导 读 

  1、百强房企11月业绩环比微降0.3% 

  2、11月重点城市成交创下半年新低 

  3、“三箭齐发” 输血优质房企 

  4、企业运营改善的核心还是在销售端

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  榜单解读

  前言：2022年11月，房地产市场继续探底，重点30城成交面积环比下降14%，创下半年来单月新低，同比跌幅扩至30%。且受限于国内疫情多点散发，不少城市市场陷入“半停摆”状态，重点30城供应面积同比跌幅近4成。

  企业层面，规模房企11月整体销售延续低迷表现，TOP100房企单月销售规模环比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅较9、10两月基本持平。截至11月末，多数企业目标完成率不足80%，且大幅低于往年同期。

  11月，央行、银保监会及证监会等多部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，而出险房企仍将有序出清。

  但值得注意的是，多数房企当前仍然面临较大的偿债压力，企业运营改善的核心还是在于销售端。在短期销售受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲软的背景下，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。

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  11月业绩环比微降0.3%

  同比降幅较前两月持平

  2022年11月，TOP100房企实现单月销售操盘金额5589.8亿元，环比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅较9、10两月基本持平。累计业绩来看，百强房企1-11月销售操盘金额的同比降幅仍保持在42.6%的较高水平。整体来看，近期虽然市场政策端和企业融资端释放利好，但企业销售端受制于市场整体需求和购买力，表现仍相对低迷。预计百强房企全年业绩的同比降幅将保持在40%以上。

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  逾4成百强房企单月环比增长

  TOP30表现优于行业整体

  具体从企业表现来看，2022年11月百强房企中有近4成企业单月业绩环比增长，其中21家企业的环比增幅在0%至30%之间，19家企业环比增幅超过30%。TOP30房企表现优于行业整体，仅1家企业的单月业绩环比降幅高于50%，其余企业的环比降幅均在30%以内。其中，11月绿地、华发、中国铁建、万达、中粮大悦城的表现相对突出，单月业绩环比增幅均高于40%。整体来看，2022年行业格局变动加剧、规模房企表现分化明显，央国企及部分优质房企相对坚挺、表现出较强的抗周期韧性，如华润、建发、越秀、华发、滨江、仁恒等。

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  多数规模房企目标完成情况不及预期

  今年以来即使大部分房企选择不公开披露目标，或是主动调降全年目标。但从规模房企1-11月的业绩表现来看，企业整体的目标完成情况明显不及预期。具体来看，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至11月末的目标完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。绝大多数企业前11月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。12月房企货值供应、销售去化压力进一步放大。

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  三箭齐发全面支持房企融资

  救项目与救企业并存

  11月8日交易商协会表示支持民营企业债券融资支持工具“第二支箭”，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资；11月12日央行和银保监会又联合发布“央十六条”，为房企的经营性融资以及“保交楼”专项融资提供改善支持。此后11月28日，证监会又公布了“股权融资优化5条新政”，帮助房企打通股权融资渠道。至此，信贷、债券、股权三箭齐发全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

  据不完全统计显示，7家银行为22家房企提供意向性授信总额度超2万亿元，6家房企储架式注册发行约1080亿元，世茂股份、福星股份等筹划非公开发行股票。我们认为房企供给侧改革已渐进尾声，整体融资环境有望得到实质性改善。随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清。

  但值得注意的是，多数房企当前仍然面临较大的偿债压力，企业运营改善的核心还是在于销售端。在短期销售依旧疲软的背景下，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。

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  11月市场继续探底成交跌幅扩至30%

  弱修复下市场底或到明年二季度

  11月，房地产市场继续探底，重点30城成交面积环比下降14%，同比跌幅扩至30%。一方面，受限于国内疫情多点散发，不少城市市场陷入“半停摆”状态，重点30城供应面积同比跌幅近4成。另一方面，市场信心缺失，受限于实体经济持续承压，居民就业及收入预期下滑，预防性储蓄需求上升，信贷需求始终羸弱。

  分区域来看，长三角地区市场局部回稳，上海、合肥、南京等部分城市成交有所回升，但持续性依旧存疑。例如南京，开盘平均去化率低位维持在15%附近，部分高性价比楼盘去化率超50%，但外围区域全面承压，去化率大都低于10%。杭州、宁波、常州等多城市场继续走弱，成交也持续走低，例如常州，市场需求近乎枯竭，开盘平均去化率不足10%。

  大湾区市场近乎全面转冷，广州、深圳、佛山等多城成交继续下行，广州更是创近年来单月新低。受疫情影响，广州市场陷入“半停摆”状态，案场到访量环比骤降60%，转化率跌至4%，开盘平均去化率低至8%，多数项目开盘当天认购套数不足10套。仅东莞成交低位回升，开盘平均去化率结构性回升至63%，部分中高端改善盘去化率能达到90%。

  环渤海地区市场急速冷冻，北京、青岛、济南等成交持续下行，例如北京，市场两极分化，部分高性价比楼盘首开即售罄，但不少项目去化率仍低于30%。又如天津，市场持续低迷，开盘平均去化率跌至21%，7成项目开盘当天认购套数低于10套。

  中西部地区市场再度转弱，重庆、武汉、长沙等二线城市成交全面转降，例如武汉，开盘平均去化率29%，部分红盘去化率能达到60%以上，其余项目去化率均在15%附近。仅成都成交稳步回升，开盘平均去化率52%，一、二圈层的高性价比楼盘还能实现“日光”，但三圈层去化压力不断加剧，多盘去化率低于10%。

  展望未来，我们提出以下两点预判：

  其一，随着房企融资功能逐渐恢复，企业暴雷或将阶段性划上“休止符”，叠加稳经济政策持续加码，有望对冲行业下行预期。受此影响，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐步回归稳定，预计到明年二季度可能形成市场底。

  其二，各线城市大概率重启轮动修复。其中，核心一、二线城市有望“保温”，尤其是杭州、成都这类强二线城市，在市场出现走弱迹象及时解绑政策，短期有助于提振市场情绪，成交或将继续走稳。弱二线及多数三、四线城市或将筑底徘徊，市场修复节奏将明显滞后于核心一、二线城市，毕竟市场需求及购买力还需积累，市场真正回稳仍需较长时间周期。