文/乐居财经 邓鑫妮

  迈入12月，冷空气横冲直撞，多地气温断崖式下跌。路人缩着脖子行色匆匆，双手抱在胸前抵挡寒风。

  与气温相反的是，上市物企在入冬时刻迎来了一股暖流。不仅有资本市场的回暖，还有多家物企宣布与关联公司重续关联协议，为业绩增长提供信心。

  日前，房地产射出“三支箭”政策，信贷、债券、股权一套融资组合拳下来，扩宽了民营企业融资渠道。房地产市场融资松绑，一定程度上助推了物管股年底的这一波拉升。

  此外，随着2023年脚步的逼近，物企纷纷披露关联交易情况。

  据乐居财经《物业K线》统计，9月1日-11月30日，共有24家物企公告了持续关联交易情况，交易时间多集中于2023年-2025年，期间关联交易上限总额超600亿元。

  单家物企的金额上限从几千万至几百亿不等，整体来看，新签订的关联交易上限均高于上一期额度，同时也有物企抓紧时间调整了2022年交易额上限。

  交易内容也颇为丰富，包括为关联方提供物业管理及相关服务、增值服务、停车位代理服务等，也包括关联方为物企提供的存款服务或租赁服务等业务。

  关联交易进阶

  年关将近，物企纷纷抛出关联交易协议，打响了新年创收第一枪。

  统计数据中，华润万象生活与关联方华润集团和华润置地的交易上限一骑绝尘，2023年-2025年三年时间，累计交易上限超过340亿元。

  除此之外，华发物业服务、远洋服务、建发物业、越秀服务等物企，其关联交易总协议上限金额均超过40亿元，合景悠活总计约38.9亿元。

  与往期相比，物企的关联交易年度上限逐年递增。服务内容方面围绕双方原有的交易展开，物业管理服务仍是香饽饽。

  以华润万象生活与华润置地的交易为例，根据《二零二三年华润置地物业管理服务框架协议》，2023年-2025年，华润万象生活将收取的商业物业和住宅物业及其他非商业物业的最高年度物业管理费分别为18.25亿元、21.75亿元和26.15亿元，三年累计最高额度66.15亿元。

  相比之下，华润万象生活与华润集团的交易上限就要少一些，不仅如此还下调了2022年对华润集团商业物业收取物业管理费的上限，从原来的约5亿元下调至2.31亿元，下调幅度53.8%。

  物企重续关联交易热情高涨，但交易通函的寄发却非一帆风顺。据悉，目前已经有华发物业服务、新城悦服务、华润万象生活、远洋服务、金融街物业等五家物企宣布延迟寄发通函。

  今年5月，新希望服务与新希望房地产订立框架协议，按照协议新希望服务集团向新希望房地产集团提供独家物业销售代理服务，然而有关内容通函多次延迟寄发，最终双方终止了协议，不再进行交易。

  利益输送藏雷

  事实上，脱胎于房地产的物业企业，其与地产公司或其他关联方的交易再正常不过。

  但是随着部分房地产公司突破底线，违规进行交易的事情曝出，“关联交易”染上了一层阴影。其中，物企方的资金流向成为外界最为关注的关联情况。

  不过，除了直接动用物企资金，关联方还有一些比较巧妙的手段，比如将资产出售给物业公司，或是直接卖了物企股份换钱。

  12月2日上午，德信中国召开旗下唯一存续美元债投资人会议，实控人、执行董事兼董事长胡一平、总裁费忠敏、执行董事兼助理总裁单蓓出席会议。

  德信中国称，德信服务集团确实有在谈判出售。或许，又一家物企将被抛售。

  而在10天前，金科服务也已易主。11月22日，金科服务公告表示已被博裕集团要约收购。紧随要约截止，博裕集团及一致行动人士拥有4.24亿股股份，约占总股本的64.98%，其中博裕集团持股34.63%，持股比例超过金科地产集团，已成为金科服务的第一大股东。

  更早时候，宝龙商业和远洋服务都曾有意向收购地产方的重资产物业，不过宝龙商业在6月份叫停了收购。

  最让投资人不淡定的，还是现金被关联方截胡。恒大物业、奥园健康等物企的不当资金往来被曝光，悬在头上的雷应声而下。