解读|2022中国住房租赁产品力测评研究-乐居财经

解读|2022中国住房租赁产品力测评研究

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 克而瑞租售 6.8w阅读 2022-12-02 19:06

住房租赁行业已经从跑马圈地、依靠资本扩张、追求规模增长的阶段，逐渐进入到了精细化管理阶段，以经营的内生型增长为主。由量的增长转向质的提升，需要更关注企业发展的健康度，重视运营和利润，企业由追求“量”转向“质”。在市场完成起跑阶段后，行业内部形成初步的竞争格局，具备品牌和规模优势的头部企业，开始着力于优化产品和提升运营能力。经过2021年的市场历练，行业将开启新一轮的发展周期，以“质”取胜，用好产品带动行业的可持续发展。

住房租赁行业本就是一个利润微薄的行业，空置率稍高就会导致收益为负，这一行业特性更加考验对公寓的运营能力，而打造吸引力强的产品+服务，是降低空置率的必要方式。只有做好这两个方面，公寓才能持续的运营下去。这不仅需要做产品硬件上的不断更迭、产品不断创新，精细化的服务与运营也显得尤为重要。

克而瑞租售首次发布四大榜单，涉及独栋的集中式公寓、大型的租赁社区、服务式公寓及企业员工住宿四大产品，实现全产品线的测评。测评体系包含4个一级指标、19个二级指标，从基本信息、产品设计、服务能力以及运营表现四大维度综合衡量项目的产品力。

十佳集中式公寓

Top 10 Centralized Apartments

集中式公寓作为机构化租赁运营商进入住房租赁行业发力的重点，仍是目前市场的主流。但目前市场上集中式公寓产品同质化严重，整体来看缺乏辨识度，竞争激烈。与此同时，租客对居住的要求不断提升，品质租住消费逐渐成为主流。

在此背景下，产品优化成为市场竞争最直接、最有效的手段，越来越多的企业愈加重视对产品品质的锤炼，对产品进行迭代升级，推出符合市场需求、具有特色的项目。

从本次入榜的十佳集中式公寓项目可以看出——

优秀的集中式公寓户型设计更加多样，以满足更多客群的居住需求。如：HiYOOX项目仅有99间房源，但设计了5种房型，以一室一厅为主要房源，并增加一室户和两室一厅作为补充；窝趣广州西门口地铁站轻社区设计了一居室、一室一厅与两室一厅三种户型；中海友里成都天府国际公寓设计了4种户型，面积从40至77平米不等，可满足单身、情侣及家庭等多种客户需求。

收纳空间更加充足。如：小河迷仓青春社区在极小户型中将收纳空间利用到极致，满足现代年轻人收纳需求。

更加注重居住舒适度，关注采光、通风等细节。如：上海保利N+浦江青年社区打造南北通透户型，设置落地大阳台，独立卫浴，并配备开放式厨房。

产品开始加入智能化、健康、碳中和等理念。如：魔方公寓上海虹桥店作为魔方公寓4.0的产品，应用了智慧能源光伏离网系统，24h光储绿色电力系统，满足公寓公区、门头、过道灯区域的照明、监控、强电插座等区域用电需要。此外，该项目还引入了智能家居系统，提升租客租住体验。

装修风格更加追求个性化、审美化、轻奢化。如：凯文公寓（城家奢华公寓）是由上海市优秀历史建筑改建而来，设计简洁，呈现出海派的装饰艺术风格；柚米寓上海四川北路店充分考虑到外籍租客的生活习惯，在公区特意设计了简约的小型舞台，并不定期邀请歌手驻场，足不出户即享品质音乐。

公区配置更加丰富，增加户外活动空间，注重景观打造。如：有巢公馆上海三林店设置大面积公区，配有家庭办公区、影音室、轻餐区、社交厨房等，满足租客多样化生活需求，提升居住体验；广州保利N+青年社区坦尾店位于沿珠江旁，环境优美，适合居住。

十佳租赁社区

Top 10 Rental Communities

近年来，在政策红利、市场需求以及供应加大的多重加持下，大型租赁社区悄然兴起，成为住房租赁市场的“新宠”。相比于其他租赁产品，租赁社区的规模一般更大，户型更加多样，具备更完善的配套设施与生活服务，在居住之外，同时关注客群的共享、生活、交流、健康以及精神需求，配套办公、商业、教育、医疗、艺术、娱乐等多业态融合的公共活动空间，构建满足大批具有相同兴趣、文化偏好和价值观的租住群体生活全链条甚至于全生命周期需求的租住生活空间，这也从实质意义上响应国家号召的“租购同权”。

本次入榜的十佳租赁社区正是代表了市场上租赁社区发展的风向标。从本次入榜的项目分布情况来看，项目均位于核心一二线城市，其中上海项目占据四席，杭州项目占据两席，北京、深圳、南京、常州各占据一席。

本次入榜的项目户型设计更加多元，通过不同户型的产品去满足从单身、情侣、家庭住房到三代同堂的不同时段、不同家庭结构的租住需求。如：瑾家珑熹台租赁社区和地产城方古北璟宏项目的户型设计均涵盖了一居室、两室一厅、三室一厅三个户型，户型面积从几十平方米到上百平方米不等，满足租客的全生命周期的租赁需求。

同时，大型租赁社区项目也更加注重科技的运用，搭建智能化住房租赁系统，如：有巢国际公寓社区北京总部基地店和有巢国际公寓社区上海泗泾店创新性地提出“三大社区”理念，以Living+一站式生活社区、Y.O.伙伴式服务社区和3i智慧型科技社区为租住者提供高品质租住服务；

滨江暖屋（杭州钱江世纪城店）项目配置人脸识别、智能门锁、智能水电表、消防警报器等智能化设备，并实现线上租务数字化管理、园区实时监控；

常高新·漫柏未来人才社区自主开发数字孪生智能管理系统，基于这套智能管理系统，启用了人脸识别、高空抛物检测等智能化公寓管理系统，更有智能门锁，智能水电表，智慧安防等智能线上系统让青年人才住得放心。

除此之外，大型租赁社区项目也更加注重公区的打造，充分考虑人们在社区内的共享、交流、生活、娱乐等需求。如：上海浦江华侨城柚米社区针对客户的需求打造丰富的生活配套。围绕“吃好饭”、“跑好步”、“读好书”的设计理念，社区规划了700㎡的超大公共空间，涵盖共享厨房、阅读角、咖啡吧、健身房、多功能影音厅及办公区等功能区，可满足租赁人群日益多元化的生活日常。在社区主入口沿街两侧还配有丰富的社区商业，便利店、餐厅、水果店等涵盖日常生活所需；

朗诗寓杭州瓜山未来社区项目在公区打造上注重人居生活感和体验感，每个组团中均设有约500㎡公共空间，设有健身房、影音室、休息区、活动区、共享厨房/餐厅、无人超市等丰富的生活场景；

泊寓南山云城旗舰店项目配备超2000㎡五大主题的公区大客厅，近10000㎡中庭园林，152个公共厨房满足居家生活；

浦江中心微领地青年社区项目配套有健身房、洗衣房，以及免费开放的篮球场、24小时书店、自习室、回声小岛（共享客厅）、共享餐厅、共享厨房、游戏室、营地广场等公区，促进了租户在社区的生活由8小时延伸到24小时。

五佳服务式公寓

Top 5 Serviced Apartments

从五佳服务式公寓入围的产品来看，服务式公寓在房源面积和房型上提供了更多的选择，公共配套空间更加多元，能够满足住户的各类娱乐需求。打造更加绿色健康的产品，并对客户的私享服务也在不断更新和提升。

服务式公寓打造更具社区氛围的产品：中海海堂服务公寓苏州奥体店围绕租客生活需求，打造了包括绿化庭院、瑜伽室、游戏区、健身房等配套场所，营造出居住和社交结合的租住新体验；

更具特色和潮流的设计：魔尔公寓北京郎园Station店保留园区工业风特色的同时，恰到好处地融入了当下年轻人偏好的潮流设计，成为了新晋的网红打卡地。天空之城@HOME的户型设计借鉴了日本的空间设计手法“襖”，能够自由切换生活场景；

提供更丰富的顾客定制服务：交子荟国际公寓PORT APARTMENT提供了管家服务、贴心保洁、美衣送洗等多重增值服务；

注重顾客的居住健康：上海朗诗寓朗诗阁服务式公寓从设计源头来解决长租公寓的空气污染、光污染、声音污染等问题，致力于打造更绿色、更健康的产品。

优秀企业住宿

Excellent Enterprise Accommodations

从入围的优秀企业住宿产品来看，现在的企业员工住宿不仅仅只是满足新青年简单的“一张床”的居住需求，还需要有干净整洁的居住空间，更便利的生活环境，轻松有趣的社交活动，并且能够满足住户的精神需求。

企业员工住宿在产品设计上更加注重空间的利用：安歆青年社区·启航店在四人间中为每个人留出更加宽阔的收纳空间和休闲空间，9号楼公寓北京798店创造高效收纳的家居空间和模块化的家具设计，以满足多人间住户对空间功能的不同需求以及最大化空间的使用率；

更多人性化居住的细节设计：轻松寓康桥店本着“以人为本、空间美学”的设计理念，增加收纳柜、遮光帘、LED小射灯等一系列个性化、人性化的细节设计；

更加注重社交和娱乐空间的设计：朗诗寓科技城店在项目上配置大量公共空间，包括阅读书吧、路演厅、会客厅、影音室、健身房、户外运动场等，满足住户多样化的社交和居住需求；

更加注重安全化管理：乐璟汽车城生活社区改造、修复并增添更多智能安全设备如人脸识别、360监控等，通过更高的系统化和自动化水平，来提高公寓的安全等级。

「结语」

Epilog

期待越来越多的住房租赁企业为广大租客提供优质的租赁产品。

克而瑞租售也将持续关注这些优秀的住房租赁项目，助力行业产品品质的整体提升，让更多新市民、新青年，住有所居、住有宜居！

入围项目logo大合影！:）

左一：《2022中国住房租赁产品力研究白皮书》

行业产品能力者们，明年见！

PS：更多咨询及市场对接，请添加克而瑞租售小助手微信号（CRIC_DM）

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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往期推荐

① 本周行业热点资讯

② 2022年10月中国住房租赁企业品牌传播力榜

③ 10月刊 | 中国住房租赁行业监测报告-市场篇 / 企业篇

④ 2022年中国租赁住房企业盈利能力十佳

⑤ 2022年“两集中“第一批次租赁用地图鉴

⑥ 2022年半年度企业资产持有规模排行榜

⑦ 2022年Q3住房租赁行业盘点

⑧ TOD项目配建保障性租赁住房的城市实践

⑨ 各地保障性租赁住房租金定价策略研究

⑩ 《赁客秀》第13期：川渝住房租赁实践之路

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来源：克而瑞租售

作者：克而瑞租售

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