为推动房地产行业有“质”发展，勾勒产品价值的发展特征及创新趋势，克而瑞产品力100工作组专注产品力的全面发展，自2018年起已连续五年开展“中国房企产品力TOP100”系列测评研究。

本次产品力发布会通过线下峰会、线上全程直播进行，在多个渠道备受业内外人士关注。

地产下半场，拼的是产品力和服务力，行业深度调整，不管是企业还是运营商，都需适应内外部环境的不断变化。提升产品力，坚持以产品“质”上为核心，修炼内功、坚持“长期主义”的发展观，是行业未来相当一段时间内不变的基石。

以下为嘉宾分享观点：

2022年对地产人而言是漫长的一年。11月的“三箭齐发”，让行业、企业在较艰难的日子中得到更多鼓励和期望，无论是在信贷、股权融资，还是发债方面都为行业点亮了一盏明灯。   

正如今天发布会的主题一样，行业要回到“质”、回到长期主义，关键在产品。回望行业发展的20年，房地产业是高歌猛进的，真正回归产品的时间太少，企业规模被更多的关注，这让营销人员冲在一线，产品人则是“默默无闻”地为企业发展、品牌打造付出。   

但今年有所改变。就在刚刚结束的11月，整体市场显示，各个城市热销项目多与产品力紧密相关，产品的高竞争力、稀缺性与客户需求高匹配度成为热销关键。这体现在本年度的产品力测评优秀项目当中不乏这些热销项目的身影。   

当前行业的调整也为回归产品、回归初心、回归本源奠定了很好的基础。长期主义基调之下，对产品的不断追求会成为中国地产人未来最重要的工作，这也是我们产品力发布会持续五年举办的初心与目标——希望“对产品力的长期追求”真正成为中国房地产未来发展的核心动力，成为引领客户需求发展真正的方向。   

当下，一度默默无闻的产品人有了更大的舞台，分享打造产品的经验和心得、每一年为升级迭代进行的设计与创新。这在让更多脱颖而出的产品为企业、行业所知的同时，最终在购房市场让更多的购房者开始考虑产品优劣、需求的匹配，得到老百姓、业内的认可。   

这也是克而瑞连续多年来不断做产品力测评、产品力峰会的初衷——让好产品、好企业被更多人知道，让产品力成为中国房地产发展的核心动力。

2022产品力发展报告

张  燕  易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO

基于当前的市场变革与租售并举的大背景，本年度也是首度将租赁纳入2022整体产品力报告。 

ıl盘点2022产品力发展lı

聚焦交付、产品创新、租赁产品、绿色健康四大类别  

 一、交付：克而瑞调研发现，今年以来购房者对于交付最关心的问题，主要是质量&延期，房企围绕“质量”“ 时间” “服务”提升交付力。 

对此，企业主要聚焦这几方面进行一系列升级。 

1、保质量：首先是品控，TOP100开发企业在质量品控上基本都拥有自己的管控体系。 

2、在交房时间管控上，管理与技术双管齐下，实现准时交付不延期。 

3、提升服务：当前多数TOP50房企已经制定交付前、交付日和交付后三大阶段的交付服务体系，包含100+交付服务标准动作等。  

二、产品创新  

今年，企业产品创新发声较去年明显减少，这跟市场有一定关系的原因。多数销售产品的创新迭代通过“以小见大”、细节提升，来完善产品功能。 

具体看来，体现在： 

1、收纳：拓展空间创新，如双玄关引出双洄游动线，拓展玄关收纳空间；提升效率，如中小户型通过在功能间装修上，采用一体化定制。

2、厨房配置升级，可推拉中岛、感应移门等通过各类小细节，满足各类人群不同需求。

3、装修主要是体现在多维度细化创新方面，装修细节以人为本，满足不同代际、审美需求，装修设计品质化。 

4、户型定制增强可变性，如匹配家庭从结婚到多胎的不同阶段、不同年龄代际需求，构建“一步到位”的成长型户型。 

5、社区空间方面，如提供疗愈空间的大草坪设置、露台空中庭院等已经成为社区空间调整升级趋势。  

三、租赁  

数据显示，租房主力已转变为90和95后的年轻一代，占比达68%。年轻一代对长租的意愿增强，更注重生活品质和仪式感，愿意为更好的居住体验买单。 

目前市场化租赁产品已经日趋多样化，主要由四类产品组成，包括企业员工住宿、较成熟的集中式公寓产品、满足中高端租赁人群需求的服务式公寓、已经发展到2000间的大型租赁社区。   

四、绿色健康住宅  

房企对于绿色健康住宅的打造，从被动式技术向主动式及可再生能源技术拓展。在这样的背景下，围绕“空气、光、声、水、温度”等元素，房企进一步对健康住宅进行探索。 具体看来，绿色建筑方面，当前房企绿建规模发展进程不均衡，高星级绿色建筑项目比例仍较低。克而瑞研究报告显示，典型企业绿销比方面，万科地产、招商蛇口、中海地产比较靠前。 

对购房者而言，“低碳”很遥远，6成客户仅停留在听过但不了解，他们更为关心健康住宅，高能级城市客户对低碳住宅的了解度相对较高。 

健康住宅方面，高端项目健康落地率“50%”，部分企业高端产品系已形成健康产品体系。限成本、轻奢和品质类项目健康元素落地率为“30%”，落地元素多为“水”和“光照”等成本可控元素。   

ıl展望2023年lı

五大维度解读未来产品趋势   

趋势一：户型仍是购房第一要素，企业将持续改善细节提升体验感，实现“小动作大满足”。基于房间数少、功能性差等痛点，未来户型创新，可以在既有空间又能合理达到有效使用等方面进行拓展。   

趋势二：客户关注点已经扩展至社区环境，规划布局问题待改善，人文关怀要需要重视。当前的社区满意度仅7成左右，内部公区成为吐槽的重点，问题集中在大而不当或者不能满足先行需求。另一痛点，则是功能及心理需求上的“人文感觉”。   

趋势三：租赁参与主体更加多元化，进一步推动了产品创新。住房租赁企业中，房企系占比不断提升，租赁板块收益率相对稳健。住房租赁企业开业规模TOP30中，房企系占比超四成。随着住房租赁行业的不断成熟，长租公寓收益率随之也会有相应的提高，收益稳定和抗风险性质相对较好。   

趋势四：高溢价产品是企业盈利的关键。公募REITs发行的收益率门槛，反向推动产品升级。在相同空间之下，在产品打造上更具优势、配套更为完善、服务更为贴心且多元化的面积段的产品，会获得比同类产品更高的溢价。   

趋势五：绿色低碳发展空间仍然巨大，客户或从被动接受到主动需求。客户对于“低碳”愿意支付一定成本，但溢价有限最高“3%”。具体看来，噪音、净水、光环境三大要素是争取客户需求的重要发力点。               

回顾30年的发展历程，不断领先客户需求，是保利发展最重要的产品根基。2022年，随着行业进入新时期，产品力、健康人居的产品内核，正式进入长期价值时代。社区需要回归以人为本，不应该简单地做产品，而应该引领真实的生活。   

一、引领国民需求，穿越周期的产品“质”造力    

保利发展成立至今，一直坚持产品的长期主义，经历了从无到有、从有到优、从优到全、从全到精四个阶段。   

从无到有：定义何为社区。保利发展25年前的项目——国家康居示范小区保利花园。在90年底就基于客研提出“自然、和谐、舒适”的理念，通过向心围合式分层园林、人车分流交通系统等50多项先进的技术，到今天依旧让人动容。首创推行社区专业化物业管理，采用小区智能化系统，实现周界防越报警等功能，在当时远超客户想象。   

从有到优：适配客户的好社区。秉持设计是为大众服务的，而不是为少数权贵服务的。不刻意强调建筑立面和奢华装修，更关注“通过改善居住环境和功能，提升居住体验”。保利发展的产品特点被极致提炼为三个关键词“均好性+户型最优+多一点”，以“康善逸尊”提供适配客户的配套、建筑、户型和服务。   

从优到全：与家庭共成长的社区。2016年保利发展提出“全生命周期居住系统”：生活不仅仅是房子本身，而是涵盖居住、教育、养老、物业、商业等全场景的一整套居住体系。   

从全到精：极致的健康人居。后疫情时期，保利发展提出well集和社区产品理念，极致地锻造产品的健康力。   

始终走在客户需求之前，以极致均好、高性价比，为最广大的国民提供具有美好产品、美好服务、美好口碑的房子是保利发展穿越30年周期的产品“质”造力    

二、观察行业洞察客户，健康人居价值的远“健”力    

1998年到2020年，保利发展逐渐形成了以健康人居为核心的完整社区产品。

2020年首次发布保利健康人居白皮书，抛出了行业共同的“命题”。此后健康人居产品体系在全国70个项目落位。今年再次发布2022年健康人居白皮书，用实践、观察来“作答”如何实现产品长期价值。  

2022年，从客户到行业、从产业链到政策，无不为健康人居长期发展提供了窗口。人们正在追求更科学适配的生理健康、更取悦自我的心理健康、更咫尺相邻的社交健康。   

保利发展站在行业全局高度，洞察生活方式，观察产品趋势，提出“强感知、重集成、促交互”的新健康主义，引领行业塑造满足人本需求的健康社区，形成助推健康人居长期价值的远“健”力。   

三、营造全维健康，践行人为本的产品体验  

健康建筑强感知。保利发展落实量化措施让环境指标更可靠；黑科技如“覆盖末端、真正无死角的无接触通行”、“精密组织的入户消杀玄关”让归家体验更安心；智慧调节的深度睡眠系统适应人体节律，让睡眠更安心舒适。   

健康建筑重集成：更愉悦的健康。保利发展将空间集成让情绪释放：比如超大的开放式客厅成为“刚需”，通过不断延展的客厅，提供更多功能更广视野；通过功能集成减负生活，如“解放双手“、”一键到位“的家电和厨房功能；提供自我疗愈的一米花园：比如宽景阳台成为私享花园、亲近自然的空中花园。   

健康社区促交互：更温情的健康。社区景观不仅可观赏、更应当是可游可玩可居。完整的全龄设施、可玩耍的水池、可停留的超引力客厅和可共享的中央草坪汇集在一起，成为社区交互聚场。保利发展还追求城市公共性的社区化，如和字系产品中的“邻里中心”，塑造极具公共性的城市广场，给人社区的归属感和温情。   

保利发展将国民需求放在最前，聚焦健康人居，深度洞察人们的生活方式变化。构建空间、服务、科技为一体的完整社区体系。未来，需要在社区中强化感知，重视集成、促进交互。将客户领入真实、全景的美好生活。 

产品 = 99% 科学 + 1% 艺术，这是瓴寓对待租赁产品打造的态度，租赁住房行业和产品都是服务民生的，需要满足更多的人群，只有通过科学的方式去寻找解决方案，并不断迭代与进化，才会让事物本身变得越来越好，再加上美学的辅助，以匹配大众审美的追求。   

1、产品的顶层思考  

租赁产品的长期价值是要承载使命，让买不起房的三亿新青年用可负担的价格来享受超越买房的居住体验。这一美好想法的落地面临着极大痛点，就是行业盈利难，如何解决社会效益和经济效益这对矛盾非常重要。   

什么是社会效益？上海的五个租（租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好）很好诠释了社会效益的本质。张爱华认为高性价比的产品和高效的运营服务是解决社会效益的关键点。而决定经济效益（资产回报率）的租金要素依然离不开产品打造，只有产品做好了才有更大的溢价空间。  

2、产品打造方法论  

经济效益和社会效益是一对天然的矛盾，租户的诉求是高成本、大空间、低坪效，而企业的诉求是低成本、小空间、高坪效。 对此，瓴寓的解决方案是用互联网思维把居住空间重新解构为高频、中频、低频。这样的重新组合下，用户虽然牺牲了一定的私密性，但以合理价格不仅拥有了居住空间，还获得了共享空间，加上便利的生活配套，充分实现了用户的高性价比与企业的高坪效。

经济效益和社会效益是一对天然的矛盾，租户的诉求是高成本、大空间、低坪效，而企业的诉求是低成本、小空间、高坪效。 

对此，瓴寓的解决方案是用互联网思维把居住空间重新解构为高频、中频、低频。这样的重新组合下，用户虽然牺牲了一定的私密性，但以合理价格不仅拥有了居住空间，还获得了共享空间，加上便利的生活配套，充分实现了用户的高性价比与企业的高坪效。

同时，瓴寓在实践中得出租赁大社区是既满足社会效益，又满足经济效益的最优解。大社区产品的诞生过程经历了客研、产品、建设、筹开、运营和营销，最终呈现给用户最优的体验，让瓴寓的产品价值可以落地。 

而其建设过程中无处不见科学工具的应用。依托坚实的数字化底盘，提供尺度级别的决策辅助，让每一个设计都有“据”可循，避免同质化产品同时达成溢价；深入洞察客户需求，沉淀行为数据，基于运营导向做空间设计，真正实现“买房般的居住体验”。   

3、案例：上海浦江华侨城柚米社区  

最后从客户研究、产品打造及运营管理三方面深入分析了上海华侨城柚米社区成功背后的原因。 

包括5W精准了解客户，通过大数据系统精准挖掘客户、周边企业以及租金天花板；对客群的行为进行分析，反推需求，抓住客群痛点；针对配套不足的地方着手从社区内解决，形成差异化竞争。 

产品打造，优化产品设计，合理配置资源。在房间内，通过配备高品质床垫、卫生间干湿分离、收纳空间丰富合理等方式来改善关键体验点；在公区中，配有多样化空间：影音室、桌游区、台球区和社区商业，解决居住中的痛点问题。   

高效运营，让产品价值充分体现。以自身高效的运营体系，从业主服务和服务质量到社区文化等各方面形成完整的闭环；并积极参与建设社区文化，通过“瓴寓搭台、租户唱戏”的方式打造和谐社区，利用三个重要载体：租户自治委员会、租户公约和社团联盟实现社区的和谐运营。 

上海华侨城柚米社区通过瓴寓的建设与管理，不仅实现了让租户租得起、住得好的美好设想，并且于2021年12月出让项目30%的股权，实现IRR超预期退出，成为行业内首个跑通“投融建管退”资管全周期的项目。