乐居财经 严明会 12月6日，标普在一份研报中指出，由政策驱动、银行主导的房地产贷款不会完全扭转中国房产价格下跌的趋势。标普预计，明年全国房产的平均销售额最多将下降8%。

  标普信贷分析师Harry Hu表示，“多数情况下，银行对房地产贷款均有合理的抵押品缓冲。然而，我们的敏感性测试显示，房价大幅调整、对疲软地区的敞口，甚至是估值方法的改变，都会令银行持有的贷款更为脆弱。”

  标普预计，全国房地产开发贷的贷款价值比(LTV)平均约为50%。根据标普的估计，这意味着有足够的空间来消化房价今年约6%的跌幅和明年最高8%的跌幅。

  然而，低线城市估值变化的跌幅可能更大，从而降低了抵押品提供的安全性。此外，一些小型地区性银行在发放此类贷款方面更为激进，贷款价值比更高。

  在标普看来，在大型银行计划发放超过1.8万亿人民币(2560亿美元)的新贷款时，金融机构将保有对开发商的选择性。对于开发商而言，这意味着优胜劣汰，因为龙头房企更能获益。

  标普的信贷分析师Esther Liu表示，“实力强劲的开发商将更容易获得新的银行授信。因此，信贷分化将扩大。”

  最近的政策举措让等待预售房完工的买主情绪有所缓解。房地产救助融资和其他相关的专项资金目标并非为了救助陷入困境的开发商。此外，该种新融资将获得优先偿还权。

  对银行而言，因为政府的宽限政策允许银行在将逾期贷款归类为不良贷款时拥有更大的灵活性，所以其增加对高风险房地产行业的敞口不会立即体现在财报中。在确认不良贷款和拨备方面的延迟可能会修饰银行的短期利润和资产质量指标，但是标普预计，如果宽限期不能帮助债权人收回贷款，此类贷款的相当一部分最终将成为不良贷款。

  此外，中国的银行通常不像全球同行那样倾向于对抵押品进行大规模抛售。这种做法有利于个别“先行者(first mover)”银行，但这可能意味着更广泛资产价格将出现螺旋式下跌。

  这种“集体稳定”的心态意味着，现阶段银行硬着陆的可能性很小。不过，随着房地产救助融资和其他相关专项资金的流入，项目杠杆率将上升，抵押品安全缓冲将减弱。

  Harry Hu称，“归根结底，中国的房地产生态系统改善需要终端客户的参与。”

  近期的政策支持尚未引起购房者信心反弹。标普认为，防疫政策放松的可见度增加将为提振地产销售提供更大动力。

  本报告不构成评级行动。