2022年行至尾声，房地产利好不断，行业信心得以提振。

支持房企融资的信贷、债券、股权三箭齐发后，行业终于迎来了困境反转的政策拐点。叠加经济政策加码，疫情防控措施的一步步优化，房地产行业预期正在调整。

当然，对于购房者而言，这都是宏观面上的“套话”。

房价会不会涨，购房政策会不会调整，该不该急着买房，才是购房者关心的切实问题。

就这几个问题，今天分析师谈一下自己的看法。

真正的涨价，短期内不会出现

房企融资端出现了利好，我们立马在朋友圈看到了一些“马上收回折扣”、“让利不再”这样的字眼。

今年的成交数据已经基本摆在眼前，常州的新房成交表现是什么样的？底部徘徊！（不仅是常州，全国大部分城市表现都是一致的）

真的是已经跌落谷底了！这是因为大家没有买房需求吗？不是的，主要原因还是大家的收入不稳定，叠加房地产行业预期还没恢复，导致大家还不敢买房。

大家都还捂着口袋不愿意买房呢，就喊着“收回折扣”、“让利不再”，这不是空谈么！都没有销量，还要涨价？无非是想要通过“买涨不买跌”的群众心里引导部分购房者的情绪罢了！

但真正的涨价，是不可能在这个阶段出现的。从政策拐点到市场拐点是有过渡期的，当前行情下，这个过渡期不会太短。只有成交量有了一定幅度的提升，且是稳定提升，房价才有上涨的可能性。

临近年底，在当前的成交量表现下，房价的表现只有可能是进一步增加“让利”空间以达到以价换量的目的。

2023年，大概率不会比2022年更差了

当前政策的态度已经很明确了：促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好的服务于宏观经济大局。这句话是证监会发布房企股权融资方面调整优化5项措施时的表述。

换句话说，救楼市就等于救经济大局。而救楼市举措已经全面铺开，从保交楼到救房企，市场信心确实有一定提振。

可以确定的是，如果全国楼市没有进一步的好转，政策肯定还会持续发挥作用。

如何发挥呢？分析师认为，接下来针对需求端的购房政策还有进一步宽松的空间。

体现在几方面：

1、LPR仍有进一步下调的可能性。

上个月降准之后，LPR下调的概率大幅度增加，最快本月20号大家就有可能迎来新一轮下调，下调5-15个基点都有可能。

而分析师认为LPR本下调的概率是非常高的，因为本月的下调，关乎着一大批存量房贷用户来年房贷利率的下降。    

至于此前朋友圈盛传的房贷利率一到2023年就要涨之类的截图，分析师之前的文章里已经说过，都是误读，勿需相信。

2、可能会有一些促销费的补贴措施。

2022年的最后一个月，关于经济发展，关于疫情防控的措施走向都已经进一步明确了。为了促进经济恢复、稳定发展，不排除各行各业都会有一些促销费的措施，包括楼市。

税费补贴、购房补贴等措施都有可能出现，当然这都是因城施策的，有些城市已经实施过了，不排除还有城市跟进。

3、不排除存量房贷利率下调。

2022年关于存量房贷利率下调的呼声很高，当然这个下调跟上面讲的随着LPR的调整之后的下调是不同的。

当前房贷利率除了固定利率外，大部分人采用的是LPR+加点，LPR是每年可调的，困扰大家的肯定是这个加点部分。现行政策首套是可以减20个基点，而买在高位的购房者加点高达80-100个左右。

这也就意味着，同样贷款100万、30年，等额本息的情况下，后者比前者每个月要多还近千元。下降这部分人的房贷利率，也有利于进一步促进消费，恢复市场流转，而且在房地产发展史上也曾出现过这种政策。

当然，还有一些其他的政策利好可能性。在经历了2022年的大低迷之后，市场恢复元气还需要一定的时间，也需要有一些“补品”滋润。但随着疫情防控措施的优化，一切都会慢慢好起来。

可以肯定的是，2023年大概率会好于2022年。即便市场不会立刻回暖，但随着大家收入的稳定，市场预期的调整，房地产市场信心回升，成交量温和提升的可能性是很大的。

对于有切实需求购房者而言，2023年肯定也会是更为友好的一年。购房政策更为友好，买房确定性更强，市场环境更好，买错的可能性也会降低……一切，都会慢慢的好起来。

年底之前的一些买房/卖房建议

让价空间还会保持一段时间，政策又友好，对于有切实买房需求的人而言，分析师认为当下买房确实是好的时间节点。

一些具体的建议如下：

1、刚需买房，所见即所得很重要。

刚需买房时，往往会被规划中的未来所吸引。在资金有限的前提下，买不到现在就寄希望于未来。

但刚需买房，自住是第一前提。周边公共交通、商业、公园、学校、医院等外部配套如果大部分从缺，会影响到你生活中方方面面的舒适度。

另外，如果你住了5年甚至10年之后，这个规划中的未来还没来，你想以房换房，也会很难。

所以，刚需买房一定要选择拥有所见即所得配套的房子。

2、置换不要单纯考虑卖房的“亏损”，更要考虑换新房的“主动权”。

现在有很多人不买房的原因是要置换，但手上的房子卖不到好价钱，就没法买新房。

针对这种情况，分析师的建议是，如果有切实的置换需求，不要单纯的考虑卖房“亏损”了多少钱。当下二手房卖不出好价格是肯定的，但其实相当大部分人卖房不会亏损，只是少赚一部分。但相应的，你要买的房子肯定也有让价空间，这两项是有平衡空间的。

在此前提下，建议这种置换需求只要房子卖得出去，就尽量卖。毕竟现在能找到一个“接盘”的人并不容易，只要卖掉了房子，再去置换的话，讨价还价的主动权就在你手里了。

3、好的房企、好的物业、好的学区……依然都很重要，能力范围内，“好”是不变的买房标准。