文/乐居财经 李奕和

  在上海普陀的苏州河畔，一个备案均价超10万/平方米的项目正拔地而起。它有一个与苏州河同样充满底蕴的名字——招商苏河玺。

  项目是招商蛇口6月初在上海首场集中供地中拿下的，62.5亿元的土地成交价，让它注定成为一个备受瞩目的项目。

  几天前，招商苏河玺首期270套房子，获得了1030组认筹，认购率达381%。个人需缴纳的认购金达人民币130万元。据悉，12月25日，项目上述270套房源将正式开盘销售。

  但外界或许并不知晓的是，招商蛇口已悄悄为这个当地红盘，找来一位实力合作方。一家港资地产开发商。

  北京产权交所披露信息显示，12月12日，上海招普置业有限公司增资项目已完成，新世界（沈阳）房地产开发有限公司，以13.14亿元的增资额投资持有了上海招普置业30%的股权。

  增资前，上海招普置业由上海宝琛置业有限公司100%持有，后者为招商蛇口全资持有的子公司。这意味着，在增资完成后，招商蛇口于上海招普置业的持股下降至70%，仍是招商苏河玺项目的最大持股方。

  在持续重仓上海的动作之下，招商蛇口正在为所拿下的土地，找来实力资方加速项目的开发。

  为63亿普陀项目增资

  招商蛇口是在拿下项目五个月后将其挂出的。

  今年11月，招商蛇口在北京产权交易所为上海招普置业挂牌增资，拟募集资金对应持股比例或股份数为30%。当时与上海招普置业一起挂出的，还有上海招卓置业有限公司30%的股权。

  仅一个月后，上海招普置业的30%股权，便被新世界以13.14亿元的增资额成功拿下。

  上海招普置业成立于2022年5月31日，注册资本1000万元。其开发操盘招商蛇口上海普陀区一项目地块。

  6月初，上海首批集中供地首日，招商蛇口曾以62.5亿元的底价，摘得上海普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块。规划为普通商品房用地，出让面积3.61万平方米，容积率为2.68，计容面积为9.68万平方米，地上建筑限高100米。

  地块对开发商的门槛要求较高。当时出让文件显示，地块内应设置不少于2560平方米的公益性设施，并配置建筑面积不少于3900平方米的幼儿园1所。

  此外，地块可分期支付国有建设用地使用权出让价款的期限不得超过一年，其中第一期付款需在签订合同后的1个月内，按照不低于土地出让总价款50％的比例（含定金）缴交。

  拿下地块后的招商蛇口，以招商苏河玺命名该项目，已于12月6日取得首期270套房源的的预售证。该批房源将于12月25日正式开盘销售。根据规划，项目将建设11栋14-32层高层住宅。

  无疑，在引入新世界增资该项目后，招商蛇口无论在土地款支付，抑或是后期建设的资金压力都将有所减轻。

  根据北京产权交易所的成交信息，同于12月12日，与上海招普置业一起挂出的上海招卓置业30%股权的增资事宜也已经完成。该增资项目由南通市鸿远置业有限公司以600.438万元的对价拿下。

  上海招卓置业成立于2022年6月15日，注册资本同样为1000万元。该公司是招商蛇口在上海青浦区另一地块的项目开发主体。增资拿下上海招卓置业30%股权的南通鸿远置业，由南通市海门区政府国有资产监督管理办公室实际控制，属于南通国资。

  二度合作的考量

  多次为上海项目公司引入投资方，并不是偶然。毕竟，在持续重仓上海的动作之下，招商蛇口亟需为所拿下的土地，找来实力资方加速项目的开发。

  作为今年上海土地市场的大赢家之一，招商蛇口可谓赚足眼球。

  上海的首轮集中供地中，招商蛇口及其联合体成功揽下4幅宅地，拿地金额达117.68亿元，为最大买家。随后7月的上海第二轮集中供地，招商蛇口再次斥巨资164.78亿元，与其联合体夺得5幅地块，排名上位列第二，仅次于保利发展。

  乐居财经《地产K线》统计了解，今年1-11月，招商蛇口在北京、上海、深圳、杭州、重庆、南京、长沙等地拿地50宗，总建筑面积683.72万平方米，付出的权益土地价款725.82亿元。

  而仅在上海一个城市，招商蛇口前11月就拿下10宗土地，权益土地价款216.35亿元，占其总权益土地价款近30%。上海也凭此成为招商蛇口年内拿地数量最多、权益拿地金额最多的城市。

  就整个行业而言，招商蛇口今年以来在土地投拓上的成绩也不俗。克而瑞统计的数据显示，2022年1-11月，招商蛇口以1436.3亿元的新增土地价值位居第六，名列前茅。

  至于为何在招商苏河玺项目引入新世界，此前或也有兆头。

  招商蛇口在今年上海土地市场，多以联合体的形式拿下土地。而在7月25日上海的第二轮集中供地中，招商蛇口就曾联合新世界和保利发展，以34.2亿元竞得上海普陀区中山北社区C060202单元B2-18地块。该项目地块与招商苏河玺，仅相隔一条东新路。

  也就是说，短短几个月里，这已是招商蛇口与新世界在上海的第二次合作。

  事实上，就在4月26日，双方已签署战略合作协议，将在内地和香港开展住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域的合作。

  随后的7月18日，新世界与招商蛇口联合在深圳斥资百亿的商业项目正式定名为"K11 ECOAST"。该项目位于深圳市南山太子湾片区，总建筑面积为22.85万平方米，计划于2024年底开业。

  在这一系列紧密的合作中，招商蛇口需要为其上海的项目引入资金推动开发，新世界则有着逆势加仓内地的考量。

  作为香港的实力开发商、商业标杆K11的缔造者，早在8月份接受媒体对话时，新世界行政总裁郑志刚就曾说，中国的房地产市场已经见底，新世界明年计划投资土地100亿元。

  9月份举行业绩发布会时，他表示，现在是内地房地产最好的投资时期。

  这一战略之下，新世界的内地投资动作持续不断。

  今年4月，新世界以19.02亿元收购龙光系高速公路管理及营运资产。5月，新世界旗下新创建集团斥资22.9亿元收购成都、武汉两个城市的6项物流资产。

  旧改领域更甚。去年下半年以来，新世界已在大湾区核心城市先后拿下广州海珠区通海珠区联星村旧改、广州增城区荔城街夏街村旧改、广州海珠"省二医城改”、深圳光明光侨食品厂改造、深圳龙岗区188工业区改造等城市更新项目。内地扩张的步伐明显加快。