乐居新媒体 年关将近，房地产行业在困顿之中匍匐前行了一年，也“调整”“回暖”了一年，但年末市场交出的答卷依旧清晰表明，楼市寒冬仍未过去。

  土地，作为房地产关键的“原材料”，其市场一度呈现出“面粉比面包贵”的盛况。时至今日，随着2022年全国土拍尘埃落定，土地市场也跌落神坛，走入低温运行轨道。

  在楼市持续释放利好政策，高层多次强调“房地产仍是国民经济支柱产业”，防疫形势向稳趋好、经济社会活力逐渐恢复等积极因素作用下，2023年楼市能否明显回暖？土拍“低气压”还会持续多久？民营房企能否重燃拿地热情？

  房企拿地能力降低，土地市场持续低温

  2021年后期以来，在“三道红线”、预售资金监管收紧等作用下，房地产金融性减弱，房企靠“三高”模式冲击规模的“美梦”随之破灭。行业深陷调整期，购房者信心受挫、犹豫观望。

  前线销售不佳，后方融资亦不乐观，房企现金流吃紧，债务压力增大，拿地意愿和能力日渐降低，以致今年土地市场持续低温运行，总体供求面积萎缩，成交金额大幅下降，整体溢价率下滑，底价成交盛行，流拍现象更是屡见不鲜。

  据国家统计局数据显示，1-11月，房地产开发企业土地购置面积为8455万平方米，同比下降53.8%；土地成交价款7591亿元，同比下降47.7%；商品房销售面积121250万㎡，同比下降23.3%。

  今年除一线城市外，多数集中供地城市土拍热度仍维持在低位。据克而瑞研究中心数据显示，11月多城土拍溢价率仅为2.9%，武汉、南京、长沙、郑州等大部分重点城市集中土拍以底价成交为主，其中长沙成交的21幅地块均为底价成交。

  城市间分化加剧，高能级城市更受青睐

  全国楼市整体下行之际，土地市场“马太效应”也愈加显现，不同城市及区域间分化加剧。一线城市及商业价值较高的二、三线城市土地市场较为活跃，大部分东北地区、中西部地区以及其他区域低能级城市土拍表现不尽如人意。

  据中指院数据显示，2022年前11个月，一、二、三四线城市宅地成交面积分别同比下滑38.6%、41.3%、32.3%；供地缩量分别为51.4%、45.4%、32.5%。从城市群来看，华北、长三角、珠三角和中西部四大城市群宅地成交量累计同比分别下滑39.0%、25.6%、41.3%和36.1%，而东北同比下滑高达80.9%，可谓是“冰火两重天”。

2022年1-11月各能级城市宅地成交量同比

数据来源：中指研究院，国金证券研究所

  房企拿地仍聚焦核心城市。目前，北京、苏州、南京、武汉、徐州、无锡等地已经推出或计划推出第五批次集中供地；而东北地区的长春、沈阳等城市至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地计划完成率也不足三成。

  房企间分化加剧，央国企拿地积极，地方国资托底

  与2021年相比，大部分民营房企今年以来现金流更趋紧张，变卖身家维持生计者不计其数，仅存的资金也多用于现有项目“保交付”，无力拿地扩大规模。而资金状况相对较好的央国房企在土地市场表现积极，地方国资也在第三次土拍后期承担了主要角色。

  如今，昔日“黑马系”民营房企纷纷“躺平”，拿地比例不断减少，而“国家队”在土地市场的表现却十分亮眼。在今年第一、二次集中供地中，央国房企拿地非常活跃；从第三次集中供地起，地方国资进场，拿地金额占比持续提升，成为名副其实的拿地主力。

  据中指院统计数据显示，今年前11个月，房企权益拿地前5名分别为华润置地、中海地产、保利发展、建发房产和招商蛇口；前20名里，仅有滨江和龙湖两家民营房企。

  供地质量有所提升，利润空间扩大

  与2021年第一次集中供地中，众房企薄利抢地形成鲜明对比，今年多个城市地块利润空间更加充足。据不完全统计，2022年我国土地市场成交地块计容楼面地价同比增长33.4%，一线城市地块利润空间更普遍维持在10%以上。而这与供地质量提升，城市调整土拍规则等息息相关。

  一方面，房企深陷流动性危机，拿地动力不足，为保后期项目销售与利润，投资时会更加关注重点城市的核心板块；而各地为了提升企业拿地积极性，陆续提高优质地块供应占比，如南京加大软件新城等区域地块的供应、杭州加大中心城区地块占比等，以优质供应刺激需求。

  另一方面，集中供地22城自2021年下半年以来，纷纷调整土拍规则，包括设置溢价率上限、降低起拍价、延迟土地款交付周期、下调保证金比例、调整供地节奏，“少量多次”供给等，以更加灵活的方式满足企业多样化拿地需求。

  暖政频发助行业纾困，短期内房企拿地或继续低位

  房地产是国民经济支柱产业，而土地市场的良性运作对其健康发展具有重要意义。11月以来，政策频频发力为行业纾困，楼市各方信心有所提振，在中央定调下，“稳”成为2023年房地产市场的关键词。

  暖政之下，房企融资环境改善，“保交付”工作将得到更好地落实，后期购房者信心会有所提升，销售端回暖也会对土地市场产生积极影响；再者，本轮政策受益方多为优质房企，明年土地市场大概率也会从“国家队”担当拿地主力向更多元、更具活力的方向发展。

  但短期内，政策效果难以在房企投资端充分体现。目前房企的首要工作还是保证流动性，拿地信心也依赖于市场的带动。然而，现在全国各地还处于轰轰烈烈的抗“羊”大战中，三年疫情对购房者信心的打击也非朝夕间就能恢复，市场回暖任重道远。

  展望明年的土地市场，克而瑞研究中心认为，土地购置面积仍将处于历史低位，料全年同比下降2%至5%。整体房地产行业虽融资环境有宽松预期，但销售端资金回暖仍需较长时间。资金面没有根本改善下房企拿地态度不会发生根本性转变。

  2022年末之际，天猫好房特别推出“愿不枉，愿勇往”房地产市场年终报道，通过对本年度我国楼市的全面洞察，向购房人群传递客观真实的行业信息，为其买房决策提供参考，助力年末置业。更多详情请留意后续报道。