天河今年还能不能爆,就看你们几个了

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居新媒体 7.5w阅读 2023-02-01 09:20

  2022年的天河新房楼市,有几件大事:

  侨鑫·保利·汇景台首推去化近7成、天河和樾府开盘、中铁物流园地块地价冲入广州TOP8......

  以上还是好的方面,扎心的,如下:

  成交套数2539套,同比跌12%

  成交均价为7.5万元/㎡,同比涨10%

  去化周期从7.1个月,增至15.9个月。

  平平无奇,个盘撑腰,局部水花,定调了2022年天河楼市。

  2022年天河新房卖得不好,一是因为供应量没跟上,目前在售的几个新盘,包括合生缦云、合景臻盈名铸都扎堆年底才开卖,而天河壹品、珠江花城和保利天汇也接近尾货阶段;二是大环境行情实在惨淡。

  2023年,情况不一样了。

  楼市利好政策就不说了,肯定会陆续释放,天河自身的给力,更值一提。

  一方面,我们昨天也提到,2023年天河全新盘保守估计有9个,在已流出的价格中,跨度从20+8+都有,而育新街地块项目和沥青搅拌厂地块项目,拿地价都不超4万元/㎡,预计定价也不会太高。(相关报道)

  这样的价格区间,既踩到天河“拥趸”改善客的心理防线,也为土豪提供多个选择。

  很好,一网打尽。

  另一方面,你能想象到在今年的供地蓝皮书,天河居然豪横拿出来5宗,比黄埔、南沙、从化都要多。

  而且这5宗地,分布在奥体-牛奶厂、五山、天河公园等板块,诚意很足了。

  其中广铁石牌站地块,占地22.7万㎡,但容积率只有1.1,妥妥的巨无霸低密地块,产品豪成怎样,让人非常期待。

  按照去年一堆房企拿地即动工的节奏,以上地块在今年转化为新项目面市也不足为奇,也就是说,今年天河大概率迎来十余盘混战的局面。

  供应上来了,只要玩家们肯持币进场,今天的天河楼市,大有看头。

  接下来,我们就浅谈一下今年天河这几个新盘。


  保利天御

  珠江新城东区的保利天御,关键词:冼村旧改项目、珠城收官之作。

  根据规划,项目有354层住宅,327-54层办公楼,13-4层商业中心,住宅产品涵盖了建面240-450㎡大平层,吹风20+

  建设中的保利天御

  20+的大平层,在珠江新城还有凯旋新世界、中海花城湾,当然加“亿点点”钱,还能够着汇悦台。

  如果只盯新房的话,没什么纠结了,直接冲保利天御吧。


  合景ONE68&鹏瑞金融城项目

  珠城的合景ONE68和金融城的鹏瑞金融城项目,都是商业大平层,这俩放一起说。

  合景ONE68,也是珠城最后挂牌出让的一宗商地,项目集商业、总部办公、五星级酒店于一身,高度168米,预计15万元/㎡;

  而鹏瑞金融城,号称是广州版的“深圳湾壹号”,是鹏瑞首进广州之作,主推380-500㎡商业大平层,价格吹风20+

  建设中的鹏瑞金融城

  这两个项目能取得什么成绩?

  乐居君是看好的,毕竟早在2021年,越秀在南沙灵山岛尖的大平层公寓——越秀明珠湾壹号,把南沙楼市天花板,直接逼近8万元/㎡。(有钱人的心,你别猜)

  更何况,合景ONE68和鹏瑞金融城,是天河的娃呢。


  珠江天郦

  珠江天郦,同样位于金融城,早在今年1月开放售楼部和样板间。

  规划了5栋住宅,货量并不多。主打产品为129-180㎡四房,通通都是四房设计,吹风10+

  效果图

  在金融城,以住宅来讲,它几乎没有竞品了,唯一的对手是开售超10年的江源半岛,单价同样10+


  新城市领院

  想在天河买别墅的,看过来。

  新城市领院位于东圃板块,整个项目不大,只规划了116层小高层及204-5层叠墅,叠墅建面约158-210㎡,吹风15+,走的是千万元级别高端赛道。

  项目效果图


  保利中铁物流园地块项目

  再来看看五山板块的保利中铁物流园项目。

  项目地块在去年底95.8亿元被保利拿下,折合楼面价45915/㎡,冲上广州楼面价TOP8

  业内人士透露,产品预计以120-180㎡小高层改善型户型为主。

  这个项目的优缺点很明显。

  优点是有地铁,有多条道路主干线;缺点是广园快速车流量较大、货车较多,噪音、扬尘影响恐难避免。

  价格嘛,距离项目最近的新盘为侨鑫·保利·汇景台,目前主推建面约123-352㎡的户型,价格约13万元/㎡。

  二手方面,地块周边有汇景新城、半山雍景苑等,均价在6-10万元/㎡。

  所以,项目卖到10+,也不是没可能的。

  世纪金源天河源筑

  看了那么多高价盘,来看看售价低于10万元/㎡的。

  世纪金源天河源筑,位于天河北东莞庄板块,产品为建面约90-135㎡的三至四房,吹风8-9万元/㎡。

  项目最大的亮点,是被华南农业大学、华南理工大学等围绕,学术氛围浓厚,自身还配建一所九年一贯制学校。

  值得一提的是,项目附近新一点的二手小区,挂牌最高都要10万元/㎡了。

  育新街项目 沥青搅拌厂项目

  而育新街地块项目和沥青搅拌厂地块项目,拿地价都不超4万元/㎡,售价可能更有惊喜。

  育新街地块项目位处天河智慧城板块,开发商为中铁建。从效果图看来,项目规划了12栋小高层,呈围合式布局,隔壁的慧源山庄,建面约73.-128㎡户型售价6.8万元/㎡。

  沥青搅拌厂地块项目位于奥体板块,开发商为湖北联投,首推户型建面为108-165㎡,预计2023年上半年入市。

  总结

  总体来看,今年天河入市的9个盘可以划分成三个梯队:

  7-10万元/㎡:世纪金源天河源筑、育新街地块项目、沥青搅拌厂地块项目

  10-15万元/㎡:珠江天俪、保利中铁物流园地块项目

  15万元/㎡以上:保利天御、合景ONE68、鹏瑞金融城项目、新城市领院

  最贵的项目,依旧集中在珠江新城,哪怕这其中还有商业产品。

  不难看出,未来在天河的买房逻辑,依旧是配套为导向,产品锦上添花。

  尽管今年天河新房供应量上来了,但乐居君认为竞争不会太激烈,毕竟这些项目位置分散,很难放在一起对比,即使处于同一板块,也是不同产品,萝卜青菜,各有所爱。

  但可以肯定的是,随着产品的多样化以及体量的增加,今年天河新房的成交量,与2022年相比会有所上涨。

来源:乐居新媒体

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