文/乐居财经　邓鑫妮

  靴子落地，2023年第一家递表的物企出现了，不出意外是家国资物企。

  2月24日晚间，深业物业运营集团股份有限公司在港交所提交招股书。深业物业的上市长跑已经进行了7年之久，在这个国家队物企展身手的大潮下，它终于递表了。

  重组后，深业物业上市的步伐明显加快。

  2021年，深业物业吞下关联方手中的6家公司股权，出售股权的市值约为7.91亿元。这对深业物业来说是笔不小的开支，配发了一倍的新股给股东才填平这笔帐。

  这几家标的公司的业绩如何、规模多大，深业物业并未在招股书中透露。但是从盈利情况可以推出一二，2022年前九个月，深业物业净利润同比增长44.8%，主要来自收购其中一家合营公司所占经营成果。

  然而单一公司对深业物业的提振作用有限，目前深业物业毛利率和净利率只到上市物企平均值一半的水平，而这已经为其盈利长期处于较低位置埋下伏笔。

  股权方面，深圳控股（00604.HK）间接持有深业物业92.54%的股权，前者表示，分拆上市后，预期将拥有深业物业不少于50%的权益，深业物业仍将是它的附属公司。

  7.9亿换走50%股份

  深业物业真正有了重组上市的行动，是在2021年9月。

  那个月，深业物业一口气收购了6家公司的股权，总对价7.91亿元。不过，这并不是一笔真金白银的交易，卖方4家公司用手中6家公司的股权交换了深业物业发行的6128.7867万股新股份。

  换言之，这6家标的公司是新股东入股的筹码。

  2021年9月18日，深业物业宣布收购泰然集团旗下深业智慧园区的100%股权和深圳天安智慧园区运营有限公司的50%股权，对价分别为1.99亿元和2.63亿元。

  与此同时，还从深业置地手中买下深业商管和置地物管，以及泰富物流旗下的泰富商管和农科集团旗下的农科物管，上述均为100%股权转让，对价分别为1.69亿元、4352.5万元、6553.3万元、5002万元。

  而为了撇清手中无关联的业务，深业物业又以985万元的价格出售了鹏基经营100%股权，接盘方为深圳控股的一家子公司。

  这6家公司的估值按照资产净值估算，业绩几何，招股书中并未透露。

  再回到换股的话题，发行新股后，深业物业的注册资本增加至1.21288亿元，4位新股东泰然集团、深业置地、泰富物流和农科集团合计持股50.53%。

  按照6家换股公司的估值和股东持股比例计算，深业物业的总市值约为15.65亿元。

  2021年营收与深业物业相仿的越秀服务，目前市值为64亿元，越秀服务和深业物业同为地方国资物企，后者的估值区间或许也在60亿左右。

  大股东间接持股92.54%

  改革开放初期，深圳承接了大量香港转移而来的企业，催生了本土一批工业园的诞生，上步工业区就是在这个时候筹建，而深业物业的历史也要从这里讲起。

  1985年，深业物业主要运营公司之一的鹏基物管服务成立，落在上步工业区管理服务公司名下。直到1992年7月，深业物业才正式成立，随后开始承接深业集团的住宅物业管理业务。

  7年前的一次业绩发布会，深圳控股首次透露了分拆物业上市的想法：“资产整合后，就会推动物业上市。”这一等，就到了现在。

  在这期间，外界一直关注着动态消息。去年7月，深圳控股称“正考虑可能分拆物业管理业务”，今年1月深业物业赴港IPO的申请材料正式被证监会接收，这份招股书千呼万唤终于面世。

  现如今，直接持有深业物业股份的股东共有5位，南方地产、泰然集团、泰富物流、深业置地、农科集团分别持股49.47%、29.55%、4.19%、13.6%、3.19%。

  往上穿透，则都与深圳控股有关。其中，南方地产由深圳控股直接全资拥有，泰然集团由深圳控股直接及间接持有约75.05%权益，泰富物流由深圳控股间接持有约97.82%权益，深业置地由深圳控股间接全资拥有，农科集团由深圳控股间接全资拥有。

  目前，深圳控股间接持有深业物业92.54%，前者表示，深业物业上市后其也将拥有不少于50%的权益。

  净利率贴地仅有5.5%

  国资物企常以稳健著称，但稳健的背面往往是外拓乏力、盈利能力较低等问题。如今，深业物业也面临着毛利率和净利率双双处在低位的难题。

  乐居财经《物业K线》统计，截至2022年上半年，上市物企（公布数据）平均净利率约为12.83%，平均毛利率约为27.7%。

  2020年、2021年及截至2022年9月30日，深业物业的净利润分别为1.05亿元、7450万元和9020万元，净利率分别为5.7%、3.7%、5.5%。

  2022年前9个月净利润之所以增长反超2021年全年，还要得益于收购深圳天安智慧园区运营有限公司，使其净利率同比增长44.8%，净利率同比增加1.5个百分点。

  然而深业物业的净利率已经贴地，独木难支，就算深圳天安智慧园区运营加入，也难以大幅提起整体净利水平。

  毛利率情况也是如此。期内其毛利率分别为15.2%、13%和14.6%，2022年前9个月毛利率回春，但仍低于上市物企平均毛利率10多个百分点。

  毛利率在较低水平徘徊，与其业务分布有关。目前，深夜物业旗下共有三大业务，分别为城市及产业园服务、住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务。城市及产业园服务营收占比逐年递增，但毛利率常常落后于其他两项业务。报告期内，该业务毛利率分別为7.2%、8.8%和11.8%。

  值得一提的是，其他两项业务的毛利率也不算高，最高的商业物业运营及管理服务也仅在25%上下浮动。

  报告期内，住宅物业管理服务毛利率分别为15.6%、11.5%和10.6%，商业物业运营毛利率为25.3%、23.5%和24.9%。

  7成业绩在大湾区

  作为深圳的一家地方国资物企，深业物业身上的标签十分明显，城市和产业园板块发展迅速、大湾区业务浓度高，不过这些特点从某种程度上来说也是其发展困境。

  2020年、2021年及截至2022年9月30日止9个月，深业物业总收入分别为18.38亿元、21.52亿元及16.51亿元。

  截至2022年9月，来自城市及产业园服务、住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务收入分别为6.97亿元、5.54亿元和3.99亿元，分别占总收入42.2%、33.6%和24.2%。

  深业物业大部分业务集中于大湾区。报告期内，来自于大湾区的收入为12.97亿元、16.29亿元及12.8亿元，分别占相关期间总收入的70.6%、75.7%及77.5%；而在大湾区的在管面积分别为2690万平方米、3700万平方米、3730万平方米，分别占总在管面积的57.7%、63.0%、及63.0%。

  一方面，深业物业的关联方项目多位于大湾区，另一方面深业物业大部分城市及产业园服务合同均由地方政府授予，离开特定区域或许会水土不服。

  截至2022年9月30日，深业物业总在管面积约为5920万平方米，其中城市及产业园项目面积占比48.4%，住宅物业项目面积占比45%，商业物业项目面积占比6.6%。

  从合约面积来看，深业物业规模储备有限，或许会制约其业绩增长。截至2022年9月30日，总签约面积约为6180万平方米，合约面积和在管面积比值仅有1.04%。

  全年营收20亿元，在管面积6000万方，深业物业的核心数据在上市物企中并不算优秀，顶着国企光环的它，能否如深圳控股期待的那样6月份成功上市，还留有悬念。