文/乐居财经 杨宏彬

  去年11月，一笔金额4亿的美元债违约，让旭辉成为了出险房企的一员。推本溯源，在经过4个月的努力后，旭辉抛出了初步解决境外债务的方案。

  3月10日，旭辉控股集团(0884.HK)公布了境外债务重组方案，具体包括不削减本金金额、债权人自愿选择转股、减少利息的现金支付、债务展期不超过7年、支付一定数额的前置款项、制定一个切实可行的额外增信方案等。

  “金融16条”的颁布以及“三支箭”的射出，让房企资金的压力有所缓解。优质房企融资持续加码，而出险房企的债务重组也在逐步加速。

  目前，已有包括华夏幸福、龙光、富力等房企的境内债务获得展期，而融创、中梁等房企则颁布境外债务的初步重组方案。

  旭辉仅用4个月便抛出债务重组方案，除了政策暖风吹拂外，也与自身应对危机的态度有关。

  旭辉自出现流动性危机以来，一直积极应对，在保经营保交付的同时，也在加速处理资产，回笼资金。如果旭辉的境外债务重组取得成功，必将为行业注入又一针强心剂。

  不削减本金，展期最长7年

  在初步公示方案中，旭辉已经明确表示不会削减本金金额，但利息的支付，将会有一部分变成实物支付。另外，债权人也可选择将部分债务转换为旭辉股权或可换股债券。对于展期时间，旭辉的初步的决定是，最长不超过7年。

  对于旭辉的这一份境外债务重组方案，资本市场并未给予正面反馈。3月13日开盘后，旭辉股价出现下跌，截止收盘，旭辉报0.71港元/股，跌8.97%。

  业内人士分析称，旭辉股价下跌，或是投资者对于债转股方案的担忧。债转股相当于一种变相增发，增加了股本，就有可能拉低股价。而在去年9月及11月，旭辉已经有过两次配股，股价均出现不同程度的下跌。

  此外，也有声音表示，旭辉境外债务7年展期的时间并不算短。据查债通显示，旭辉流通中的中资美元债为11只，当前续存43.34亿美元，其中，最早的一只到期日是在159天后。

  不过，旭辉在提出“不削减债务本金”的同时，还表示将提供增信方案。两个条款表明了，旭辉推动境外债务重组尽快完成的意愿强烈，而业内也认为这两项条款对债务重组的落地有较强推动作用。

  除了境外债重组的初步方案外，旭辉还公布了当前的资金情况以及2022年的经营情况。

  截止2022年末，旭辉的现金及银行结余总额约为205亿元，其中大部分现金为项目层面存放于指定银行账户受严格托管的预售现金。换言之，当前旭辉可支配的资金并不充裕。

  经营方面，2022年全年，旭辉预计录得亏损在130亿元-140亿元之间，股东权益应占核心亏损净额在51亿元-56亿元之间。

  亏损的原因，旭辉归咎于3个方面。包括行业整体经营情况不佳以及疫情影响；人民币兑美元贬值引致汇兑亏损；以及投资物业公平值录得亏损。

  尽管有债务和亏损的双重压力，旭辉在交付也并不马虎。公告显示，旭辉2022年交付约90,000套住宅单位，并于2023年首两个月交付近10,000个住宅单位。

  卖资偿债战略变化

  在公布境外债务重组方案前一日，旭辉刚刚发布了一则“资产置换”的公告。

  3月9日，旭辉称，将出售河北和湖50%的股权及股东贷款予恒基兆业，作价9.48亿元，同时向恒基兆业收购广州昌哲25%的股权及相应股东贷款，作价10亿元。里外里一算，旭辉还要支出5200万元。

  本次资产置换，算是恒基兆业对老友旭辉的一次援手。河北和湖是两家房企共同投资的公司，旭辉及恒基各持50%，该公司持有石家庄长安区一个20.7万平米的项目。截止2022年末，河北和湖处于资不抵债的状态，净负债额1.91亿。2022年，河北和湖税后亏损1.22亿元。

  通过将河北和湖卖出，旭辉收回了9.48亿的贷款，股权转让代价仅为1元。

  而旭辉及恒基在广州昌哲中的持股各为25%，另外三名独立自然人合计持有50%。该公司持有广州南沙区的项目，占地面积53,000方。截止2022年末，广州昌哲净资产1.16亿元。

  交易款10亿元中，股权转让代价占2.79亿，股东贷款占7.21亿元。

  通过这次资产“置换”，旭辉摆脱了一家大额亏损且资不抵债公司，还成为了广州昌哲的第一大股东。从区域房价来看，广州南沙今年3月新楼盘房价超过3万每平，而石家庄长安区2月新房的房价为1.6万每平。

  单纯卖资产只能解决一时的资金问题，而旭辉本次选择与恒基资产互换，实际是增强了集团的可持续经营能力。恒基无疑是帮了旭辉一个大忙。

  在此之前，旭辉也已经抛售了不少资产，包括在近期把自家总部大楼也摆上了货架。而从去年7月开始，旭辉已经出售了上海旭辉纯真中心6号楼、香港英皇道的地块，同时也在计划出售所持旭辉永升服务（01995.HK）全部股份。

  旭辉的积极处理资产让债权人看到了希望。去年11月25日，旭辉曾于遭遇清盘呈请，而在12月，债权人将之撤回。

  今年，旭辉也等来了他的白衣骑士。2月8日，旭辉集团与中国东方资产管理股份有限公司签署战略合作协议。