文/乐居财经 徐酒眠

  黄浦江畔，上海外滩，站在这里望见的每一寸风景，背后都是桩桩能生钱的生意。

  2001年，52岁的肖兴涛站在刚竣工的久事大厦向外眺望，一眼就看中了这十里洋场的物管生意。

  彼时，他在上海国资委旗下的上海久事集团公司任职，刚被派任为上海外滩物业有限公司（简称“外滩物业”）副总经理。这是他第一次触摸到物管行业。次年，他拉上傅其昌，创立了浦江物业。

  2004年，外滩物业被挂在上海联合产权交易拍卖，肖兴涛带着浦江物业，凭着法定代表人身份的“近水楼台”优势，以755万元拍下了这家带他入行的公司。

  浦江物业由此走入公共政府物业领域，外滩220号的小汇丰、外滩261号的联合大楼、天津银行上海市分行，以及外滩18号等历史建筑，也成为肖兴涛可以拿出来侃侃而谈的代表项目。

  十九年过去了，74岁的肖兴涛，逐渐把家业交给了儿子肖予乔。而为了铺宽未来之路，肖兴涛找到老东家，将外滩物业“还”了回去。

  5月8日，浦江中国（01417.HK）刊发公告宣布，其间接全资附属公司上海浦江物业有限公司（简称“浦江物业”）与独立第三方上海强生集团有限公司（简称“强生集团”）订立了一份收购及出售协议。

  据此，浦江物业同意按代价向强生集团转让其于外滩物业的100%股权；作为代价，强生集团同意将浦江物业在上海强生物业有限公司（简称“强生物业”）的权益，由30%增加至48.53%。

  简而言之，这是一笔“以物换物”的“换股”交易，即，浦江物业用外滩物业的100%股权，与强生集团换取了强生物业的18.53%股权。

  不过，根据公告，交易完成后，强生物业将持有外滩物业100%股权。因此，浦江物业通过强生物业也将间接持股外滩物业，占比48.53%。

  最终算下来，浦江物业向强生集团置换强生物业的18.53%股权，实际上用的是外滩物业51.47%的股权。

  如此复杂的操作一番之后，浦江物业既没有了外滩物业的控股权，也没有坐上强生物业的控股股东股东之位，肖兴涛的醉翁之意在哪儿？

  傍附“国资”

  “甲方及其集团公司整体为上海市属领先国有企业。彼等拥有并负责管理及运营诸多上海具有标志性的体育赛场、体育场馆、主题公园、商业楼宇、公共交通设施等各种公众物业。”

  浦江中国直言不讳，其打的就是强生集团及其背后股东资源的主意，其表示，这笔交易有利于加强其与国企的整合，使其能够扩大集团的业务，并进一步增加在政府及公众物业的物业管理市场份额。

  在竞争日益激烈的物管市场，作为一家纯粹的第三方物业公司，背后没有实力强大的地产母公司做支撑，浦江中国的确需要有强大的国企背书。

  数据显示，浦江中国2022年实现营收9.18亿元，同比增长3.6%。其中，包干制物业管理服务收入6.44亿元、酬金制物业管理服务176.1万元、城镇环卫服务收入2.64亿元、投资性房地产转租服务714.5万元。

  报告期内，其录得毛利1.27亿元，毛利率14.2%，远低于行业24.64%均值水平；净利润2476.30万元，同比减少53.27%；母公司拥有人应占溢利1252.5万元，同比减少67.54%。

  事实上，筹备上市前，2016年5月，浦江物业就收购强生物业30%股权。根据其招股书披露，当时的对价是953.4万元。

  穿透股权，强生物业的直接控股股东为强生集团。再往上穿透，强生集团由上海久事置业100%持股。

  而上海久事集团直接持有上海久事置业80%股权，通过上海久事旅游集团间接持股20%。上海久事集团则隶属于上海市国有资产监督管理委员会。

  “强生物业管理其集团公司拥有的众多物业。”从股权关系不难看出，强生物业背后的资源十分强大。资料介绍，成立于1992年的强生物业，主要从事体育场馆、公园、商业及政府物业的物业管理。

  而外滩物业主要从事各种商用物业及公共交通设施的物业管理，主要管理强生集团公司拥有的部分物业。

  将外滩物业置入强生物业旗下，也意味着外滩物业将有机会获取强生物业多级股东背后的资源。

  买“珠”还“椟”

  事实上，外滩物业原本就是肖兴涛和浦江物业从上海久事集团买来的公司。

  成立于1996年的外滩物业，比浦江物业的发展史更长。其前称为“上海外滩房屋置换物业有限公司”，是实打实的国有企业，最初注册资本达2000万元。2021年3月1日才更名为如今的外滩物业，也是这个时候，肖兴涛成为了这家公司的法定代表和副总经理。

  2004年，肖兴涛和浦江物业出手收购外滩物业；2007年11月，又各自以原价将外滩物业70%、21%股权转给了浦江控股。之后少部分股权又经历了几轮变更，不过控股权一直在浦江控股手中。

  有意思的是浦江中国筹备上市前夕，从浦江控股手中股收购外滩物业。2016年7月22日，双方厘订的代价为770万元，几天后，双方又签订补充协议，代价变为了1756.84万元。

  而根据公告，此番外滩物业的出售代价为3189.6万元。虽然比不上上海滩的房价涨势，但其身价也在这19年间也翻了四倍多。

  不过，如今的外滩物业，经营业绩并不佳。2022年，外滩物业营业额“倒车”，除税前后溢利虽然没有亏损，但基本也算得上“膝盖斩”了。

  数据显示，截至2022年12月31日，外滩物业的营业额约为7792.3万元，较2021年同期的8089万元减少约3.67%；同期，除税前、后溢利净额分别约为243.2万元、160.5万元，较上一年同期的727.6万元、540.2万元下滑66.60%、70.29%。

  同期，外滩物业的资产总额与资产净值也有所减少。

  相较而言，强生物业的财务报表就好很多。截至2022年12月31日，强生物业的营业额约为1.20亿元，较2021年同期的1.10亿元增长9.5%；同期，除税前、后溢利净额分别约为717.5万元、562.1万元，较上一年同期有所减少，但并不多。

  同期，外滩物业的资产总额减少约864.1万元，但资产净值增加了约3438.2万元。

  因此，也有分析认为，“将外滩物业转为强生物业的子公司，也不排除是想挽救外滩物业净利润大滑坡趋势的这种可能性。”

  债多钱少

  浦江中国“以物易物”的“换股”收购，并非行业首例。在此之前，已经有了万物云4.8%股权“换股”阳光智博100%股权，和世纪金源服务8%股权换第一服务控股20.88%股权的先例。

  而具体到浦江中国来看，其以“换股”的形式增厚在强生物业的持股，或许也与之“债多钱少”的窘境有关。

  财报显示，截至2022年12月31日，浦江中国现金及现金等价物约为1.72亿元，较上一年同期的1.78亿元有所减少。

  同期，浦江中国的债务却在增加。截至2022年底，浦江中国计息银行借款总额由2021年的1.12亿元增至1.56亿元。时间线进一步拉长，2019年、2020年，这笔款项的数额分别为0.61亿元、0.97亿元。

  作为第三方物企，浦江中国主要的外拓方式为招投标和收并购。据乐居财经《物业K线》统计，自上市以来，浦江中国共发起过5笔收并购，2018年的上海外滩科浦工程、南通盛和物业，2019年的上海新市北企、泓欣环境、蚌埠置业物业，以及南京松竹物业。

  但2020年下半年开始，行业收并购大潮此起彼伏，浦江中国却以各种理由出售手中的子公司、联营企业及合营企业，其中包括上海新市北企、安徽外滩物业等。

  关于出售原因，浦江中国给出过“和高端非住宅物业定位不相符”和利润贡献不理想等。

  肖予乔此前曾在接受媒体采访中表示，“我不认为住宅物业能够提供比较高的利润，住宅物业利润远低于非居物业。”

  不过，切割住宅物业、低利率公司，并没有让浦江中国摆脱利率走低的“困局”。

  2018至2022年，其毛利率分别为17.18%、15.40%、15.35%、14.29%、14.17%。