文/乐居财经  杨宏彬

  在曾经的粗放增长时期，百舸争流，一批又一批的千亿房企诞生，规模、利润的高速增长，成为房企共同追求的目标。而2022年来临的至暗时刻，给了房企一记重拳，将曾经的“规模论”彻底打散。

  乐居财经发布的2022年内房股榜单显示，69家发布财报的内资港股房企中，有36家净利润为负，占比为52%，总亏损达2074.97亿元。当然，剧烈亏损并不止于港股，A股房企的情况同样惨烈。

  出现大额亏损的房企，不乏曾经规模名列前茅者，也包括央企国企。而大额亏损的房企中，很多都在债务的泥沼中挣扎着，有的甚至走向退市。

  然而，在艰难环境下，亦涌现了一批韧性房企。如万科2022年净利润达375.51亿元，跃居内房股之首；龙湖紧随其后，净利润达到328.23亿元。A股房企中，金地净利润为61.07亿元、滨江集团净利润为37.41亿元，亦是行业中的佼佼者。

  能在行业的冲击之下，房企保持盈利实属不易，尤其是民营企业，他们依靠着自身的布局以及财务的自律，实现了稳健经营。

  保证盈利的诀窍

  归根结底，2022年市场的下行是房企业绩不如意的根本原因。在年报中，几乎每家房企都提到，因为市场低迷，导致了销售额下滑，毛利率下降，同时也导致了企业大额的计提减值。

  无论是毛利率降低，还是计提存货减值，都是因市场低迷导致，为保住现金流，房企不得不放弃一些利润，来加速项目的出售。另一方面，在高歌猛进的时代，房企拿地的金额与当下的预期去化价格是不匹配的，导致存货跌价。

  以A股房企为例，72家披露财报的A股房企有54家存在资产减值损失，总减值额达403亿元，同比增长40%。

  实际上，这是一个很普遍的现象，市场变化的剧烈程度，已经远远超出房企们想象，就连较为优质的房企亦无法避免这一点。

  如碧桂园去年出现了上市以来的首次亏损，而从年报数据来看，毛利率下降是亏损的主要原因。资产减值方面，2022年华侨城资产减值损失合计为127亿元，其中有115亿元来自于存货跌价损失。华侨城2022年归母净利润亏损109.5亿元，同比下滑387.05%。

  金地集团虽未亏损，到净利润也受到影响，2022年归母净利润为61.07亿元，同比有所下滑，原因之一为期内的存货减值为35.22亿元。

  回到对日后经营的展望，市场的回暖交给时间，而进行充分的计提减值，实际上是打了提前量。如中南建设总经理陈昱含在业绩会上所说，公司2022年已经做了充分的减值计提，预期后期减值及存货跌价对公司的业绩影响削弱。

  而东方证券在研报中也如此点评金地集团，称期末公司存货跌价准备占原值比例达 3.3%，压力释放较为充分。

  毛利率下滑与减值计提对房企基本“雨露均沾”，但依旧有如万科、龙湖、金地、滨江等房企能保持盈利，这与公司的经营策略有着很大关系。

  以金地集团为例，布局方面，金地坚持深耕一二线城市，货源主要分布于长三角和珠三角等市场基本面良好的区域和城市，因此房地产项目的稳定结转，全年结算面积 616.7 万方，同比增长 9.4%，结转收入 1091.8 亿元，同比增长 23.6%，房地产业务结算毛利率 20.0%，同比增加 0.3个百分点。2023年公司计划竣工面积 1295 万方，结转资源充足。

  另一方，金地保持良好的债务结构和资金状况，以确保经营的安全。截止报告期末，公司持有货币资金 545 亿元，有息负债总额 1152 亿元，剔除预收款后的资产负债率为 65.3%，净负债率为 52.2%，债务融资加权平均成本为 4.53%。

  决胜未来的关键

  2022年末，中央接连出台助力房地产融资的多项政策，优质房企收益匪浅，而出险房企的债务重组也按下加速键。用碧桂园创世人杨国强的话来说，就是“曙光已经显现”。

  最黑暗的一年已经熬过去了，房企都在思考如何打个“翻身仗”。

  近日，泽平宏观发布《中国房地产展望2023：分化时代到来》表示，长期看，区域分化是未来房地产市场最大的特征；产业+地段为王。换言之，核心城市的核心地段的争夺，或才是房企决胜的关键。

  数据显示，今年前4个月，虽然央企国企仍然为拿地主力，但民营房企的拿地积极性有所提高。1-4月份，央企国企拿地占比51%；民企拿地占比34%，相比于去年全年16%的占比有了明显提升。

  而在刚刚过去的厦门首场土拍，参与房企多达144家，创下近年来厦门土地出让的新高。“摇号箱里的黄色小球都快放不下了。”最终，岛内2宗地块触顶成交，岛外翔安区1宗地块底价成交，总成交额101.45亿元。

  同样的情况，还发生在北京、成都、长沙、上海、杭州、南京等地的土拍中，在优质土储目前，房企们热情高涨，在核心城市补货意愿持续提升。在条件允许的情况，夺得一幅好的地块相当于将优质粮食补进粮仓。

  包括碧桂园、万科、滨江、绿城、金地一批优质民企在核心区域抢地十分凶猛。

  以金地为例，5月10日，南京二批次集中供地火热收官，共出让10宗地块，金地总以价10.66亿元，拿下兴智中心G19地块，为溢价成交。

  据了解，今年以来，金地在土地市场出手颇为频繁，4月19日先是以封顶价22.14亿元拿下东莞“王炸”地块， 又斥资40.01亿元将上海嘉定两宗地块上收获囊中，成当日最大赢家。而在更早的3月，还摘下西安一宗宅地。

  “房企经营就像踩单车，只有向前蹬，努力前行才不会跌落。公司要生存，就要努力做一些优质的投资。”这是金地董事长凌克的要求。

  楼市正在逐步回暖的同时，分化也在持续，土地投资是房企经营中关键一环，如何补充优质土储对房企可持续发展的重要性不言而喻。