广州土拍玩法已变 “散装两集中”成主流

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居新媒体 5.6w阅读 2023-05-18 16:30

  乐居新媒体 任时建 发自广州

  广州二轮土拍,选择“散装两集中”。

  在挂地方面,本轮有两个动作:一是先公布出让地块清单,当中不涉及地块价格信息;二是地块正式挂牌,明确价格、出让条件的信息。

  最早在5月6日,广州市规划和自然资源局关于发布2023年部分拟供商品住宅用地项目清单(第二批)的公告。

  18宗地,中心区唱主角,合计132.28公顷,总建面244.19万㎡,期待值拉满。(名单发布当时,地块均未正式挂牌)

  还不到10天,也就是在5月12日,广州公共资源交易中心一口气挂出10宗涉宅地,均不在5月6日公布的名单中,属于还未公布就直接挂牌。

  10宗涉宅地总用地面积超50万㎡,总出让建面超89.1万㎡,总起拍价达118亿元。

  此外,还有零散单独上架的,比如南沙,在5月10日挂出一宗位于庆盛板块的宅地,起拍楼面价仅4207元/㎡。

  又比如天河,在5月18日(今天)挂出天河员村一横路地块,起拍总价19亿元,折算楼面价49810元/㎡,未开拍已刷新广州地价TOP10。

  据官方消息,以上所有提到的地块,均拟于2023年5月11日至2023年8月10日期间发布出让公告。

  换言之,去年大规模集中挂地场景已一去不复返,取而代之的,是“细水长流”式挂地,时不时就来一宗“王炸”刺激市场。

  既然挂地时间都这么零散,拍地时间就更不用说了,对于开发商来说,这无疑是一场持久拉锯战;对于我们吃瓜群众来说,就更是一场高潮迭起的连续剧了。

  为什么这么说?

  因为这波地块的确高质,甚至让人怀疑广州把“家底”都掏出来了!

  01

  中心区扛大旗,天河涉宅地19亿起拍

  最受关注的绝对是天河的员村一横路地块。

  地块起拍总价19亿元,折算楼面价49810元/㎡,起拍地价已将广州地价TOP10刷新。

  地块处在天河较为核心区域,左手珠江新城东区,右边金融城西区,与马场就隔了一个华南快速。

  交通方面,附近有广州地铁13号线和21号线,距离较近的是在建的白马岗地铁站,稍远的有天河公园、员村、潭村等地铁站。

  此外,周边配套较为完善,靠近天河区府,西侧是华南快速,北侧有黄埔大道,去往珠江新城、金融城、琶洲等商圈十分便捷,暨南大学和天河公园在旁,吃喝玩乐不用发愁。

  唯一缺点就是教育资源一般,项目配建了一所9班幼儿园,小学和初中都需统筹解决。

  近十几年珠江新城公开招拍挂市场,几乎没有宅地供应,如今员村一横路地块释放出来,正好解渴,已经嗅到了摇号气息。

  海珠方面,上涌果树公园北侧地块体量最大,为18公顷,妥妥的巨无霸。

  该地块属于地铁11号线上涌公园站上盖,靠近中大布匹市场,与逸景翠园一路之隔,配套成熟。距离地块最近的新房是保利四季和颂,均价9万元/㎡。

  荔湾出让的蕙兰苑、紫兰苑地块,为万科广信资产包一部分,两宗地位于万汇天地·瑧园南侧,起拍楼面价分别为2.6万元/㎡、2.3万元/㎡。

  需要指出的是,这两宗地此前评估总价接近33亿元。

  而万汇天地·瑧园在售的建面约125-180㎡三至四房,均价6-6.5万元/㎡。

  业内流传出消息,广州万科未必会参与地块的竞拍,到时地块会落在谁手里,值得期待。

  起拍楼面价比较高的是荔湾的小梅大街7号AL011408地块,它是一宗蚊型地,占地面积仅5385㎡,建面也刚超万平,起拍总价3.76亿元,折算楼面价3.6万元/㎡。

  在上一轮土拍出尽风头的番禺,目前已挂牌的涉宅地有3宗,虽然没有第一次拍地里的江景地、万博CBD地块,但素质都不差的。

  像是番禺东环街市桥货运站BC0509004地块,属于番禺老城区市桥板块,板块内多年没有宅地出让了,新房供应十分紧缺。

  地块占地面积近7万㎡,建面接近10万㎡,总起价近15亿元,折算楼面价1.5万元/㎡,需要配建中小学用地,打造成番禺中部生态宜居社区。

  而番禺客运站北侧地块属于回炉地,于去年流拍过,如今再次挂牌,价格未有变化,起拍总价9亿元,折算楼面价17625元/㎡。

  根据竞拍条件,要负责地块红线范围内市政道路建设,以及按规划要求配建BC0704080地块(服务设施用地)和其他公共服务设施及市政公用设施等。

  起拍总价最高地块,落在白云。

  广州设计之都三期地块,占地面积27941㎡,总建面84484㎡,起拍总价21.96亿元,折算楼面价2.6万元/㎡。

  根据竞拍条件,竞买人需按照规划要求建设用地范围内道路用地5350㎡、绿地用地面积1470㎡。

  增城、从化、花都三区地块起拍楼面价均未破万,但妥妥的均是巨无霸宅地。

  较便宜的是从化一宗TOD宅地,位于太平镇地铁14号线赤草站附近,占地面积近10万㎡,建面近14万㎡,起拍总价5.9亿元,折算楼面价4332元/㎡。

  地价虽便宜,但根据竞拍条件,竞买人是要配建建面13860㎡人才公寓,无偿交予从化住建局,此外还要配建幼儿园和托儿所。

  花都广花公路东三地块占地面积超12万㎡,是一宗巨无霸住宅用地,建面仅11万㎡,总起价7.1亿元,折算楼面价6350元/㎡。

  地价低则是因为要承担分地块2(CA0303018地块)的拆迁安置建设成本。

  增城新塘上架的是广园快速路南侧18101226A23035号地块,占地面积超10万㎡,计容建面超20万㎡,起拍总价超10亿元,折算楼面价5003元/㎡。

  02

  “两集中”玩法已变,开发商减轻压力

  第二次集中拍地的到来,让很多人都有这样一个错觉:

  不是刚拍完地没多久吗?怎么又来了?

  实际上,广州马不停蹄开始二轮挂地,一方面是想趁热打铁,首轮土拍三宗地块被送进摇号,无疑大大提振开发商信心,为二轮土拍打下基础。

  另一方面,在经历完三月小阳春后,广州楼市似乎有点冷下来。

  克而瑞统计到,今年五一,广州全市合计19盘开盘/推新20次,与去年同期持平;入市新盘仅有2个,同比去年减少3个;总推新货量3155套,同比上涨7%。

  尽管开发商大方让利、花式促销,但市场却是反应平平。

  数据显示,五一期间,全市3155套推新货量中仅录得466套去化,整体去化率15%,同比两年均显冷清。

  在此背景下,广州“掏家底”拿出市区靓地出让,引来开发商争夺,也能为当下楼市添上“一把火”。

  最后,不得不说,在如今市场大环境,广州选择“散装”挂地,属实明智之举。

  政府根据市场热度来进行地块供应的灵活调整,在合适的时机推出合适的地块,让开发商有更充足时间对地块进行调研,同时避免在短期内筹措大量资金买地,减轻压力。

  “两集中”玩法已变,也许,这才更有利于促进楼市和土地市场良性循环。

来源:乐居新媒体

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