这五个建言,洞悉了房企融资现状

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 严明会 10.6w阅读 2023-05-18 17:36
       文/乐居财经  严明会

  五一劳动节时,合景泰富的官微,特地发了一张大红海报,标题写着:“致敬耕耘,行稳致远”,这既是在致敬劳动者,也像是一种自我激励。

  然而半个月后,一笔1.19亿美元的债务,就将合景泰富拖入到违约的境地。它表态将寻求境外债务的全面解决方案,召开离岸债券持有人会议。

  这类房企出险的情景,至今仍在持续上演。

  距离“三支箭”的发出,已经过了半年的时间。期间,地产融资边际得到了不小的改善,但却没有预想中的那么火热。

  去年11月底,“史诗级救市”的金融16条正式出台,几天的时间,银行便合计为18家房企授信超过万亿,动作之密,力度空前。而在此前后,“中债增”也将债券融资的进展,推向高潮。

  而第三支箭的到来,更让业内顿觉久旱逢甘露。空窗了12年之久的股权融资闸门轰然开启,一众房企拥了上来,纷纷顺势宣布定增、配股计划。

  不过,久违的热闹,仍没有将地产行业,拽出流动性逆境。春节过后的那波楼市小阳春,也没能持续。地产商们,尤其是民营房企,依然面临着资金缺口。

  要真正拿到融资,中间有不少关山阻隔。

  比如,授信额度的落地,需要通过新增建设项目进行申请,但过去很长一段时间,大多数房企收缩,并没有新项目入账;此外,中债增需要有抵押物才能出具保函,但民企可用于抵押的资产并不丰厚。

  股权融资更是一道摆在面前,却要下本才能吃到的“菜肴”,体现出了理想与现实的落差。

  据乐居财经统计,在134家上市房企中,八成以上的地产股,处于“破净”状态,即市净率低于1。眼下,这些样本房企的市净率平均值,也仅有0.93。

  地产估值跌入谷底,对于大部分上市房企来说,这个时候增发股份,就犹如在“割肉”。

  在实际操作中,民营房企与国资地产商获取融资的便利程度,也是有差别的,不同阵营分化的趋势,并未改变。

  金融16条出台时,其中第一条就是——稳定房地产开发贷款投放,并强调:坚持“两个毫不动摇”,对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

  然而金融机构有自己的风险评判,尤其是出险民企,其融资的门槛、成本都比较高,也面临更严格的资金监管。

  三支箭射出半年之后,本文摘录了一些业内人士就房地产行业融资情况提出的建言。

  建言一:国资适度入股优质民企,注入信心

  目前,多数房企的市值远低于企业的净资产。在这样的市场估值下,要进行股权融资,是对企业价值的严重低估,导致许多企业不愿意进行大规模股权融资。此外,当前地产行业正在缓慢复苏,业绩预期等处于低位,愿意参与配售的投资人群体也非常有限。

  房企估值整体偏低,主要还是信心问题。虽然今年2-3月房地产销售市场出现了短暂的小阳春,但多数民营房企今年以来的累计销售仍同比2022年有不小的降幅,而头部国央企均已同比回正、有的企业甚至出现了两位数增长。

  修复市值的核心是修复信心。可以考虑一些成功经验,由国资入股资产质量优质、运营管理能力强的民营房企,只需要少量的入股,即可以对市场注入信心,充分发挥国资的示范性作用,拉动更多市场资本参与民营房企的股权融资。未来,待市场恢复平稳,国资可择机退出,实现国有资产的保值增值。

 建言二:“央地联动”,助力企业增量融资

  自去年四季度,国际投资人对于中资房地产美元债恐慌性出逃后,目前中资房地产企业的境外美元债的融资窗口基本关闭。由于国际投资人的信心受挫,短期内看不到美元债融资窗口重开的可能性。

  美元债窗口关闭后,境内债券融资成为民营房企在集团层面上获得增量融资的主要方式。此前通过中债增为民企增信,取得了很好的效果。但中债增需要一定的抵押物方能出具保函,过去一年,一些民营房企纷纷处置资产以自救,可用于抵押的资产并不丰厚,客观上给获得中债增的增信增加了难度。

  建议可以扩大“央地联动”模式的适用范围,帮助企业打开新融资渠道。以国企信用给与第三方担保,提供信用增进,以创新增信方式,帮助民营房企公司债券发行成功,实现增量融资。

  建言三:减少信贷差别化对待

  目前授信额度的落地,需要通过新增建设项目进行申请。自2022年行业流动性危机以来,大多数民营房企都大幅度缩减了土地的获取,导致新增项目极少,很难通过新项目获取增量融资。没有新增项目成为银行授信落袋的最大卡点。

  受限于民企目前普遍的经营环境,很少有民企可以进入银行的白名单,从而获得增量的信贷融资。相比之下,国企获得的信托融资资源总量大、种类多、定价低、担保要求弱。

  此外,民企和国企在提款比例、提款用途、提款审批和灵活性上存在差异。另外,还在开发贷审批、非住项目信贷投放、信贷定价、担保要求上存在差异。如果能在合规合理的前提下,适度消除这些卡点,将显著有利于民企的项目层面融资。

 建言四:适度调整预售监管资金政策

  在项目层面保交付基本可控,有第三方认可的情况下,建议适度放松预售监管资金比例。对于符合主业清晰、经营稳健、综合治理佳的地产企业,建议给予差异化的监管资金政策。

  一方面,适度降低监管资金比例,甚至可以考虑在同一城市或者同一省份内,综合同一企业的多个项目,进行通盘综合考虑的资金监管;另一方面,可以给予更多监管资金提取的灵活性,加快资金提取的审批,尤其是确保在关键支付节点前,可以根据工程进度即时提款。

 建言五:扫除纾困贷款落地的卡点

  目前,不同城市的纾困贷款政策、贷款额度都相差巨大。能实际上获得纾困资金贷款的项目占比并不高。特别是已有开发贷的项目,或被要求纾困资金后进先出,这与原开发贷银行的风控要求并不相符,客观上增加了纾困贷款落地的难度。


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