犹记得广州今年首轮土拍，三宗地块进入摇号，其中荔湾霸占一宗，花地街羊城食品厂地块最后被武汉城建摇中，成交楼面价3.22万元/㎡，溢价率15%。

而二轮土拍，荔湾再接再厉，一口气拿出3宗地来卖，地块分布在花地湾、陈家祠板块。

其中位于陈家祠板块的小梅大街地块，起拍楼面价高达3.6万元/㎡（未扣除配建），仅次于天河员村地块的4.98万元/㎡。

至于这三宗地能不能再创摇号辉煌，很难说。

毕竟首轮的花地街羊城食品厂地块自带一线江景，毗邻地铁芳村站，素质杠杠的。

但本轮出让的三宗地，有优点，槽点也不少。

跟随乐居君的小飞机，一起去看看。

01

蕙兰苑、紫兰苑地块

荔湾蕙兰苑AF0215059地块

用地性质：二类居住用地

容积率：≤4.9

占地面积：17716㎡

起拍总价：140868万元

起拍楼面价：26000元/㎡（未扣除配建）

荔湾紫兰苑AF0215021地块

用地性质：二类居住兼容商业商务

容积率：≤6.57

占地面积：14031㎡

起拍总价：199220万元

起拍楼面价：22663元/㎡（未扣除配建）

蕙兰苑、紫兰苑这两宗地，我们放一块说。

它们位于荔湾区浣花路以南、花地大道南以西，靠近广州地铁1号线坑口站，均属于万科广信资产包中的一部分，此前评估总价近33亿元。

小飞机一起飞，可以看到，地块所处位置，已经被万科强势打造成一个“帝国”。

两宗地块中间隔着东漖新村小区和商业楼，蕙兰苑地块正对花地湾旧改二期——万汇天地臻园，而紫兰苑地块正对由万科配建的省实花地湾校区，旁边是花地湾旧改一期——万汇天地金域曦府，斜对面是花地湾生活馆。

蕙兰苑地块还有一个月左右就要出让了，但目前地块仍有商铺、停车场在运营，尚未开展清退工作，但商家透露近期已收到通知，租约即将被收回。

相较之下，紫兰苑地块的商户清退工作已基本完成，地块内部平整，杂草丛生，外部有挡板围蔽。

值得一提的是，紫兰苑地块被地铁1号线横穿成两部分，面积较小地块更为靠近地铁，或会有噪音影响。

既然两宗地都是万科广信资产包中的一部分，为什么还会被拿出来竞拍？

目前业内流传着两个说法，一是两宗地被政府主动收储，所以以招拍挂形式出让；另一种说法是万科在花地湾已有足够土储，希望通过出售这两宗地收回广信资产包部分成本。

有知情人士透露，万科或不会参与这两宗地的竞拍。

但即使万科不参与竞拍，也不能否认这两宗地的价值。

它们所处的花地湾板块，生活配套已经非常成熟，学校、医院、商场、地铁站应有尽有，2字头的起拍价，对标周边新房价格，开发商有很大的操作空间。

比如万汇天地瑧园，在售建面约125-180㎡南向至三四房，参考均价6-6.5万元/㎡。

保利锦上印，首推N2、N5栋，产品涵盖建面约88㎡三房、96㎡四房、109㎡四房以及126㎡四房，吹风近7万元/㎡。（价格仅供参考，以实际为准）

不过这两宗地也有槽点，那就是位置分散，不好联合开发，紫兰苑地块更是被地铁1号线横穿成两部分，有噪音影响。

此外，两宗地容积率分别高达4.9和6.57，，虽说比万科金域曦府7的容积率要低一点，但园林打造方面受限，还是有着高密度的硬伤。

02

小梅大街7号地块

荔湾小梅大街7号AL011408地块

用地性质：二类居住用地

容积率：≤2.6

占地面积：5385㎡

起拍总价：37617万元

起拍楼面价：36011元/㎡（未扣除配建）

小梅大街7号地块，位于陈家祠板块，配套就更加成熟了。

地块周边有地铁1号线+8号线途经，还有广州第四中学、流花湖公园、上下九、西门口商圈等，属于少见的老城宅地。

虽然外部条件很好，但地块夹在万科金色康苑和富力皇上皇大厦中间，面积仅5385㎡，蚊型得不得了。

乐居君在链家网搜索发现，位于地块两侧的万科金色康苑和富力皇上皇大厦，前者有31层高，后者18层高，按理来说，地块需打造成超高层建筑，户型采光才会比较好。

但出让公告特别备注，地块位于历史城区环境协调区范围内，建筑高度宜控制在30米以下。

也就是说，地块最终大概率会建成一栋10层左右的小高层，左右两栋建筑都要比它高，通风和采光要被影响成啥样，真得打个问号。

3.6万元/㎡的起拍价，面积仅5385㎡，还要被限高30米以下，不知道这宗地最后会被哪个实力开发商啃下呢？

目前，地块周边以二手房为主，万科金色康苑参考均价约5.9万元/㎡；皇上皇大厦参考均价约4.8万元/㎡；荔康大厦参考均价约4.6万元/㎡。

稍远一点的新房力迅西关雅筑，在售建面约91-137㎡三至四房，参考均价7.2万元/㎡。

03

荔湾二轮拍地有点诚意，但不多

本次荔湾出让的三宗地，均位于地铁站附近，周边配套成熟，但也有着不少缺陷。

总的来说，就是有点诚意，但不多，想要再创摇号辉煌，估计有点难。
“蚊型地”小梅大街7号地块出让时间最早，为6月13日；蕙兰苑、紫兰苑地块则分别于6月26日、6月16日出让。
想知道地块最终命运，记得关注广州乐居发布的最新消息。