文/十一弟
刚过去的国庆小长假,全国楼市都跟着卖爆了。
最让人惊掉下巴的,是广州老牌豪宅开发商——星河湾集团。
据说,它位于广州番禺区的星河湾半岛五号,在国庆小长假卖掉了两套顶级豪宅。
上千平米的复式,套均总价2亿,单价超过了16万/平米。
这两套顶级豪宅,都位于星河湾半岛五号的29号楼王。
从去年取证推售以来,总共32套房源,到现在只网签了1套。
而国庆小长假的几天时间,一口气就卖掉了两套。
难怪有人说,要么三年不开张,要么开张吃三年。
光是这两套顶级豪宅,就能让星河湾回血4个小目标。
星河湾半岛五号,是星河湾在广州开发最早的豪宅项目之一。
项目一期从2009年就开盘了,到现在,已经开发销售了十几年。
在内地,囤地捂盘、坐等土地升值,是豪宅开发商得心应手的惯用套路。
广州是星河湾发家的大本营,它几乎很少在公开市场露面,靠着悄悄入主城中村改造,储备了不少土地项目。
旧改项目的位置核心,土地成本低,利润空间相当大。
但拆迁安置、土地规划复杂,开发周期漫长,前期需要投入的资金很多。
房地产行情好的时候,旧改项目推进很快,一本万利。
遭遇了市场下行,就变成了啃不动的硬骨头。
今年五月份,在地方领导留言板上,有人向当地政府投诉——
“关于贤江村旧改进展问题,目前开发商是要退出还是继续,项目进度如何,临迁费已欠13个月。”
过了两个月,地方政府作了回复——
“贤江旧改实施方案已于年初获得批复,旧改项目在持续推进。”
“今年以来,街道4次组织各方召开协调会议,督促星河湾集团解决临迁费问题。”
“关于开发商是否退出的问题,目前贤江社区并未与星河湾集团解除合作关系。”
贤江村旧改位于广州黄埔区,纳入改造的村民人数,有五六千人之多。
项目需要拆迁改造的总建筑面积,超过91万平米,其中村民房屋就有70万平米以上。
这个旧改项目引入的合作企业,就是星河湾。
三年前,贤江村旧改进行合作企业招标时,预估项目拆迁安置总投资在114亿以上。
今年初,当地政府批复了贤江村旧改实施方案,星河湾需要投入的改造成本,超过了70亿,其中还不包括土地款。
动辄上百亿的资金投入,对星河湾来说,压力不小。
在广州,许多旧改巨无霸,之前都被民营开发商拿下了。
比如,升龙、雅居乐、富力、时代、合景泰富、奥园。
当初,为了介入这些旧改项目,他们给村民们画了一张又一张大饼,非常诱人。
民营开发商的风格,向来是慷慨豪横、舍得撒钱、不算小账。
以利诱之,成千上万的村民,争前恐后地在拆迁补偿协议上签字、按了手印。
顶着拆迁户的光环,坐等着回迁,名下几套房,一夜暴富。
但这几年,由于楼市下行,开发商陆续违约、暴雷不断。
他们给村民画下的大饼,几乎都兑现不了,只能选择抽身退出了。
这些旧改项目,好比半生不熟的夹生饭,一股脑地甩给了地方城投和国央企的碗里。
不过,城中村改造需要投入的资金大,市场又不好,短时间内,没人能啃得动。
于是,最惨的是那些身处旧改过渡期的村民——
村子拆到了一半,老房子都搬空了,已经在外面租房,就等着新房子建成回迁了。
结果,开发商撂了挑子,临迁费一直拖欠着,改造回迁遥遥无期。
现在,断了临迁费,外面的房子租不起,村里的老房子回不去,进退两难。
星河湾的规模不大,这一轮市场下行,它勉强撑住了,没有债务违约,也没有暴雷。
但房地产行情不好,它介入的旧改项目,开发进度跟着慢下来了。
贤江村旧改的村民临迁费,从去年开始,星河湾就一直拖着没给了。
城中村改造的临迁费,就是在拆迁改造的过渡期,按季度支付给村民的安置费。
尤其是村民在外面租房的成本,都要由开发商承担。
十一弟查了下,贤江村旧改的临迁费标准,大概是39块钱/平米/月。
比如,两百平米的房子,一个月的临迁费,就有七八千块钱。
贤江村纳入改造的70万平米以上的村民房屋,其中有超过43万平米带有产权,需要发放临迁费。
也就是说,星河湾每个月需要向贤江旧改村民支付的临迁费,就高达1700万左右。
一整年下来,星河湾需要承担的临迁费,至少2个亿。
楼市不景气,旧改开发进度慢,资金紧张,就只能先苦一苦拆迁户了。
跟以前不一样,现在村民的拆迁补偿,都选择要房子,而不是现金。
在城中村的改造过渡期,这些村民的收入来源,其实就是开发商按期支付的临迁费。
一个月,少则大几千,多则好几万。
万万没想到,开发商的临迁费拖了一两年,外面的房子租不起,就只能硬着头皮,含泪搬回了村里的老房子。
最近,有人好奇,专门去贤江村实地走访。
在贤江村,有些村民把原来打拆掉的门窗,又重新安装了回去,还配齐了家具家电。
这样一来,村民自己不用在外面租房了,还能把空出来的房子,继续出租,增加一些收入。
但是,两三年前轰轰烈烈的拆迁阵仗,把周边在村子里租房的商贩、年轻人都给吓跑撵走了。
贤江村的民房租金,已经回不到原来的水平了。
现在,一些搬回来的村民,重新挂出来的租金,断崖式下跌。
最便宜的,每个月只要两三百块钱,就能租到一间民房。
从前的日子回不去,未来的回迁等不来。
外面的房子租不起,村里的房子没法住。
拆迁户,也被撂在了半路上,进退两难,来回碾压。
本文来源:拾遗地
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