长宁内环内豪宅，保利给出了新解法
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进深
505707
2026-05-22 16:07
2026年上海二批次土拍，长宁中山公园地块成了绝对主角。
毕竟，长宁内环已经整整17年没有新增宅地供应。中山公园这样的地段，本身就自带流量。
金茂、保利发展、华润&新长宁联合体同场竞价，华润&新长宁和金茂一度缠斗了40轮，举牌不停，保利直到最后一刻才出手，一锤定音。最终以59.2亿元的总价、77697元/㎡楼面价收入囊中，溢价率不过6.43%。
整个过程，没有想象中的地王大战，反而透着一种微妙的冷静。
据说，大部分房企对这块地的未来售价预期，只敢看到12万+，乐观点的也不过13万。
再加上长宁目前几个在售新盘销售情况都不算特别理想，市场情绪本身就偏谨慎，房企们也不想将这块地的价格顶得过高。
更现实的问题是，这块地确实不太好做。
1、地块形状不规整，又被省吾中学和万航渡路一带的老小区层层包围，整个城市界面偏旧。
2、出入口条件也不算理想，主要依赖万航渡路通行。
3、周边高楼林立，视线被切得比较碎，真正无遮挡的景观资源并不多。
某种程度上，这块地最难的地方，并不是做出豪宅感。而是怎么在重重限制下，让居住体验更好。
也正因为如此，这宗地从土拍阶段开始，各家房企其实都非常克制。
按照地块要求，项目要配建5%保障房以及4500㎡计容公共服务设施，将近7.8万/㎡的成交楼板价，对应的可售计容楼板价大约是8.7万/㎡，保本价在12万左右。
这意味着，它天然就不适合走疯狂堆料的路线。
过去几年，开发商最熟悉的打法是不断做加法。
高价拿地、疯狂卷配置、拼会所、拼石材、拼景观，用越来越贵的产品去支撑更高售价。
但现在，这套逻辑开始慢慢失灵了。
市场下行之后，客户越来越理性。很多人已经不再愿意为那些过度包装的配置支付高溢价。
于是，越来越多项目开始转向另一种思路：
地不用抢到最贵的，产品不用卷到最顶，但整体品质也不能太差。
把成本控制住，再把价格打下来，用总价优势去直接冲击周边新房和二手房。
而保利中山项目，很可能就是这种思路下的典型样本。
项目周边以老小区为主，缺乏类似的二手房价格支撑，板块内相对较新的朗诗虹桥绿郡，目前挂牌价约10.88万元/平方米，且这里并非传统豪宅片区，想靠一个项目拉高价格体系，难度很大。
所以，中山公园这块地，保利拿得看似轻松，可真正的考验，是在螺蛳壳里把道场做精致，再用一个克制的成本、一个精准的价格，精准卡进市场接受区间。
来源：进深
作者：505707
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