北京进深 徐迪 6月2日拿地当天，绿城公示了大兴0188地块的总平图。

项目占地约2.14公顷，总建面约6.38万㎡，其中地上计容建面约3.85万㎡，容积率1.8，限高36米。

规划8栋洋房，住宅建面总计约3.82万㎡，共388户，户均建面98.5㎡。

亮点很多，包括设计了大兴首个内嵌式阳台。

借力四周绿地的规划优势，打造出内外双园的景观体系。

在极致的园林表达背后，没有提到的一个客观因素是：铁路噪音。

  穿透绿意的轰鸣

小区西侧有多条铁路线，包含两条货运铁路线与两条高铁线路。

尽管中间隔了绿地和马路，甚至还有一座兴旺公园，但是铁路带来的噪音与震感仍然难以消弥，特别是小区西侧房源。

距离小区西南角8号楼最近的京沪货运铁路，直线距离仅为180米；

到京沪高铁线路的距离则在400米左右。

面对这一硬伤，绿城并没有在西侧做出整排房源做声学屏障，反而只有一栋5号楼。

这栋楼可以说是整个项目里最矮最“瘦”的一栋：9层，仅一个单元。

除了5号楼，小区其余住宅楼分为两排，南北排列，中间是园林。

景观均好的同时，噪音也是平权的。

即使最远的东侧房源，到铁路线的物理距离也不超过300米。

反倒日常出行和通勤相关的地铁，距离小区有一定距离。

最近的清源路站直线超过1.3公里，骑行需7分钟，步行约23分钟。

便利性没享受到，铁路噪音却近在耳边。

绿城在这个项目的园林上狠下了功夫，大量密集种植的乔木与灌木丛，能够有效吸收、折射并削弱由西侧传来的列车轰鸣声。

对于靠近西侧的房源而言，这种“公园+密林”的组合，将原本尖锐的交通噪音转化为了一种相对沉闷、低频的背景白噪音，尽可能缓解噪音对日常起居的侵扰。

东侧正门入口处大面积的实土绿地，可以全冠移植大型乔木，让植被具有更多种类和视觉层次，更成为一道防风、降噪的微气候屏障。

与此同时，绿城南侧的空间排布也暗藏玄机。

南排建筑整体退线12米，不仅是为了将调蓄池、化粪池等市政配套设施“眼不见为净”，更是为了在小区南侧及西侧边缘留出充足的缓冲地带。

配合外围公园的植被隔离，为西南侧的楼栋构建多重防护。

  小户型补位

项目户均建面98.5㎡，定位偏刚需或首改客群。

晓月和风是住宅总建面12万㎡，不到1000套房源，主力户型是121㎡大三居。

新地块面积段更小更极致。

预计上车户型是当前最主流的78㎡左右小三居，位于小区四角楼栋及西边的5#楼；

主力是99㎡三面宽舒适三居，户型占比超50%；

保留少量四居选项，面积段121/139㎡，数量不多，只在2#楼里。

总图上建筑四周有明显的外延轮廓线，立面大概率会延续晓月和风的法式新古典风格。

来到四代宅时代，得房率肯定是会创区域新高了。

赠送手段主要有：

1、南向阳台，按开敞阳台报规，但其实是建筑内结构，完全满足封闭阳台的规格。

2、北向设备平台，大部分房源一户有两个，大概率也是可以封进室内的；

3、南向主卧飘窗；端户有侧边飘窗，与客厅的阳台形成转角采光面。

  拿地回溯

这是绿城继晓月和风之后，又一次落子大兴核心区。

拿地主体北京荣意房地产开发有限公司，成立于2017年9月，注册资本5亿元，由绿城房地产集团100%持股。

项目公司法定代表人、董事长、总经理由绿城北京总经理陆建强一肩担任。

绿城上一次在北京拿地还是限价时代。

2024年底以51.75亿元的封顶价，摇中了海淀功德寺西侧001号地块，成功开发出和樾玉鸣这个大爆款。

近期，绿城也参与了丰台蒲黄榆地块的竞争，但在拍卖现场举牌显得比较谨慎。

相较于上面这两块核心区地块，大兴地块具有更高的安全边际。

地块楼面价2.3万元/㎡，对比晓月和风3.15万/㎡的地价，拥有更充裕的利润空间，可以更好的打磨产品。

拿地之后，绿城也是同步发出了喜报。

文案上提到的“以和敬兴贤”，结合绿城北京最近的两个项目，和樾玉鸣、晓月和风，盲猜新项目案名也是带“和”字的。

项目所在的0202街区现状实施程度高，配套设施齐全，且有一定品质。

距离4号线清源路站步行超过1.5公里，不算特别合格的临铁盘。

比较近的商业有新辰天地，能满足日常购物，往远一点还有荟聚——南城最大的购物中心之一。

教育资源有国教院附实学校、北京小学(大兴分校)、大兴区第一幼儿园。

此外还有产业支撑，距离生物医药基地5公里。

板块内楼盘众多，且楼龄普遍较新，包括招商雍合府、金地江山风华、大兴星光城等。

南边一街之隔就是绿城开发的晓月和风，2023开盘，目前已交付，还有少量尾盘在售。

晓月和风总建面约12.5万平方米，容积率约2.0，共992套房源，主力建面88-176平方米。

晓月和风的楼面价是3万出头，销售指导价期房5.9万，现房6.1万。

目前累计网签920套，去化超九成，成交均价5.16万元/平方米。

对标晓月和风的话，0202-0188地块2.3万/平方米的拿地成本，地货比45%左右，现阶段来讲利润空间还是比较充裕的。

并且绿城一向以改善产品见长，晓月和风入市之初，法式美学立面、高得房率户型以及全龄园林体系等，当时在大兴都是比较超前的。

新地块不仅楼面价更低，且经过调规优化后，四面环绿、楼间距拉大，叠加四代宅规划，产品打造的空间会比晓月和风更加从容。