文/北京进深 林振兴

昌平楼市很卷，供应量还在持续加码。

不少京城开发商谈昌平色变，开始撤离，却仍有勇士执意加仓。

10月28日，中建智地 未来科学城以26.012亿元的底价，摘得昌平北七家歇甲庄地块，综合楼面价约2.49万元/㎡。

在昌平，中建智地和未来科学城曾两次联手，砸48亿元拿地，打造北京国贤府一二期。

这一次土拍，并不意外，未来科学城置业是昌平国企，它有“托底”的义务。

2月底，未来科学城置业完成“换帅”。杨国浦退出法人和董事长，他将接力棒交给了女下属——周月莉。

周月莉比杨国浦小15岁，曾任北京未来科学城置汇建设有限公司副总经理。

但她年轻有为，仅40岁就坐到了未来科学城集团副总的位置。未来科学城集团和未来科学城置业之间是父子关系。

未来科学城的老搭档中建智地，在今年京城土拍场上也很凶猛。

9月30日，中建智地力压群雄，以43.145亿元夺下太阳宫地块，创北京今年溢价新高，溢价率39.18%。

更早之前的4月底，中建智地 金茂 越秀 朝阳城发，以126亿元底价摘得平房 孙河组团。

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歇甲村地块9月22日进入预申请，第二天就转正了，速度飞快。

原本，供地清单中的歇甲村地块非常“纯粹”，只有0038和0046两幅住宅地块，规划地上建面约10.56万㎡。

进入预申请的地块，打包了0035社区综合服务设施用地，0043教育用地，0044文化设施用地，0045体育用地，总建面约1.34万㎡。

如此一来，给开发商增加了不小的“包袱”。中建智地建设后无偿移交相关部门，光建安成本就得多花几个亿。

但对于购房者却是好事，12班的幼儿园、3300 平社区服务站、5000 平体育用地、文化用地就在家门口。

增加配建后，项目占地约6.35公顷，总建面约10.47万㎡。

其中，住宅建面减少了1.43万㎡，至9.13万㎡；限高60米，未来大概率是15-20层的小高层。

对于中建智地而言，调规后，也意味着住宅货值少了几个亿。

但相关部门也给了一颗“糖”，降低了住宅容积率。

最初，0038和0046两块宅地的容积率为2.4。

现在，0038地块地上建面3.69万㎡，容积率2.1；0046地块地上建面5.44万㎡，容积率2.05。

根据出让文件，两宗住宅地块容积率整体不超过2.07，可统筹考虑、统一核算、结合设计方案灵活设置。

另外，需在住宅地下空间内，安排原A8用地里的500㎡社区商业服务网点和50㎡末端配送场站、50㎡再生资源回收站。

有消息称，本次昌平歇甲地块，中建智地仍将以“文化地产”概念打造项目。

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有人说，歇甲村地块的出现，犹如王炸。

它位于五环至六环之间，天通苑、新北苑、奶西三板块中间，离朝阳区很近，可谓一张“白纸”。

而且交通也非常方便，邻近地铁17号线、在建18号线换乘站天通苑东站。

17号线地铁的含金量，无须多言。它作为贯穿南北的大动脉交通线，几乎链接北京东部所有的产业区域，包括未来科学城、望京、CBD、亦庄。

另一条18号线则是大厂码农的福音，直通后厂村、软件园。

甚至有业内人士认为，歇甲村未来的发展潜力巨大，具备成为下一个朱辛庄的可能性。

位置不赖，就看价格香不香了。大部分业内人士预估，歇甲村项目卖5-6万/㎡。

与歇甲庄村一河之隔的北苑板块高端项目集中，包括润泽御府、润泽公馆、福熙大道等，二手次新稳定在8万 ，品质好、楼龄新的能达到10万/㎡。

但必须承认的是，歇甲村属于起步阶段，目前周边现状较为一般，未来区域内还有好几个地块待上市。

实际上，整个昌平楼市，压力都很大。

加上在售的北京国贤府一二期、星耀未来、清樾府、国誉燕园朗润、龙湖观萃，尾盘越秀星樾、中海寰宇未来、建发观堂府，中海未来之镜、国誉星城、龙湖凌云颂等。

今年昌平的供应量，妥妥突破1万套，堪比丰台。丰台楼市的现状，大家心里都知晓，新房各种卷，打价格战。

过去，昌平楼市，全凭海淀的外溢购买力支撑。但近一年，海淀超大规模土地出让，自身的购买力都不够用了。

这种楼市成交结构，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。

从目前看，昌平楼市已显露出了疲态。

以越秀星耀未来举例，它于2025年4月份开盘，供应930套，至今只网签了201套、成交均价5.5万元/平米。

更别说昌平更偏远的住总清樾府，开盘近一年，通过降价换量，目前完成网签204套，还有1000多套房源待去化。以至于，该项目二期不得不通过调规来自救。 

歇甲村地块之后，昌平东小口地块、未来科学城地块也正在来的路上。