作者 | 乐居财经 何缘 姚育宾 罗金婷

  【编者按】1978年，中国拉开改革开放序幕。回望这四十年来，中国发展的历史进程，每一个前行的脚印，都充满艰辛与汗血，也交织着憧憬与希望。改革开放大时代降临，在那个令世人皆肃然起敬的日子里，一个崭新的行业也在默默酝酿力量，期待破土而出的一天。拓荒者在这片古老而孕育生机的东方热土上，筚路蓝缕，以启山林，栉风沐雨，砥砺歌行！

  四十年时光荏苒，纵使风云变幻，地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路，那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演，地产40年，一年一个脚印，印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷，也印照出中国房地产发展的成长与收获。

  《中国地产史记》系列之2002年，人们在新世纪的道路上越走越远，深刻而谨慎。这一年，中国房地产市场，就是快速增长、供需两旺。这一年，恒大地产、广州城建、莱茵置业、海德股份等企业，都陆续成为借壳上市的排头兵。这一年，仍有不少企业走在初创的路上，包括鲁能集团、鸿坤集团、蓝润地产、南益地产、华南城、康桥地产、海航地产、绿都地产、苏宁置业以及海尔地产。这一年，在房地产“冬春之争”下，新“土地革命”再次席卷了整个行业，这是机遇也是挑战。

  致敬改革开放，乐居财经独家策划《中国地产史记》，第十六回：2002年，房企借壳上市潮起，新土地革命应运而生。

  经历过2000新千年、2001新世纪国内外各种跌宕起伏重大事件的洗礼，2002年总体而言显得相对平淡。

  在新世纪的第二个年头里，楼市却不甘寂寞，率先发起一场气势浩大的全民大讨论。

  时任中国房地产业协会秘书长顾云昌在《2002年中国房地产市场回顾及2003年展望》一文中提到，“用八个字简单概括2002年的中国房地产市场，就是快速增长、供需两旺。”

  他提到一个数据，2002年前11月，全国房地产投资增长28.2%，相当于GDP增长的3.5倍；房地产竣工面积增长28.3%；销售面积增长29.8%；销售额的增长则达到37.1%。

  尽管当时房地产市场看起来一片繁荣，但是清华大学经济管理学院魏杰教授，在央视二套节目《2002年，房地产的冬天》的访谈讲话中的观点，就像往刚刚才平静下来的湖面扔了一块石头那般，引发了又一轮关于房地产是否过热的讨论。

  魏杰称，“2001年的房地产市场，是房地产泡沫的第二次高潮。2002年就要充分显示出房地产的冬天，比1993、1994年更难受，因为大量房子已经盖了，撤都无法撤。” 

  魏杰作为当时经济地产界赫赫有名学者，通过央媒发表的“地产冬天论”立刻引发各界广泛关注。

  就这样，冬春之争成为2002年房地产行业的一大焦点。时任中房集团董事长孟晓苏在北大的学术演讲中提出了“周期论”的概念，明确提出要“理性发展”，一时间风头无两。

  在谢家瑾所著的《房地产这十年》提到，“在2002年1月9日在扬州召开的‘中城房网董事长联席会议暨两周年年会’上，一些知名房地产商也对这一焦点问题展开了热烈讨论。”

  河南建业集团董事长胡葆森提出的观点是：要一分为二地看，对于认真做品牌的人来说永远是春天，但对于那些炒家和浑水摸鱼的人，则永远是冬天。

  “关于冬春之争，万科董事长王石没有正面回答，不过他举了个例子来说明问题：2002年以来万科接到最多的投诉是，你们的房子怎么卖得这么快，一不留神就买不到。买万科的房子有时候像捡大白菜，五分钟不作决定，可能就被别人抢走了。万科今年新开楼盘基本上都会在开盘的前三天售罄，而在成都东郊一年就开发三个项目。如果是冬天，谁会这样做？”

  1月16日，时任中国房地产及住宅研究会副会长包宗华在《中国建设报》上发表了“2002年不是中国房地产的冬天”一文，提到一个数据“从1998年至2001年各年年末的空置房均在9000万平方米左右，其中商品住房6000万-7000万平方米，证明近4年空置商品房没有什么增加。”

  无论是冬，还是春，来自经济学家、开发商代表的声音一下子又把市场的气氛调动起来，弥漫着一片惊险和乐观的情绪。

  1、新“土地革命”

  没有调查就没有发言权。

  《房地产这十年》指出：2002年元旦前后，建设部部委有关负责人带队业内专家及主流媒体记者分赴北京、上海、重庆、广州四个城市进行实地调研。1月21日，建设部向国务院报送了《关于当前房地产市场运行情况的报告》。

  国务院领导随即对这份报告批示，提出要重视三个问题，“一是坚持发展城乡居民适用住房为主；二是大力整顿规范建筑市场，改善物业管理，提高建筑的质量和水平；三是采取有效措施控制城市过高的地价，防止房地产的泡沫。”

  显而易见，这是中央高层希望房地产业健康发展的一个重大信号。

  此后，“上海、浙江等地陆续提高了商品房预售条件，限制资金实力不强的开发企业新接项目；安徽、辽宁等省着手编制本地区房地产开发中长期规划和年度计划，以此控制新开工总量和开发规模；厦门等地建立了市场信息披露制度，引导开发企业理性投资，居民理性消费；广东江门市建设、计划、规划、国土等部门，联合对房地产市场实施总量控制，对空置量大的企业，下达消化计划，未能完成的不能参与土地竞拍。这些措施和制度的实施，对引导市场产生了积极作用。”

  《中国地产史记》系列1987年曾经提到，中国过去的土地实行的是单一行政划拨制度、无限期使用、不允许流动的。直到1988年，第七届全国人大一次会议对宪法进行了修改，将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。后于1990年发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，标志着中国的土地市场走上了有法可依的轨道，土地禁锢终于完全放开。

  这在往后的十来年中，绝大部分土地使用权采取了协议出让的方式进行交易，当中导致的不公平、不公开在此不加以赘述。

  到了2002年5月9日，国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停了已沿用多年的土地协议出让方式。从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

  然而，任何一项改革都不可能一蹴而就，就连首都北京都特意给协议出让留下了一道口子。同年6月26日，北京出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的通知》，规定除小城镇、绿化隔离带、危改、高科技、重大项目以外的经营性用地，必须实行招拍挂出让。

  尽管沉疴难破，该政策也被称为继1990年以后的新“土地革命”，视为加速土地使用权商品化、市场化的一大改变，人们寄予了房地产即将规范化发展的厚望。

  事实也证明，土地招拍挂的出让方式将给中国房地产业带来巨变。2002年的中国房地产市场虽然各地发展互有所长，但是偏安一方的企业众多，类似粤派房企北上全国布局的企业仍然是少数。新的土地政策，给予了透明公平的土地出让环境，对于非国资背景的地产企业来说简直是福音，这也为大多数企业异地开发提供了现实的可能。

  其中，率先嗅出市场机会的便有如今战绩彪炳的孙宏斌。当时的他，已经带领顺驰在天津驰骋六年，从零起步到占据天津市场10%份额，这无疑需要过人的胆识与魄力。

  孙宏斌认为，属于他的机会来了。2002年11月，孙宏斌在中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会上放话：“北京的好房子还没有出现。”

  一锤定音。孙宏斌的第一站：北京，如期而至。同年12月8日，北京市首次拍卖大宗国有土地，顺驰以9.05亿元拿下大兴区黄村卫星城北区一号地，高出起拍价1倍之多，并且力挫华润、住总、富力等现场10家著名房地产开发商。顺驰当天晚上就宣布，6个月后大兴项目将上市销售。

  以此为起点，在整个2003年，顺驰如同风暴般崛起、出征、攻城略地，崭露头角。无论是石家庄、上海青浦、南京河西、苏州工业园区还是天津奥林匹克中心配套项目，顺驰所购之地，几乎无一例外都成为了当地最贵的地块。

  短短的一年时间，顺驰迅速成长为一家全国性的大型房地产公司，它的土地储备高达1200万平方米。2003年，顺驰的销售额达到了45亿元，此时的万科则是63亿元。

  似乎，那个在2003年7月中城房网论坛上指着王石，说要超越万科，实现全国第一房地产企业的年轻人，离成功只差一步了。

  后来的故事我们都知道：高速扩张埋下的隐患重重，导致顺驰最终卖身路劲，孙宏斌再以融创起家，一路披荆斩棘，不改其风风火火的企业形象。

  尽管如此，新土地革命给予中国房地产企业发展的机遇仍然大于风险，无数个孙宏斌们借以实现做大做强的契机。硬币的另一面则是，价高者得的竞争环境，后来也衍生出全国各地“天价地王”的现象。

  2、市场与政策

  2002年，粤派北上已成定局，广深二地的开发商依然在大本营下足了功夫。这一年有震惊中外的几个项目开盘，分别是广州碧桂园凤凰城、深圳水榭花都、深圳的碧海云天。

  2002年，华南五虎之一的富力也来到了北京。2002年2月28日，广渠门外东五厂地块出让，商地置业、华润置地、SOHO中国、富力地产四家公司参与争夺。该地块从底价29亿一路走高，最终被富力以31.58亿夺标成功。

  这幅占地面积48.78公顷的巨幅地块，由此成为北京当时最大的总价“地王”，折合楼面地价约为2747元/平。这个位于东二环和东三环之间广渠门核心地段的项目，后来被开发为成熟社区的富力城，总建筑面积高达150万平方米，也成为富力在北京的扛鼎之作。

  值得注意的是，原为朱孟依打下北京江山的珠江北京总经理谢强在这一年加盟了富力，成为富力走出广州后的北京首任总经理。为了邀请谢强加盟，李思廉和张力两位老板联袂出面，与谢强谈至半夜。

  谢强原为《海南日报》记者编辑出身，在海南期间，与冯仑、潘石屹、张宝全、曾伟并称海南五兄弟。回到北京之后，其他四位兄弟都成了老板，唯独谢强继续担任职场经理人。

  1999年，谢强加入了珠江，从此开启了珠江在北京市场的外挂模式。谢强凭着深厚的人脉资源，带领珠江猛夺北京南三环20公顷地块，随后又迅速推出珠江绿洲、珠江国际城、珠江帝景、珠江罗马嘉园等多个项目，令北京房地产行业惊呼“华南虎来了！”从珠江转会富力之后，谢强再次将拿地、操盘的功力发挥到极致，多次成功拿地，并让产品热销。

  说完北京，把眼光放回华南。凤凰城首期开工面积3000亩，开盘首日售出独立别墅260套，联排别墅120套，洋房600套，销售金额超过7.5亿元。同时，客流量与成交金额都刷新了1999年广州碧桂园开盘时创造的奇迹。

  有几个至今都广被业内传颂的细节是：开盘当天看楼人数超过5万人次，到凤凰城的私家车排到了广园东快速路上，一度需要警务人员疏通；几个看楼车接送点都有上不了车的看楼人；售楼部现场更出现了手机因过度繁忙而失去讯号。

  而这也被视为“假日地产营销”的巨大成功。可以看到，除了凤凰城以外，早在2001年“五一”黄金周，便已经成就了广州星河湾、同年“十一”成就了广州锦绣香江花园。经此一役，由广州兴起的“五一”、“十一”、春节等假日地产营销模式，被全国加以复制、推广，演变成今日“地产人周六保证不休息，周日休息不保证”的笑谈。

  时任增城市委书记曾如是评价凤凰城项目：“如果没有碧桂园开发的凤凰城，就没有今天的新增城。”

  深圳，水榭花都一期开盘。为什么说这是个里程碑式的事件？因为在当年深圳均价不到6000元/平的时候，它创下别墅2.68万/平、小高层8000元/平的天价记录。经由水榭花都，香蜜湖豪宅板块的价值一举奠定，无人可破。

  除了广州增城凤凰城和深圳水榭花都，还有一个项目，在2002年制造一起轰动性的营销事件。这就是我们之前《中国地产史记》里提到过的京基地产邀请前美国总统克林 顿出席碧海云天活动。

  在《中国地产史记》1995年篇章里，我们提到，1994年12月，陈华注册成立了京基集团。这位来自广东湛江的创始人，早年生活坎坷，18岁就出来打工，在工地上打石头、卸水泥、搬钢筋、推车子各种粗活都干。在深圳建筑工地干活时，商业头脑灵活的陈华曾为工程队拉来造价10万的活。

  1993年底，已经在深圳打拼多年的陈华遇到贵人，有位朋友跟他说：深圳梅林有一幅地块，业主方想找人合作开发，问陈华有没有兴趣？精明的陈华立刻意识到这是个难得机会，于是赶快与业主联系，敲定合作开发这幅地块。1994年，这幅地块拿到手，没有钱的陈华将“空手套白狼”发挥到极致，他先是找到设计师帮忙做设计，没钱支付设计费，就承诺盖好楼之后送一套房子。

  搞定图纸之后，陈华又让大型材料供应商先供货后付款，用赊帐的方式把主材确定。然后再各个出击，跟中小材料商达成合作：你借我十万，半年后还二十万，或者送一套房。就这样，陈华依靠人脉资源整合，推动了整个项目开发，也正是这个金梅花园让陈华一战成名。

  此后，陈华一发不可收拾，接连拿地开发，只不过，这位擅长整合资源的老板，在2002年又干了一票大的。这年里，碧海云天计划开盘，初期在做营销推广时，准备邀请周润发作为成功人士代言，但由于双方档期不一致，未能达成。就在这个关头，陈华提出邀请克林顿。这个想法甫一提出，被认为是异想天开，立即遭到强烈反对。

  但陈华力排众议，坚决要求邀请克林顿。于是，通过花样年旗下的活动公司与美国方面联系，终于借克林顿出访日本契机，顺道到深圳，出席京基地产举办的活动，并做主题演讲。口才极佳的克林顿大谈全球经济与中国入世的机遇和挑战，博得现场观众阵阵掌声。

  这场克林顿经典营销事件不仅在国内引起轰动，连美国高校也将此事件收入营销案例。京基地产借着美国总统的光环，一举打响了知名度。

  另外，在2002年广州楼市烂尾楼重新启动的现象愈演愈烈。

  其中，位于东风东路的宝华大厦始建于1993年，当时也属广州的贵价楼盘之一，后因资金缺位而烂尾。2002年10月，宝华大厦以9500万元的价格整体拍出。

  同月，广东国际大厦第三次拍卖，广东逸涛集团以11.3亿元买下。然而两年后广东逸涛集团表示无力付清全部款项，并表示正寻找买家转让“63层”。后于2007年2月，由深圳中航以8.475亿元买下其中75%股权，剩余25%股权由广东逸涛继续持有。

  2002年11月，东山区大沙头的海印花园200多套住宅被整体低价出售，被深圳明斯克航母世界的老板以1.1亿元价格买下，折算下来每平方米价格是3500元。

  在2002年的广州房地产市场，还出现了广州首家联合购房超市——保利“阳光屋联合购房超市”。现场，有60余家房地产公司表示愿意支持。

  据悉，阳光屋联合购房超市倡导零散的买家联合起来，形成一个购房团体，以团购的形式让发展商在价格上给予优惠。联合购房最大特点就是“组团购房、享受低价、免费把关、代办手续”，买家可以享受物美价廉、免费律师咨询、多快好省的优势。

  到了年底，广州地铁迎来了三元里至晓港段开通并试运行。广州地铁最早可以追溯到1993年12月28日，广州地铁一号线破土动工，彼时，广州成为全国第四个开通地铁的城市。

  数据显示，广州地铁开工当年和第二年，一号线沿线物业升值15%，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15%。其中，天河城和流行前线受益最大。

  另一个数据是，广州从1995年人均住房面积不足10平方米，到2002年中这一数字已变成15.44平方米，不足10年时间，人均居住面积提高了50%以上。

  地铁物业的升值，以及人均居住面积的迅速提高，这当中呈现出来的不仅仅是居住环境的改善，也是对房子作为投资升值属性有了深刻认知的体现。

  同年，长春开通一条轨道交通3号线，成为大陆的第一条轻轨线路；北京新增一条13号线，时称城铁；香港新增地铁路线；大连快轨3号线试车，2003年正式运营。

  这一年，房地产市场正在发生的故事还有很多。2002年，万科落子佛山。觊觎广州多年的万科，始终无法进入这座房企云集、竞争激烈的省会城市，于是祭出“曲线救国”大招，在毗邻广州的佛山南海，一举拿下黄岐泌冲岗地块，并开发四季花城项目，由此在临广城市建立起桥头堡，这也成为后来万科打入广州城的第一站。

  2002年，金地、招商等深圳房企开始进入广州市场；华景地产力作海伦堡项目开盘；11月7日，国内首笔土地按揭贷款在深圳诞生；12月，恒大在广州土拍上，1.7亿元拿下广船集装箱地块新“地王”，战胜了万科、中海等诸多知名开发商。

  市场与政策，相互依仗走过了房地产四十年。尽管在房地产看起来相对火爆的2002年，中央领导人始终没有放开调控，显而易见，健康发展的主旋律是政府乐见其成的。

  2002年底中央经济工作会议上，胡锦涛在讲话中出人意料地提到了“房地产出现过热苗头”，特别强调“要防止房地产等行业出现过热，避免经济出现大的起伏”。

  
朱镕基更是一针见血：“房地产投资过多，不仅妨碍产业结构的顺利进行，而且会留下很大隐患。一旦矛盾爆发，势必造成企业倒闭、银行坏账大量增加，失业人员增多。”

  “殷鉴不远，必须高度警惕。”这十个大字将引导中国房地产砥砺前行，越走越远。

  3、房企借壳上市潮初显

  房企上市，已经屡见不鲜。2002年的中国房地产行业，借壳上市的潮流正在显现。包括恒大地产、广州城建、莱茵置业、海德股份等企业，都陆续成为借壳上市的排头兵。

  2002年8月，许家印成功收购原上市公司“琼能源” 4186万股法人股，成为第一大股东，之后琼能源更名为恒大地产。后来，许家印将旗下广州花都绿景房地产公司90%的股权注入恒大地产。半年时间，恒大地产从2002年底“负债11.5亿元转变成营收1.21亿元，净利润4698万元。”

  不过，虽然借壳成功，却因为A股长期陷入低迷状态，无法实现融资目的，最后不得不转手股份。令人遗憾的是，琼能源股票一进一出之间，损失惨重。

  上市艰难，许家印从未放弃。2008年，许家印决定赴港上市。造化弄人，全球金融危机席卷亚洲，恒大因为资产估值大幅折价，不得不终止上市。后来，在香港友人的资金援助下，恒大二次IPO顺利完成，许家印也成功晋身内地首富。这一点，我们会在往后的《中国地产史记》中将详细提及。

  同样在广州，1985年成立于香港的越秀集团，1992年推出香港上市平台——越秀投资。后于2002年越秀投资重组，经国务院批准、广州市运作，越秀集团收购广州市属房地产开发公司广州市城建开发总公司。由此，广州城建成为了香港上市公司“越秀投资”的主体，走了一条借道上市的捷径。

  同年借壳成功的还有浙江三家房企。2002年6月28日，莱茵置业（原“辽房天”）公告，华顿国际投资有限公司以协议方式转让给浙江莱茵达投资有限公司，其所持有的占总股本22.83%的公司法人股，合计26747600股。交易完成后，浙江莱茵投资有限公司持有法人股34486750股，占总股本的29.43%，为第一大股东。于此，杭州莱茵置业成功入主辽房天。

  如今，莱茵置业更名为莱茵达体育发展股份有限公司，剥离地产，进军体育产业。经营范围变为实业投资，包括体育活动的组织、策划，体育场馆的设计、施工、管理及设备安装等。

  同年8月13日，海德股份（原ST琼海德）公告，浙江省耀江实业集团以51%的股权成为祥源投资控股股东，进而间接控股ST琼海德，代替了原来第一大股东海南祥源投资有限公司的地位。两个月后，浙江耀江实业对海德股份进行大规模资产重组，成为地产公司。

  在《2002房地产融资总结:房企找“金”故事》一文中，透露了两点值得非常有意义的信息。一：当时的证监会虽然已经允许房地产企业上市，但是复杂、严格的审核过程，以及漫长的辅导期，使很多房地产开发商望而却步。如果按正常程序上市也需要好几年的时间，因此2002年房地产商们选择买壳上市可以节约大量的时间。

  第二点，该文援引了一位香港证券业人士披露的数据提到，并不是所有的内地房企都能顺利在香港上市，因为2001年一个“壳股”的收购价约为3000万至4000万港元。但在内地民企的追捧之下，2002年已上涨到5000万至7000万港元。

  除了上市，2002年这一年陆续仍有不少企业走在初创的路上，包括鲁能集团、鸿坤集团、蓝润地产、南益地产、华南城、康桥地产、海航地产、绿都地产、苏宁置业以及海尔地产。

  其中，山东鲁能集团成立于2002年12月，官网显示，这是一家国家电网公司全资子公司，核心业务聚焦地产、能源两大板块。目前，鲁能地产布局全国22个城市，累计开发建筑面积1300万平米。克而瑞数据显示，2017年销售额达到893亿元。

  郑州，康桥地产，2002年成立。目前累计开发项目40余个、销售面积1200万方。在克而瑞发布的《2017年1-10月大郑州本土房企商品住宅销量排行榜》中显示，正商地产无论是销售面积、还是销售金额，均稳居榜首，其次是康桥地产、永威地产。

  其中，康桥地产，2017年前11月类似实现销售金额114.01亿元，销售面积77.07万方。而我们所熟知的建业地产则在郑州本地名列第八。

  同样在郑州大地，这一年还走出了绿都地产。如今，它已经把总部迁到了上海，2017年9月还在苏州连获两地，进入长三角布局。

  同时，绿都地产也是近10年来首家正式启动A股IPO的河南房地产企业。早在2016年2月1日，该公司已在河南证监局进行辅导备案。据悉，郑州本土地产企业中，鑫苑置业于2007年在美国IPO；建业地产于2008年在香港IPO；正商地产2015年借壳恒辉企业在香港上市。

  如今因前万科集团高级副总裁毛大庆、原龙湖集团副总裁袁春的加盟，而被公众广泛熟知的鸿坤集团，也于2002年成立。

  这家从北京西红门理想城项目起步的企业，2016年全年业绩共计169亿元，如今足迹已遍布北京、上海、天津、河北、江苏、安徽、广东、湖北及海南等直辖市和省份。

  值得一提的是，鸿坤在资本、产业、文旅和地产四大板块的规模发展目标，即2023年实现四个千亿计划。

  顺便提一句，2015年，万科高级副总裁、北京区域首席执行官、北京万科董事长毛大庆在“大众创业、万众创新”的感召下，挂冠而去，投身到创业大潮之中，创建了优客工场。在这次创业过程中，毛大庆与鸿坤地产创始人赵彬进行股权互换，交叉入股对方公司。

  毛大庆持有鸿坤地产集团股权，从万科职业经理人摇身变为鸿坤集团高级合伙人，并出任鸿坤地产集团执行董事职务，主要负责鸿坤的战略规划和企业转型。同时，鸿坤董事长赵彬成为优客工场的联合创始人，由于赵彬和鸿坤旗下的亿润投资都在优客工场持股，因此，鸿坤一举成优客工场大股东。

  从北到南。四川，蓝润集团成立。截止2016年，集团主营业务总营收近400亿元，近5年年均增长率达42%。根据蓝润集团总裁杨晓初的表态，目前蓝润集团战略定位是多元化金融控股平台，主要有“金服、生活、投行、地产”四大产业。

  从1992年起已在地产界打拼十年的南益集团，也于2002年组建南益地产集团。目前，集团开发版图分布在福建、山东、天津、湖北等四大区域，开发项目遍及泉州、济南、天津、武汉等多个国内重点城市，已形成全国性战略布局。

  这家在泉州起家的房地产企业，也在2009年将总部由泉州迁往深圳嘉里中心。2016年南益地产年销售金额84.9亿元，排名153，合生创展紧随其后，为84.4亿元。

  华南城，2002年5月在香港注册成立。截至2017年9月30日止6个月，集团实现收入36.20亿港元，同比增长25.2%。它以创新商贸模式，促进了中国的商贸物流产业升级转型。

  2017年4月份，华南城与中洲控股的重组计划告吹。虽然计划显得非常完美，二者希望结合各自在住宅开发领域和综合商贸物流领域的不同优势，形成业务协同和互补。

  实际上，近年来进军商贸物流地产的企业越来越多，其中不乏万科、华夏幸福等行业领军企业。由此，华南城面临的不仅仅是物流地产本身的运营压力，还有来自同行挤占的市场空间份额问题。

  2002年，还有两家与家电密切相关的企业，在房地产领域下了关键一棋。其中，苏宁帝国里的苏宁置业成立了。不同于苏宁环球侧重住宅地产发展、定位刚需，苏宁置业走的是中高端综合地产开发路线。

  苏宁董事长张近东的目标是，2018年要新开店5000家，打造苏宁置业线下最大的商业连锁商，以及苏宁集团优秀的不动产持有与管理平台。

  成立于2002年的海尔地产，是海尔旗下专业从事房地产投资、开发和经营的全资法人单位。虽然成立年份早，但是实际上有迹可循的地产开发举措只能追溯到2007年，彼时，海尔地产刚刚从上实发展手中挖到卢铿，并将地产业务由其全权掌管。

  实际上，海尔地产曾提出“3年16倍，5年30倍，用6年时间超过万科”，足以看出海尔集团董事长张瑞敏对地产业务板块的期望很大。然而自2013年卢铿出走后，海尔地产的发展战略至今没有确切的进一步披露。

  4、港资卷土重来

  在《中国地产史记》中，港资开发商的笔墨绝对不会少。20世纪90年代，港资开发商首次北上，率先在广州抢滩布局。其中新世界、祈福集团、东讯房地产、廖创兴集团、嘉和集团、丽新集团以及信和集团等企业尤为突出。

  在卖方市场上，香港人也非常活跃。以荔湾区的越富广场、世纪广场，越秀区的嘉和苑、东山区淘金坑一带的楼盘为例，在90年代普遍价格达到6000-8000元/平方米，最巅峰时期达到1万元/平方米。其中，祈福新邨成为第一个掀起港人置业内地热潮、第一个提出“港人度假屋邨”的社区。

  邓智仁在《房地产市场引进外资急需建立三项机制》一文中提到一个数据：中国大陆房地产自上世纪80年代末发展至今，在所吸引的外资中有95%是港资，当时在内地做房地产的回报是投资的1倍～2倍，于是大量港资流入内地。

  “但是这些进入内地的港资，最终都一败涂地。香港1997年前的一个统计数字显示，那时投向内地的港资95%以上都铩羽而归，大批资金回流香港，这直接导致了1996年至1997年间香港的房地产泡沫。”

  到了2002年，港资在内地卷土重来。这一年的7月8日，新鸿基地产集团副主席兼董事总经理郭炳联在香港透露，新鸿基会对广州新机场附近住宅项目进行考察。

  其实早在前一年新鸿基地产就已公布了发展珠江三角洲的大型住宅项目计划，而这也是自开发锦城花园后，新鸿基时隔多年再度涉足广州市场。两年后，新鸿基旗下公司成功收购了广州黄歧高达2500亩的项目。

  另一位称得上传奇的是霍英东与他的南沙梦，也在2002年得到进一步深化。关于这个梦，在2015年4月21日的挂牌仪式上，霍英东之子、南沙开发建设有限公司董事霍震宇回忆道：“我第一次来南沙是1982年，那时真的什么都没有，连路都没有。”父亲霍英东指着南沙对他说，“你帮我去开发这里”。

  于是，就有了20世纪90年代的一场投资。彼时，霍英东在南沙东部买进约22平方公里土地，其中可开发土地资源超过10平方公里，并且大多位于南沙新区的黄金地段。

  1992年初，广东省把南沙经济开发区列为全省在20世纪90年代深化改革和扩大开放的四个重点之一。2001年，广州市提出了开发大南沙的理念。

  2002年，时任广州市常务副市长、南沙开发建设指挥部总指挥的张广宁曾经公开表示：没有霍英东先生爱国、爱家乡先做起来这一块，哪有我们现在的大南沙开发概念？

  同年，霍英东接受南方都市报对话时曾介绍：从1989年开始，霍英东基金会先后投入资金30多亿元。并定下目标，用5-7年时间展开南沙蒲洲大酒店、南沙新客运港、珠江三角洲世贸中心大厦、英东中学等项目。

  2002年-2005年，政府在南沙投入300亿；同期，霍英东基金会投入12亿。按霍英东的设想，南沙将建成一个“小香港”。

  卖方市场有一个可以佐证的数据是，中原地产研究部统计，2002年1-9月份，广州市共批准12个楼盘外销，总的预售面积达43.1平方米。

  以一德路的专业商铺“山海城”为例，它不仅仅在香港举行了推介会，还把免费看楼车开到了香港，打出了“在香港买一个厨房的钱到山海城可买一间高回报的商铺”这一口号，成功吸引了不少的投资客。祈福新邨香港人置业的比例也在稳步上升，2004年上半年，单是香港买家就消化了近1000套房。

  时间推后两年，和记黄埔在广州全资开发的第一个项目“珊瑚湾畔”于2004年正式对外公开发售，而集团位于广州黄沙地铁口的项目也进入启动程序，于2005年正式动工。

  该项目便是赫赫有名的西城都荟。从2005年动工至2012年，它才终于实现了全面开业。后于2013年被和黄转给了基汇资本及摩根士丹利房地产基金；2017年，该项目再度转手于香港领展房地产投资信托基金。

  另外，自从2001年成功推售出广州的第一个项目恒宝华庭后，沉寂三年的香港恒基地产于2004年7月正式启动芳村果子厂项目。然而，项目一波三折。启动不久因发现羊城旧八景之一的“烟雨井”而被迫停工一年多。直至2006年，该项目才得以入市。

  2004年，香港合和集团在广州开发的项目——合和新城开盘。这是一个位于花都区迎宾大道与镜湖大道交接处、规划规模约3000亩的物流商住综合项目。

  同期的新世界中国，可谓是港资开发商中在广州称得上默默耕耘的一股清流。在2004年前后，新世界中国地产在广州有五六个同时进行的项目，包括珠江新城CBD内的凯旋新世界、以及位于芳村区的逸彩庭院、白云区的岭南新世界、天河区的时代新世界、东方新世界等多个项目。

  不得不提的是，这一转变有赖于一项政策的实施。2003年，内地与香港、澳门特区政府分别签署了内地与香港、澳门《关于建立更紧密经贸关系的安排》（以下简称“CEPA”）。 其中允许香港公司以独资形式在内地提供涉及自有或租赁资产的高标准房地产项目服务等内容，被视为港资地产商大规模进入内地市场的一大契机。

  同年的新快报对此跟踪报道提到，时任“和记黄埔地产广州公司总经理欧伟明表示，以前港资地产商进入广州市场一定要以中外合作的方式，在广州开发的上述两个项目，他们只占项目50%的股份。新政策的出台，意味着他们进入内地房地产市场多了一个选择。香港公司以独资方式在内地运作，由于涉及股东较少，管理起来会更简便快捷。”

  尾记

  2002年，全球形势总体趋于缓和，尽管国际冲突仍旧错综复杂，各种新旧矛盾还在相互交织演变，但随着全球化前行步伐加快，多元化发展日渐深入人心，世界正从前两年的激荡起伏之中逐步回归平稳态势。

  2002年，中国GDP实现7.9%增长，并历史性突破10万亿元大关，创纪录达到102170亿的新高点，与此同时，国内人均生产总值也首次迈过1000美元门槛。以此为起点，中国经济随后连续多年保持8%以上的增速，成为全球经济一道亮丽的风景线，也缔造了新的世界奇迹。

  在这一年里，中国十六大胜利召开。中国经过改革开放，走到2002年已经24个年头，在初步解决温饱问题之后，十六大也将全面建设小康社会作为伟大目标而奋斗，这也是明确了中国新时期的发展方向，坚定了改革开放的决心和信念。

  对了，2002年还有件让国人记忆犹新的大事。这一年，韩日世界杯第一次来到亚洲举办，同时也是历史上，首次由两个国家联合主办，更为重要的是，中国男足也经过数十年不懈努力，终于实现历史突破，站到世界杯舞台上。因此，中国男足的表现受到各界广泛关注。

  然而，首次亮相的中国男足并未给国人带来惊喜，相反，好不容易跻身世界杯决赛圈的国足表现不佳。中国男足与巴西、土耳其、哥斯达黎加等欧美强队分到同组，在同场竞技之中，连败三场，一球未进，一分未得，在世界杯小组赛便惨淡出局。

  值得一提的是，世界杯大赛，最令人关注的不仅仅是中国男足，更有中国制造，大赛期间，来自中国生产的吉祥物、旗帜、球迷服、护腕、鞋袜等产品遍布韩日赛场各处。同时，中国足球素来有中国房地产足球联赛之称，本次大赛，也让为国足贡献不少国脚的大连万达实德、山东鲁能、天津泰达等球队背后的金主扬名立万。

  总之，2002年是个承前启后的年份，在21世纪之交的重要节点里，稳步前行，酝酿新一轮发展动力，为未来新的经济时代到来积蓄力量。