PART 1

  这个月底，西溪湿地旁的大华·西溪风情，一口气将拍卖4套千万级排屋。

  4套排屋位于同一组团，那就是西溪风情四期的瀚宫苑。西面隔着中交·悦西溪，就是阿里巴巴西溪园区、购物中心亲橙里。

  经典的欧式排屋，建筑共4层。面积最小的一套，也有约300㎡，最大的将近380㎡。分别有6-7个房间，1个厨房，5-6个卫生间，再带车库。

  总价最贵的是瀚宫苑19-1，建筑面积约379㎡，起拍价1468万，市场评估价2096万。与其他3套不同，这套排屋车库带双车位。

  淘宝司法拍卖平台成立至今，这还是西溪风情第一套市场评估价超2000万的房源。

  瀚宫苑21-4、7-4两套排屋面积最小，起拍总价也最低，1162万起拍。

  虽说户型大小、起拍总价略有差异，但4套排屋的起拍单价跟市场评估单价相差不大，分别是约38700元/㎡、约55300元/㎡。

  2009年，瀚宫苑毛坯交付；但从现场情况来看，买家买入后做过一番装修，每套装修风格各不相同。

  瀚宫苑组团上一次有房源拍卖，是今年6月15日，一套建筑面积约307.74㎡的排屋，以1395万成交。

  再早，得追溯到两年前。从之前拍卖情况来看，瀚宫苑一年最多拍卖1-2套排屋，有一年一套都没。

  像现在一次性挂牌4套房源的盛况，还是头一遭。

  最主要的原因是，这4套房子买家均为同一人——杭州君通投资有限公司。

  PART 2

  纵观杭州法拍史，每一套别墅排屋大宅的背后，似乎都藏着一个唏嘘的故事。

  今年上半年，轰动一时的豪宅江南里法拍，原主人就是业界曾经的“女股神”，因疯狂加杠杆豪赌股票失败，而沦落到卖房子的地步。

  7月，杭州中式大宅鼻祖——桃花源十锦园拍卖，主人无法偿还银行抵押借款，金额高达2000多万。

  西溪风情澄宫苑也是一样。这4套排屋虽隶属杭州君通投资有限公司，但公司背后的实际控股人，是大名鼎鼎的昔日商界大佬——安邦保险集团原董事长兼CEO吴小晖。

  这个掌管着2万亿资产的大佬，曾带着安邦在资本市场上纵横捭阖。

  2014年10月，安邦以19.5亿美元的价格，从希尔顿手中收购了纽约标志性的华尔道夫酒店。

  《纽约时报》曾这样描述吴小晖：“一位拥有华尔道夫-阿斯特里亚酒店的中国金融大亨，控制着价值高达2950亿美元的资产。”

  海外并购的同时，安邦又在国内股市频频举牌。当时甚至流行一种说法，只要被安邦看中的股票，必定大涨。

  2014年11月底，仅两个月时间，“安邦系”12次进场用逾170亿元，在二级市场上增持民生银行17.16%的股份，坐上了第一大股东位置。

  2015年股灾时期，安邦还曾高调加入宝万之争，一度成为万科当时的第三大股东。

  然而，东窗事发后，吴小晖瞬间跌落神坛。

  2018年5月，上海市第一中级人民法院以集资诈骗、职务侵占案对吴小晖进行一审宣判，没收财产105亿，获刑18年。

  西溪风情澄宫苑4套排屋，作为吴小晖实际控制公司名下财产，被公安机关查封，这才有了4套排屋同日拍卖的“盛况”。

  PART 3

  西溪风情虽不如桃花源、江南里等顶豪知名，但在杭州房地产开发史上，却有着不可取代的特殊地位。

  它是杭州最早、也是规模最大的别墅排屋小区，最初以超大自然景观著称。

  占地面积1500余亩，大量原生湿地地貌被完整地保存，经过梳理，17万㎡水域与西溪湿地互通。社区内包括3万㎡中央生态景观湖，3500米天然河岸游步道，以及原有的河、溪、塘、池等水体。

  因为紧挨着西溪湿地，自21世纪初开售以来，就吸引不少政商界、房地产业内人士购买。

  尤其是四期瀚宫苑后，各行业大佬买的特别多。业主名录中，国内导演、企业家等经营人士就有不少。

  2007年9月，瀚宫苑108套排屋开盘，300多人排队抢房。据业内人士回忆，当时为抢一套房子，购房者排了两天两夜，开发商被迫凌晨开盘。

  集中签约时更夸张，一天签了40多套，直接把余杭区整体成交均价拔高了一截。

  虽说那时杭州楼市迎来一波小阳春，但瀚宫苑总价不菲。中间套的排屋要卖六七百万；边套总价在800-1000万；临水边套更贵，总价差不多在1200万左右。

  那可是十几年前，耗资千万买房的，都是各行金字塔的顶尖人群。

  不过，最让西溪风情声名鹊起的，还是阿里巴巴“十八罗汉”的入住。

  2005年，恰逢文二西路延伸路通车。当时阿里巴巴还在文三路办公，西溪风情转眼变成了离这些高管最近的城市别墅区。

  不少“阿里系”高管跑来抢西溪风情五期排屋。这批排屋面积在280㎡左右，总价约1000多万元。

  2013年，阿里巴巴正式迁入未来科技城，仅有的17套独栋别墅（8栋位于湖心岛），套均总价5000万左右。据称，有数栋被阿里“十八罗汉”买走。

  之后随着未来科技城的迅速崛起，这个位置得天独厚的小区，也被安上了“硅谷别墅”的称号。

  事实上，高科技企业高管爱买大宅，在全世界都流行。比如，美国硅谷Facebook COO雪莉·桑德伯格别墅，870万美元；前雅虎CEO卡罗尔·巴茨别墅，850万美元……

  所以，一度有人打趣道：西溪风情是杭州最有可能遇到亿万富豪的小区！

  PART 4

  对购房者而言，过去再辉煌的历史，仍敌不过现实：现在入手能否捡漏？

  就房价涨幅而言，西溪风情瀚宫苑涨幅不少。

  2007年瀚宫苑首开，哪怕中间套，毛坯还得六七百万；边套总价在800-1000万；现在，拍卖房的市场评估价在1660-2096万之间。

  12年时间，房价涨了一倍左右。

  若与二手房比较，根据手边买房数据，近3个月西溪风情二手排屋成交均价，差不多在5万5。最近半年，成交最贵的一套在7月初，一套建筑面积约278㎡的排屋，成交单价64015元/㎡

  拍卖房源的市场评估价，跟二手房市场价相差不大。

  即将开拍的这4套房源，若是底价或低溢价成交，无疑是划算的。

  毕竟，3个月前，瀚宫苑拍卖了一套22-4的房源，建筑面积307.74㎡，成交价1395万，成交单价45330元/㎡。

  相比起拍价，中间还有着6630元/㎡的价格差。

  但要注意，这4套房产在公司名下，拍卖时需要代垫付的费用会比在个人名下要高。

  按照拍卖要求，买家需提前垫付增值税（约5.5%），土地增值税（成交价-买入价，起征点30%，最高60%）等税费，仅这两项费用就不低。

  哪怕起拍价成交，光垫付税费差不多就得200万+。虽说后期法院会返还，但这笔费用买家实打实得先支付了。

  从大华西溪风情历年拍卖情况来看，不论个人还是公司名下房源，哪怕竞价再激烈，大多房源的成交价都低于市场评估价。

  距离西溪风情瀚宫苑最终拍卖日，还有19天，目前来看，尚无人报名参拍。

  这在法拍市场上，属于常态。往往总价千万级的房产，光保证金就要交纳上百万（如西溪风情，缴纳120-150万），早交一天，利息都得损失不少。

  不少竞拍者，都是开盘前一天，甚至前几个小时才报名参拍。

  然而，过往3个月，西溪风情一共就网签了4套排屋，如今一天就有4套拍卖；再加上，眼下千万级豪宅在法拍市场表现一般，最终结局如何，还有待观察。（来源：层楼）