编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。

  继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、房价收入比、租房、购房意愿、热盘、预期、2021买房指南等十大视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。

  城市综述：2020年，昆明房地产市场整体上经历了量跌价涨的行情，市场整体规模不如2019年。虽然经历了一级市场供销双降，但房价保持着稳中上升的态势，土地市场仍然有不少新进房企拿地，且整体市场吸引了82家房企参与，其中品牌房企达到30多家，说明实力房企仍在积极布局昆明，看好昆明市场。

  一、新建住宅均价14989元，比2014年涨了一倍

  过去的2020年，昆明房地产市场走出了先抑后扬的态势。根据昆明克而瑞发布数据显示，2020年昆明商品房供应1790万方，成交量1376万方，成交均价12540元/㎡，除了成交均价保持平稳上升外，供应量及成交量同比下滑，成交量较19年下滑13.54%。从商品住宅来看，全年住宅供应1112万方，较19年下滑1.15%，成交量942万方，同比下滑12.92%，成交均价14989元/㎡，较 19年增长7%。 

  从月度走势来看，经历了一季度疫情冲击，自4月开始，市场快速回暖，商品住宅供应成交大幅增长， 9月份进入购房节点，房企放量供应，达到全年供应峰值，后以去存为主供应下降。

  对比近七年数据发现，昆明新房住宅连续上涨，涨幅达107%。在全国政策基调趋紧，昆明大环境相对宽松利好的市场背景下，加上高铁时代带来城市红利，2016年到2019年，是昆明房地产市场上扬最为明显的阶段，供销价增幅较大，住宅均价从2016年的8011元/㎡，跃至2020年的14989元/㎡。2020年，市场规模略减的情况下房价仍然实现稳中有涨，这与均价“2万+”阵营扩大有较大关系，据不完全统计，2020年昆明单价超过2万的项目有22个，主要集中于草海、会展、巫家坝、双塔以及中心片区，高地价共存的产品态势拉升了整体房价水平。

  尽管市场规模减少，但市场热度未减。在商品住宅中，俊发彩云城是当之无愧的明星楼盘，颇具竞争力的单价，加上相继兑现的高标准商业、交通、教育、医疗配套，以及俊发多年打磨的品质和口碑，俊发彩云城几乎满足了大部分购房者的需求，继而在克而瑞发布的2020年年度榜单中，俊发彩云城荣膺昆明商品房销量第一、昆明商品住宅销量第一、昆明高层住宅销量第一，实现年度三连冠。

  从榜单中不难看出，俊发·彩云城、俊发俊云峰、万科翡翠滨江、万科城无论是成交金额、成交面积都是2020昆明楼市最火的项目，而昆明融创文旅城、昆明恒大文化旅游城则作为文旅居住产品的代表，深受市场追捧。

  从楼盘成交热度来看，东南、草海、滇池半岛、会展、西北新城、空港、古滇片区是2020年大家最认可的区域，供销持续保持高位。

  二、二手房市场：住宅成交占比不足4成

  据昆明市房协地产数据平台显示，2020年昆明主城五区二手住宅成交477.6万方，均价12126元/㎡。2017年-2020年间，昆明主城五区住宅市场整体容量（新房+二手房）基本稳定在1400-1600万方之间，2020年整体容量出现跌幅。其中住宅和办公新房相比二手监测价格高出16%-18%，商业和车位则出现了倒挂。从数据来看，2020年昆明二手住宅的成交占比不足4成，说明昆明市场仍然是一个典型的新房市场。

  近年来由于新房市场整体规模的增长，购房者可选择性增多，而二手房交易过程烦琐，税费高，成交周期久等一定程度上也造成了二手房市场遇冷。

  不过，有名校、商业、地铁或是景观等优质资源加持的二手房房源，价格坚挺、受关注度高。乐居查询安居客二手房价格，翠湖旁，83㎡带武成小学学区的23年房龄老小区，挂牌价285万，均价达34338元/㎡；而坐拥稀缺滇池景观的二手别墅，均价普遍在3万/㎡左右，最贵的挂牌单价可达43322元/㎡，不过，此类高总价物业往往因为价格高昂，挂牌周期普遍拉长。

  三、政策：计划3年推进223个城中村拆迁

  总体来看，今年昆明房地产市场仍然强调“稳中求进”，在“房住不炒”的主基调下，主要从“防烂尾”、“去库存”等相关政策进行完善和落地。对楼市影响较大的政策主要有以下几点：

  1）昆明出台城市更新改造行动计划

  《昆明市城市更新改造行动计划》提出“3年全面启动、5项任务分解、4种类别推进、5年完成改造”，在三年时间内要完成223个城中村的拆迁工作。

  影响：2017年以来，市区内土地供应量严重不足，昆明城市开发开始外扩，随着城中村拆计划的实施，主城势必会有大量土地供应，给昆明房地产发展提供了更为广阔的空间。于政府而言，《行动计划》号召品牌房企深度参与到昆明城市更新计划中；于房企而言，有难度但诱惑也不小，增加土储、重仓昆明的几率大大增加。

  2）11月16日，昆明市自然资源规划局印发了《关于进一步规范建筑工程项目审查的实施意见》，其中对昆明办公建筑进行了两点重要调整：

  一是未来除已纳入土地出让合同的规划条件明确规定可配建公寓的情形外，昆明将不再审批公寓项目；二为严格控制办公项目层高。开放式或半开放式办公建筑面积占所在标准层面积50%以上时，层高不得＞4.5米；其他类型办公建筑层高不得＞4.0米。

  影响：明确规定了昆明将不再审批公寓项目，也将遏制写字楼改商办LOFT公寓的风潮。据克而瑞数据显示，昆明办公市场（写字楼+公寓）2016至2019年供应上涨，自18年起处于供大于求的状态，20年供求齐降，库存持续上升。政策实施后，或将有助于市场加速公寓库存去化，而目前昆明市场上大量销售的商办LOFT公寓，将有可能淡出市场，不过这也意味着写字楼供应增加，租售将更加困难。

  3）安宁、昆明等地推出商品房预售资金管理制度，专款专用分阶段按比例动态监管

  11月中下旬，安宁和昆明，相继出台了地区对应的商品房预售款监管办法。办法明确以“政府指导、银行监管、专户专款”的方式，完善了对账户设立、到账时间、监管方式、拨款节点等几个方面的具体规定。

  影响：2020年，昆明别样幸福城因“等待8年仍未交房搬进烂尾楼”上热搜，烂尾楼再次引起关注。目前全国已有多地出台了预售款监管细则，如果监管到位，未来楼盘项目“烂尾”的风险将得到有效控制。

  4）昆明市政府发布《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，二环外商办可改租赁住房

  12月17日，昆明市人民政府发布了《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，鼓励支持昆明二环以外（包括昆明周边郊县）在建或已建成的商业和办公用房改建为租赁住房，这一政策从12月13日起开始施行。

  影响：商改住根本目的在于消化过剩的办公楼宇，又增加出租房供应量，平抑房租上涨。但在市场执行中，此举无疑会增加开发商长期资金占用率，增加其负债率。前几年也有类似的政策出台过，但房企执行热情不高，具体效果还有待时间检验。

  此外，在城市户籍改革方面，云南全面放开城镇户口迁移，取消昆明主城区落户限制。

  4月23日，云南省委、省政府出台的《关于建立健全城乡融合发展体制机制政策措施的实施意见》提出，要加快滇中城市群发展，支持昆明加快建设区域性国际中心城市，促进各级城镇协调发展；并明确，要全面放开全省城镇地区户口迁移政策，取消昆明市主城区落户限制，探索建立以经常居住地登记户口的政策措施。

  影响：在全国“抢人大战”的热潮，昆明姗姗来迟加入混战。这次昆明主城“零门槛”落户，云南大学政府管理学院副教授贺琳凯认为，“零门槛”落户主城是激发整个城市发展的一个内生动力。不过需要关注的是，落户“零门槛”之后，可能会在短时间内带来大量的人口净流入，这将给昆明的交通、教育、卫生等公共服务带来较大压力，短时间内会导致公共产品和公共服务供给的“延时性”，反向倒逼政府加快完善与人口增加相关的社会公共服务。

  四、卖地1.07万亩降38.77%、总金额608.78亿降31.3%

  据乐居不完全统计，2020年，昆明（含主城五区和三个***开发区）共供应227宗土地，成交208宗，成交面积累计712.97万方（约10694.51亩），成交金额达608.78亿元。相比2019年成交17465.09亩、883.63亿元，成交面积同比下降38.77%，成交金额同比减少31.3%。数据显示，自2018年以来，昆明卖地收入连续3年破500亿元。

  在2020年成交的10694.51亩土地中，官渡区卖地面积超3000亩，达3346.61亩，占全年成交面积的31.29%，其次是呈贡区成交1946.04亩地，盘龙区成交1622.13亩地，西山区成交1396.05亩地，五华区成交1141.59亩地。

  虽然整体土地供应量与往年同期存在差距，但昆明土地市场仍然表现为地价走高，成交地价及溢价均有提升，其中区位优越、地块各方面素质良好的宅地竞争异常激烈。

  据不完全统计，2020年，昆明共有35宗约1691.2亩土地溢价成交，占全年成交面积15.81%，较2019年的15.11%有所提高。 

  尽管市场规模有所缩减，但房企拿地热情不减。在2020年昆明土地拍卖中，绿地、中海、卓越、中梁、绿城、新城、德商、金科、恒大、龙湖、中交、金地、中南、保利、华宇、龙光、旭辉、海伦堡、新希望、佳兆业、碧桂园等房企频现，更有华宇、长麟投资、龙光等新面孔亮相。其中：

  亮点一：时长最久

  4月9日，高新区东区马金铺片区1宗约99.73亩宅地网上拍卖，吸引了12家房企争抢。历时3小时13分钟，恒大地产6.89亿元竞得，溢价97.27%。对于位处呈贡远郊的马金铺来说，这场土拍算得上是其高光时刻。

  亮点二：溢价最高

  11月25日，呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地分为2个打包地块出让，吸引了12家房企竞价145轮，最终被卓越27.99亿元摘牌，最高溢价率171.7%，成为2020年昆明溢价率最高的土地。

  亮点三：阵容最强

  6月15日，滇池度假区大渔片区1宗约50.54亩住宅用地网上拍卖，吸引了15家房企争抢，成为2020年昆明“最强土拍阵容”。经过19轮竞价，海伦堡3.44亿元斩获，溢价率38.19%。

  五、昆明房价收入比：13.12- 15.39

  据克而瑞数据统计，2020年昆明市场以首改面积100-140㎡为主力成交面积，总价区间120-140万。

  昆明市统计局数据显示，2020年上半年昆明市城镇居民人均可支配收入为22735元，由此，我们按照房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5），因此我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比，昆明的数据为13.12- 15.39。

  六、住宅租赁：租金26.126元/月/㎡，表现稳定

  据中国房价行情网数据显示，2020年昆明主城租金均价为26.126元/月/㎡，与2019年相比变动不大，市场比较稳定。主城五区租金均价分别为五华27.95元/㎡/月、西山28.85元/㎡/月、盘龙27.81元/㎡/月、官渡25.5元/㎡/月、呈贡20.52元/㎡/月。西山区租金水平依然领跑全市，主要与该区域高档住宅比其它城区多有关。

  七、买家心态分化：既恐慌又观望

  前有“等待8年仍未交房搬进烂尾楼”的热搜，后有“豪掷1400万购买公寓却因开发商调价自觉亏本要求退房”的新闻，2020年的昆明一二市场所表现出来的分化，在买房心态上也表现的尤为明显： 

  一是经历了疫情，很多人呼喊着“我要买一套属于自己的房”，入市情绪高涨，特别是随着二季度市场回暖，5月份开始，昆明房价站上1.5万元/㎡高位，加上地铁四号线开通等城市重大交通条件改善，很多刚需在“房价要涨”的恐慌中慌忙上车。另外，对好学区的渴望和追逐，永远是楼市热点，只要是牵手了名校，就没有卖不出去的房，在教育资源分布不平衡的昆明，大部分购房者仍然会为好学区冲动买单。

  二是投资、改善观望情绪持续升温。从市场成交结构来看，昆明住宅市场显露出刚需需求为主导向改善型过渡的迹象，而高总价物业占比较19年上涨4个百分点。随着房价每年的上涨，二套房利率也在不断攀升，昆明换房成本急剧攀升。高的够不上，低的看不上成为很多改善群体的痛点，买房难，换房更难。对于投资客来说，由于市场波动带来的不确定性，以及疫情后对于资产配置有了更多考虑，出手趋于谨慎。 

  八、周边的人看2021年楼市：谨慎中乐观 房价急刹车概率小

  多数房地产从业者认为，2021年昆明楼市仍将保持平稳、健康的发展趋势，房价不会出现大起大落的情况，但不排除某些板块或者项目，会因为特定的资源优势，形成局部成交价格快速上涨的情况。

  在“三条红线”的和“房住不炒”的背景下，2021年，昆明房企的压力势必更为沉重。某50强房企负责人指出，随着房地产行业进入恒量时代，市场竞争只会越来越激烈，房企只有提高产品力、创新力和营销力，才把握主动权，赢得市场。

  重压之下，有置业顾问表示，房子越来越难卖，2021年希望找到一个“火”的项目，否则收入问题很难保障。

  另外，2021年，COP15将在昆明市召开。开发商普遍认为，以全球性的盛会为契机，昆明的城市影响力和生态、自然资源禀赋得到更深层次的推广和传播，将有助于获取省外客户，进而助力去化。其中，部分外地客户占比较高的文旅、康养项目，更是对COP15寄予厚望。

  相较于从业者谨慎中的乐观，普通人对于楼市的敏感度较低。部分人认为，开年以来，疫情有反弹的趋势，对经济影响的不确定性正在加大，2021年的楼市不容乐观。但更多的人觉得，昆明房价连续涨了这么多年，在2021年急刹车甚至开倒车的概率小，在政策和疫情形势不发生重大变化的条件下，还是比较看好今年的楼市。

  九、2021年趋势：稳中有涨，国际盛会带来新机遇

  2020年，昆明市从优化预售审批流程、缓解购房者压力到推进商业、商务办公用房去库存等多方面为地产开发企业纾困解难、稳定购房者信心、促进楼市平稳健康发展。

  2021年，昆明楼市的政策环境大概率不会发生改变，稳健、平稳、健康仍将是宏观政策的核心关注点。

  宏观经济层面，疫情后，云南省政府发布了五万亿元的新基建项目计划，涵盖交通、公共服务、生态环境、行业区域投资等四大领域。昆明占据五分之一的项目数量，随着基建设施的进一步完善，将为昆明带来更大、更多的城市发展红利，奠定楼市稳健、平稳、健康发展的硬件和经济基础。

  并且，2021年，COP15将在昆明召开，国际性盛会带来的市场关注度不可小觑。昆明曾因99世博会进入的城市发展的快车道。依托得天独厚的生态环境和气候优势，高规格盛会的聚光灯下，昆明“世界春城花都”的城市魅力将更加凸显，房地产市场将新的历史性机遇。

  具体到楼市本身，结合2020年的土地供应和项目关注度、成交量情况，空港、呈贡、高新区将继续热度。此外，滇池沿线、城市外拓重要区域的泛亚、高新、马街、东市都面临开发空间的不断缩小，房企将继续在呈贡、空港、安宁、晋宁等主城周边的广袤区域寻求新机会，优质地块将延续溢价成交的趋势。

  而随着主城内优质地块日趋稀缺，单价2万以上的项目数量势必增加，一环或者其他核心位置，或将出现单价3万以上的项目。而这些高端优质项目，势必拉高区域成交均价，造成房价上涨。

  本次调查采写人：高旖、谭京城、夏娅