图片来源：「未来之路」结业典礼

  来源：公众号“风马牛地产研究院”

  66 岁的胡葆森出身是公务员，出名是企业家，但本质上是一位思想家。从中原文化与中华智慧中汲取养分的老胡，不仅支撑着他将旗下产业链的4家公司挂牌上市，也启迪着无数的企业家和青年们，帮助他们找到企业和人生的方向。

  朴实如父辈耕耘沃土的老胡，把如今的成就归咎于世界和平、全球经济一体化，中国改革开放和城镇化步伐，而个人的拼搏和智慧只占 1/3。他后来把经商的感悟总结为「老胡十悟」，7 月 18 日，在 2021 博雅企业家年中论坛暨博雅地产十周年庆典上，胡葆森根据其人生经历分享了这十悟，在座的学员如同得到一种神奇的魔力，找到了医治焦虑的解药。

  了解胡葆森过去说过什么、未来想做什么，对于理解商业是一件非常有帮助的事情。以下是建业集团董事长胡葆森的演讲精编，部分内容有删减，希望他的思考对你有所启发。

  我已经好长时间没有参加过论坛活动了，因为大家知道房地产行业最近都很焦虑，都急着找钱还钱。

  刚才主持人说了我的一些标签，河南人，地产人，还有足球人。建业在河南扎根 29 年，明年就是 30 周年了。我跟冯仑总都被划到「92 派」，有这种场合我还是要「自吹」一下。

  1、大时代的受益者

  1976 年 7 月中旬，我进入郑州大学外文系英语专业学习。1979 年到现在的 42 年间，遇上了几件比较幸运的事，赶上了大时代。

  一是 1978 年 12 月十一届三中全会召开，以邓小平同志为核心的党中央，决定中国走改革开放的道路，对于中国来讲，是从站起来到富起来，这是一个划时代意义的时间节点。

  我一毕业就赶上了改革开放「元年」，是这个时代全过程的见证者和参与者，当然也是受益者。当时，我被分配到中国纺织品进出口公司河南分公司工作做国际贸易，在香港工作将近 10 年时间。

  在接下去的时间里，我有幸地出访了60 多个国家，走遍了 100 多个世界名城，比我们这个年代其他人较早地打开了国际视野。特别是这段在香港十年的工作经历，奠定了我看待这个世界的方式。

  二是，我试着向组织提出申请，希望能给一个创业的机会。遇上 1992 年 1 月邓小平南巡，拉开了中国城镇化、经济快速发展的大幕。

  1988 年，中国投资界「老大哥」方风雷一手将中原国贸、河南国际信托等 4 家河南最大的外贸公司捏合在一起，我协助他一起创办了中原集团。由于有做国际贸易的十年经验，他让我分管中原集团的海外业务，当时中原集团在海外已经有 27 家公司，还成立了中原海外发展总公司，我有幸做总经理。

  在中原集团负责海外业务时，我研究了美国管理最好的 100 家公司，日本的九大综合商社，以及韩国正兴起的六大综合商社等企业，那时候做企业经营战略管理的研究，到现在算起来有 30 多年了。

  所以，天时、地利、人和是成功的三个要素，没有赶上大时代再努力都不行。

  2、企业发展战略研究

  对于今天在座的很多朋友来讲，平均年龄不会到40 岁。在地产行业后开发时代，我在总结这个「老胡十悟」的时候，也会想这些理论对现在有没有价值，天天听老炮倚老卖老，没有意义。

  我就想把当时有用、现在有用、未来也争取有用的东西提炼出来。好在今天在座的朋友行业相对比较集中，都在房地产产业链上，我试图讲对创业者有用的事情。我平时总有机会和杰出企业家们一块交流，企业家有很多需要研究、关注、掌握的知识，我也现学现卖一下，跟大家分享一下。

  第一，我们经常讲战略，根据我多年的经验，创业成功率最高的，还是衣食住行，那是人们最基本的生活需求。到中等收入阶段之后，人们开始关注自己的寿命和生活质量，大健康产业应运而生。

  文化娱乐也迎来了爆发期，前年出圈的是2019 年9 月建业做的电影小镇，国庆节黄金周网红打卡地排行榜上，排在天安门广场、上海外滩和黄山之后。今年又搞了「只有河南·戏剧幻城」全中国最大的戏剧话剧聚落，规模、时长现在应该是最大的。6 月 6 日开业以后，40 天有超过 15 万人参观游览，而且将近 30% 都是外地人。

  所以，衣食住行、大健康和文化娱乐，这六大基础产业是创业成功率最高的六个产业。战略上要大致正确，不要入错行，方向偏一点没关系，但不能南辕北辙。

  第二，组织要充满活力，这是对管理最大的挑战。刚才冯仑讲，新创业的项目都是合伙人制，就是为了激励激发这个组织的创新力。所以，组织充满活力是仅次于正确的战略方向，这也是最大的保障。

  第三，与智者同行，就是要持续学习，不能倚老卖老。不能拿着过去的经验套现在，更不能套未来。最近都在说「躺平」，原来打开手机搜索知识，想知道什么要搜索关健词，现在直接打开手机你想知道的都给你推过来，连搜索都不需要。

  摄取大量有价值的信息很重要，因为信息量太大了，哪些对你有用有价值，需要自己辨别。所以，为什么要与智者同行？不是天天跟他手拉手一块散步，而是与他的思想同步才行。读书是一种方式，重温一下老子、庄子、韩非子，把一两千年前的思想重温，也是与智者同行。

  3、深度认知能力

  大家知道张磊去年出了一本书《价值》，他的名言是「要做难而正确的事」，贝壳的左晖也说过，链家一开始就是要追求难而正确的事情。2016 年我去链家考察，这个组织最核心的竞争力就是如何让这 14 万人每天用同一标准和态度工作，服务好覆盖的那些客群。

  当时，左晖讲了一句话，对我有很大的触动，他们***的经纪人，不光能记住这 200 户业主的名字、职业、孩子，甚至连宠物的名字也能够记住。这是非常可怕的竞争力。我当时就预言，链家肯定所向披靡！他的所向披靡对于同行来说就是不幸的事情，后来很多中介机构都面临巨大的挑战，有的甚至已经改弦易辙。

  持续学习就是创业者最大的能力，对行业、对形势的深度认知能力。我有个很重要的经验告诉大家，为什么很多的企业被兼并、收购？因为，15 年前应该做的事情没有做，只好今天被收购。

  话说回来，中国房地产发展经历了几个重要阶段。1990- 1998 年，野蛮生长阶段，竞争并不怎么激烈，技术水平较低级，管理水平较粗放，规模都较小；1999 - 2004 年，政策红利的阶段，朱镕基理论经济开始把城市居民住宅开发作为国民经济新的增长点，让四大工业银行拿出 1500 亿支持老百姓按揭方式买房，商品房大行其道；2004 年 9 月土地实行招牌挂，进入了第三个阶段，就是资本红利阶段，如果没有和资本市场对接，没有大财团作为股东，提供源源不断的资金需求，这个阶段就掉队了。

  所以 2005 年 4 月份，在杭州一次金融房地产论坛上，我发表了这么两个预测：

  第一，中国房地产市场格局开始洗牌，大概要经历十年。洗牌的结果有两个，一是每个城市前20 强地产商控制 70% 的份额，这与 30 年前五大地产商控制香港市场 80% 份额的情况如出一辙，这也是今天说土地、资本、市场客户的集约化，头部企业垄断化；二是以资本为推手的洗牌期，如果没有和资本市场对接，比如今天才说上市，且不说能不能上市成功，就算成功了拿回 10 个亿有用吗？买一块 100 亩地要 10 个亿，拿回来的钱只够买一块地钱。

  第二，洗牌期结束后，城市前 20 大地产商有一半以上不是本土的。我要提醒所有同行，不管在省份还是城市，你找准定位，即在不在这 20 强里面？实际上洗牌期 5 年前已经结束了，和我预测的时间结构差不太多，10 年左右。

  4、以史为鉴，开创未来

  我想和大家分享的是，企业家最重要的能力、排在第一位的就是前瞻性。我讲了一大通，其实就是深度认知能力决定了以史为鉴，洞察未来。总书记在七一讲话里讲了九个「以史为鉴，开创未来」，昨天上午集团的年中工作会议，在民国时期四大避暑圣地之一的信阳鸡公山，其他三个是杭州莫干山、承德避暑山庄和九江庐山，我做了一个讲话主题就是「以史为鉴，开创未来」。深度认知能力决定了如何从历史的经验和教训中汲取对今天有用的东西，从而去洞察未来。

  15 年前，万通地产是上市最早的房企之一，冯仑的洞察力很强。2006 年，我洞察了房地产洗牌方向，引入了凯德，新加坡大财团，就是淡马锡控股的凯德置地，为了和资本市场对接我们做了战略重组，从而确保了 2008 年在香港上市，一上市拿回来了 2 亿多美元，这样才有可能继续做强。之所以还能够活到现在，就是因为在正确的时间做了正确的选择，要相信未来，关键是拥抱变化。

  接下来，我重点想跟大家讲的是从商四十年，在经商方面的一些感悟。

  一、为商之本

  我们讲的是，以史为鉴，才能够提高洞察未来的能力。为商之道是创造财富和价值，更重要的是要收获尊重，这就是商人和企业家的区别。

  君子务本，本立而道生，韩国有部电视剧叫《商道》，他用 50 集电视剧讲了做生意的人所必须遵守的道理「商道就是赢取民心」。我自己理解这句话就是，一个企业的成功取决于它在多长时间、多大的区域赢得了多少客户的信任和追求。

  二、企业之于社会如同树木之于土地

  大自然有一个规律，凡是长得快的树，叶子要么非常大，要么非常多。比如柳树，叶子非常小，但非常多；比如桐树，叶子不多，但非常大。为什么这种树长得非常快？因为秋天的时候，叶子凋落变成养料，为树木新一轮周期的生长提供了养分。

  这个规律用在企业和社会的关系上，也说得通。企业回馈社会越多，惠及的民生越多，企业获取的回报也就越多，同时也会被越来越多的人信任和选择，那么在新一轮生命周期里，企业获得的资源就会更多。

  企业在面对社会环境时，第一步要学会适应，先活下来，因为适应是为了生存。第二步是利用，利用阶段性的社会环境，找到适合自己的发展方式，利用是为了发展，生存—利用—发展—改善—回报，从而形成一个良性的循环。

  三、儒家思想、「两个边界」与「四可原则」

  止、定、静、安、虑、得。知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得。素有「贵知止」，知止是非常宝贵的。

  我之前说过一句话，我说所有的企业要学会给自己划两个边界，一个是行业的边界，一个是市场的边界。我自己叫它「原点半径论」，就是以自己的初心为原点，以能力为半径。

  以初心为原点：因为办企业是一件很苦的事情，在现在全球化的背景下，做企业就要时时刻刻面临挑战和竞争，要扛过去就需要时刻记住自己创办企业的初心和使命。

  以能力为半径：半径一定要小于能力，也就是要留有余地，当自己的半径大于能力的时候，就会出现「小马拉大车」的现象，就是我们常说的德薄而位尊、智小而谋大、力小而任重。

  去年我给自己的投资制定了4 个原则：第一、可持续，所有的生意不能持续，就不能做久；第二、可复制，任何不能复制的生意，是不能做大的；第三、可协同，可复制的N个复制品之间，如果不能形成协同关系，就不能形成一个系统；第四、可控制，就是上面提到的「原点半径论」，任何商业系统都需要一个可控制的边界。

  四、商道酬诚

  其实经商从人性这个角度来讲，就是八重境界——格物、致知、诚意、正心、修身、齐家、立业、利天下。其中的「诚意」和「正心」如果没做到，就会初心不明，在遇到困难的时候，就会失去动力。

  从这个意义上来讲，商道为什么酬诚，这里的「诚」指的是企业家的初心，知行合一是人生最高境界，所以「诚意」、「正心」在整个经商过程中的重要性就如我们常说的价值观的重要性。

  五、老农之道

  2008 年金融危机的时候，我写过一篇小短文，向农民学生存的智慧。在中国的社会里，假如以「平稳」为一个标准，排在第一的就是农民。因为农民几千年都是靠天吃饭，他们从来不寄希望于天上掉馅饼，也从来不寄希望于四两拨千斤，他们日出而作、日落而息，心态非常平稳。

  如果想让自己的企业做得平稳，创业者必须要具备一个农民的心态。我把它总结为「深秋心态」，即敬畏规律，热时不燥、冷时不弃。河南十月份的温度大概是 22℃-23℃，深秋心态就是让心里的温度也保持在22℃-23℃，热的时候，市场好的时候不跟着瞎起哄，冷的时候，市场不好的时候，也不要轻易放弃。

  六、初心之重

  初心和核心竞争力之间的关系是什么？核心竞争力的前提是创新，而且是可持续的创新，创新力的来源是学习力，而学习力的前提是忧患意识。如果没有忧患意识，就不可能去学习。那忧患意识又源于什么？源于定位。

  美国有本书叫《定位》，企业有一个定位，组织有忧患意识，看到自己的不足，和标杆的差距。而定位的前提就是初心。

  有了初心才有了定位，有了定位才有了战略，有了战略才有忧患意识，只有在充满忧患意识的前提下，才能把企业办成学习型组织，把企业办成了学习型组织才有可能有具备创新的能力，当你经过了长时间的创新探索之后，产品和服务才会有核心竞争力，才能够支撑你的战略目标实现。

  七、当为则为，而非能为而为

  哈佛大学有一句话叫「做正确的事，而不是把事情做正确」。这个图大家都很熟悉了，「我想」、「我能」和「我可」之间重合的这部分，就是「当为」，「当为」就是意愿、能力和外部环境的结合。

  八、识人待人之道

  我开始做一把手之后，就把人初分成了四种人，第一种是德才兼备，每个企业都希望招德才兼备的人，但是德才兼备的人那么少，不一定轮得到你。退而求其次，就是第二种，德厚才疏。德行很好，很踏实，但是才能稍微差点，这就需要在过程中不断培训，给他实践成长的机会。第三种德薄才浅，一般不容易通过面试，德行不行，才能也不行，但这一类还不是最危险的。最危险的是第四种，德寡才高。这一类人是每一个企业都需要严防死守的。

  九、何谓企业家

  企业家的三大特质是远见、勇气、价值观。

  称得上企业家的，应该符合以下四点：

  第一是利国利民的核心价值观，初心要正；第二是系统完整的经营管理思想，有一套自己的经营管理思想，从战略到执行力、到组织管理、到文化建设等等；第三是持续成长的商业案例，不能说得头头是道，但企业没做好，得要有持续成长的商业案例；第四是主动担当社会责任意识，这是企业家和商人最大的区别。

  十、伟大企业的四大标准

  一般评判一家企业是否成功，往往有8 个标准：经济效益、物质追求、企业利益、战略目标、社会效益、精神追求、员工利益和执行过程。

  如果想做一个正常标准的成功企业，做到前面4 个标准就够了，这些是对一个企业的基本要求：经济效益好，物质追求得到满足，才能留住员工，企业利益，包括股东的利益得到满足，企业的战略目标才能持续发展。

  但如果想做伟大的企业，就必须在追求经济效益的时候要兼顾社会效益，在追求物质追求的时候要满足精神追求，追求企业利益最大化的时候要兼顾员工的利益，战略目标不断提升的时候还要兼顾一下执行过程。