苏州二次集中供地:谁的狂欢

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 沙乐乐 8.2w阅读 2021-09-22 14:22

  乐居财经 沙乐乐 发自苏州

  土拍还未开始,苏州有房企已经准备好了庆功宴。

  “以前拼马甲的时候,我们这些中小房企根本玩不过;现在对我们来说是个机会,拿到地的几率变高了。”一改往日的焦虑,林阳(化名)谈到此次土拍显得云淡风轻。

  在地产投拓领域耕耘多年,林阳有过多次陪跑的经历,曾觉得拿地和买彩票一样,主要靠运气;但是对于这次苏州拿地,他显得信心满满,透露团队已经在准备庆功宴了,如果成功拿地一定会和大家分享喜悦。

  其实,在苏州ZF还没有对马甲作出严格限制之前,急于拿地的房企派马甲出征是常态。曾有某头部房企在一宗地的争夺中用了100多个马甲,其他房企都直言“干不过”。

  今年,随着苏地网挂〔2021〕7号公告补充公告的出炉,不少业内放言,“拼马甲时代可能要一去不复返了”。

  对于头部房企而言,不再具有绝对优势,对于中小房企而言,则有了更多公平竞争的机会。

  狂欢的还有谁?

  除了禁马甲,苏州此次土拍规则的变化还包括竞买资质和资金来源审核等。

  《苏地网挂(2021)7号公告补充公告》指出,申请参与住宅及商住地块的房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

  为了避免房企们抓瞎,苏州自然资源和规划局先后发布了3条补充说明公告。9月7日,“苏地网挂(2021)7号公告答疑”发布,含22条Q&A问答。

苏州二次集中供地依旧稳苏州自然资源和保护局官网截图

  问答中有一条说明如下:若报名主体为A,A开发的项目销售回款,通过A已经拆借给A的母公司(集团公司),该笔销售回款要按照经营性资金进行来源申报,同时需要提供形成债权的有关协议、决议、银行流水、银行进账单、债权往来对账单等证明材料。(提示:分公司不是独立法人,不能作为竞买人)

  某房企投拓负责人表示,现在土拍报名流程比以前更繁琐了,主要是资金来源审核这块需要填更多的表,上传的附件也多了。

苏州二次集中供地依旧稳苏州二次集中供地报名材料相关说明

  购地资金来源审核对于三道红线绿档房企或其他自有资金较充沛的央企和本地国企而言,可能只是多交一些表,但对于债台高筑的房企而言,可能就直接失去了报名资格。

  从苏州第二轮集中土拍的拿地房企来看,央企、国企占比达到了86%。另外,连续5年绿档的龙湖,和以低负债著称的星河也各有斩获。

  有媒体报道指出,今年截至8月全国已有逾240家房企发布了破产文书,相当于每天约有1家破产。相比中小房企的破产,龙头房企的债务危机更让市场不安。

  据统计,自去年以来,已有华夏幸福、泰禾集团、蓝光发展、三盛宏业、福晟集团、协信、泛海等房企接连出现债务违约情况,加上今年恒大的连锁反应,很多人都在担心,房地产行业究竟还有多少雷没有爆出。

  苏州泰禾和恒大的业主已经走上了漫漫维权路,还未入局的购房者开始迟疑,“现在还能随便买房吗”。

  在规模为王的时代,不少房企已经表现出了虚胖的症状。加强资金来源的审查,算是从“饮食”上把控,让房企更健康。同时,也让购房者买房更安心。

  拒绝躺平

  在苏州二轮集中拍地开始前,“土拍延期”、“终止出让”、“流拍”、“底价成交”、“房企躺平”等一度成为全国二轮集中供地的关键词。有同行问,“苏州这次土拍也会凉凉吗?”

  拍地第一日,5宗地底价成交,1宗低溢价成交,6宗地中仅2宗被民营企业拿下,开局很平淡。

  拍地第二日,车坊地块在限时竞价阶段有房企一次加价5000万,报价11轮,冲破中止价……最终在一次报价阶段,被中海收入囊中,成交楼面价约2.3万/平米,溢价率14.95%,逼近限值。很多人说,这才是苏州土拍应有的样子。

  拍地第三日,大家都没有太多期待,因为出让地块除了一宗园区的商住用地,其余多为吴江乡镇地块。首宗出让的运东地块流拍,有些意外但也在情理之中。

  运东WJ-J-2021-017号地块的竞得方需要与吴江经开区签订投资发展监管协议,协议中要求竞得方在17号地块周边另行投资建设商务商业综合项目,且商务商业地块塔楼内需要引进2家中国500强前10强企业总部,企业总部注册资本不少于8亿。为保证总部企业如约入驻,竞得方在签订协议前还得向吴江经开区缴纳3亿元保证金。

  对房企来说,这个拿地门槛太高了。与其说是房企躺平,不如说他们更理性了。

  相比首轮集中拍地,二轮报名房企少了近一半,进入一次性报价和溢价成交的地块也明显减少。除了受土拍规则调整的影响外,跟地块本身的条件也有很大关系。

苏州二次集中供地依旧稳苏州二次集中供地成交结果

  苏州二轮集中出让的地块中仅16宗普通涉宅用地,且都处于非热门板块,除园区3宗宅地外,其余地块的关注度都不是很高。放眼苏州今年1-8月成交套数前10楼盘,大都有地段的加成。如果不是急于补仓,房企不会贸然出手。

  另外,此次出让的地块楼面价都不低。以相城经开区的41和42号地块为例,起拍楼面价17500元/平米。此前该区域出让的宅地楼面价均在1.4万/平米左右,新房售价也在2.4万/平米左右。虽然41和42号地块在交通和商业配套上更具优势,但是在整个区域来看,还是偏高。

  地价本身已经这么高了,愿意加价的房企自然就少了。

  有房企透露,已经在关注第三轮集中供地了,希望在末班车上斩获一些优质地块。

  活力依旧

  要论一个城市土地市场的活力还得从新进房企说起。

  2016年至今,有近60家房企首入苏州,平均每月约有1家。

  在全国土地市场整体低迷的背景下,苏州这次是否还会有“新人”到来,大家心里都没底。直到五矿地产的出现。

  在9月17日园区胜浦49号地块的角逐中,五矿地产以近22亿的总价成功斩获该地块,首进苏州。随后一张写有“你好苏州!国匠五矿幸会江南水乡”的海报在朋友圈传播开来。

  五矿地产隶属于中国五矿,中国五矿由原中国五矿和中冶集团两个世界500强企业战略重组而成,是国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一。

  在五矿地产到来之前,其本家中冶置业已于去年通过合作开发的方式首入苏州。

  双双入局,是巧合还是默契?

  为其三天的土拍终于在9月18日落下帷幕,一些业内人士纷纷感慨,“苏州依旧很稳”。

  “万亿GDP城市”、“全国第二大移民城市”、“新一线城市”、“全国最强地级市”、“人间天堂”……

  苏州有太多的标签,而这些标签共同决定了它在土地市场上的活力。

  成功拿地的林阳和团队一起参加了庆功宴,接下来可以稍微放松一下了。他认为苏州之后的地价或有小幅下调,住宅项目在保证品质的条件下还是会有一定的利润空间,只要有钱,还是会报名拿地。

  详情点击:专题∣直击苏州9.16-9.18集中拍地

来源:乐居财经

作者:沙乐乐

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