10月土地市场呈现疲软状态，成交继续保持低位。

  观点指数监测的100个重点城市数据显示，10月成交土地数量841宗，环比减少552宗，同比减少829宗；成交土地建面环比减少38.7%，同比减少54.3%；成交总价环比减少40.7%，同比减少35.5%；成交楼面均价环比下降3.3%，同比上升41.2%。

  分城市能级来看，月内北京、上海进行集中土地出让，一线城市成交建面和成交总价环比增幅超过10%，平均成交楼面价和溢价率微降，但总体保持平稳；二三线城市土地成交出现环比量价齐降的现象。

  土地供应方面，10月100个重点城市土地供应数量1355宗，同比减少209宗；供应土地建面环比减少19.7%，同比减少13.6%；供应土地起始楼面价环比上升19.2%，同比上升20.1%。

  另外，上海、南京、宁波、苏州以及深圳等进行第三次集中供地。

  城市更新方面，据观点指数不完全统计，10月12家企业在城市更新业务上有新进展，其中星河控股、时代中国、鸿荣源、中信城开分别确定成为了广州南沙珠宝文旅小镇、广州增城新汤、深圳宝安区黄田旧村、珠海红东旧村的改造更新合作企业。

  单月土地投资降至低点，国企成为拿地主力

  观点指数发布的"1-10月房地产企业新增土地储备报告"显示，碧桂园、保利和万科积极扩储，新增全口径土地储备分别为5159.7万平方米、2680.6万平方米、2278万平方米，领先其他房企。

  数据来源：观点指数整理

  10月前50房企新增全口径土地储备1215万平方米，为今年最低。

  多数房企迫于融资收缩带来的现金压力，减少了土地投资支出，个别房企如新城、金地月内"零拿地"。

  从北京、上海等城市集中供地情况来看，目前央企和国企活跃在土拍市场上。例如，北京第二批集中供地成功出让的17宗地块中，除了懋源置业获得一宗地块外，剩余16宗均由中海、中铁置业等央企国企获得。

  当然，少数民营房企如龙湖等凭借雄厚的资金和稳健的财务状况，亦在土拍中频频出手，先后在西安、上海、武汉等多个城市竞得10宗地块，权益拿地价格超100亿元。

  土地供应建面下滑，成交继续保持低位

  观点指数监测的100个重点城市数据显示，10月土地供应数量1355宗，其中供应住宅用地543宗，商服用地194宗，工业用地525宗，其他用地93宗，环比减少306宗，同比减少209宗。

  供应土地规划建筑面积11953.8万平方米，环比减少19.7%，同比减少13.6%；供应土地起始楼面价3407元/平方米，环比上升19.2%，同比上升20.1%。

  数据来源：Wind，观点指数整理

  10月单月，一二三线城市供应土地数量为96宗、441宗、807宗，供应土地建筑面积为1106.5万平方米、3522.4万平方米、7252.7万平方米，环比增速分别为-9.1%、-35.8%、-10.2%，同比增速分别为5.2%、-13.7%、-13.3%。

  供应起始楼面价为8612.7元/平方米、5872.1元/平方米、1493.3元/平方米，环比增速分别为9.8%、119.3%、-31.7%，同比增速分别为-6.6%、67.4%、-14.2%。

  数据来源：Wind，观点指数整理

  10月上海、南京、宁波、苏州以及深圳进行第三次集中供地，郑州也发出第二次集中供地出让公告。

  由于土地供应城市能级上升，住宅用地出让比例增多，一二线城市土地供应均价也环比上升。

  成交方面，受融资通道收缩和销售回款困难的双重挤压，房企资金大幅承压，土地购买意愿降至低点，土地成交继续保持低位。

  数据来源：Wind，观点指数整理

  具体来看，10月100个重点城市成交土地数量841宗，其中成交住宅用地204宗，商服用地127宗，工业用地468宗，其他用地42宗，环比减少552宗，同比减少829宗。

  成交土地规划建筑面积6503.1万平方米，环比减少38.7%，同比减少54.3%；成交总价2452.3亿元，环比减少40.7%，同比减少35.5%；成交楼面均价3770.9元/平方米，环比下降3.3%，同比上升41.2%。

  数据来源：Wind，观点指数整理

  分城市能级来看，月内北京、上海进行集中土地出让，一线城市成交建面和成交总价环比增幅超过10%，平均成交楼面价和溢价率微降，但总体保持平稳。

  二线城市土地成交出现环比量价齐降的现象，一方面是月内集中供地城市仅有武汉、杭州、长沙，成功出让的土地数量较少，分别为40宗、14宗以及10宗。

  另一方面则是土地溢价率上限限定为15%以内，叠加房企拿地意愿较低，竞争减少，整体成交价格处于地位。

  三线城市土地成交表现同样低迷，成交总价和平均楼面价的环比降幅甚至大于二线城市。由于目前房地产行业处于明显下行通道，住宅去化压力的资产增值空间使得房企对于三线城市的投资欲望降低。

  北上土拍成交金额超500亿，广州发文防止城更大拆大建

  数据来源：Wind，观点指数整理

  以住宅用地成交总价来看，10月上海、北京、武汉、杭州以及长沙5个集中供地城市名列前茅，成交总价分别是538.4亿元、510亿元、327.5亿元、223.4亿元以及74.3亿元。

  数据来源：Wind，观点指数整理

  从10月涉宅用地成交总价数据来看，大额成交地块均位于热门一二线城市，包括北京6宗，上海2宗、杭州和武汉各1宗。

  其中，月内成交价格最高的是北京大兴区西红门镇DX04-0102-6011、6014地块，该地块因竞价报名截止时仅获得一次报价，最终由华润置地+中铁置业以底价68.5亿元竞得。

  据了解，该地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积7.1万平方米，建筑控制规模不大于17.8万平方米。宗地需建设保障性租赁住房17800平米，由政府以8000元/平方米的价格回购。

  来源：观点指数整理

  城市更新方面，据观点指数不完全统计，10月12家企业在城市更新业务上有新进展，其中星河控股、时代中国、鸿荣源、中信城开分别确定成为广州南沙珠宝文旅小镇、广州增城新汤、深圳宝安区黄田旧村、珠海红东旧村等旧改项目的合作企业。

  福星惠誉、合景泰富以及锦和商业也与城投国企平台等公司签署合作协议，为未来合作开发城市更新项目奠定基础。

  政策方面，10月20日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》。

  意见稿里明确提到，坚持分区施策、分类指导，系统推进城市有机更新。其中在老城区范围内，严格控制大规模拆除；在城中村等城市连片旧区，不短时间、大规模进行拆迁；尊重居民安置意愿，严格控制大规模搬迁；确保住房租赁市场供需平稳，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

  上述意见稿的推出，是广州市对住建部之前提出的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》深入贯彻落实，同时也定下了不过度房地产化、不片面扩张规模、不追求短期效益的城市更新行动基调。