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        新规|南宁阳台、飘窗高赠送面积即将成历史？

        <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  南宁微楼市 CRIC广西 3.8w阅读 2022-01-20 13:44

        文/小克008

        1月19日，广西南宁市自然资源局网站发布【南宁市自然资源局关于印发 《南宁市建筑工程规划指引补充规定》的通知】，执行区域为南宁全市（含五象新区）内建设的下面。并且划定“住宅建筑风貌品质提升区域”，涉及民族大道及东沿线两侧第一个街区；平乐大道、五象大道及玉洞大道两侧第一个街区；相关路网围合的火车东站周边区域；五象火车站（规划）周边第一个街区；沿邕江两岸；八尺江两岸；环南湖；青秀山风景区、五象湖公园、五象岭公园（规划）周边等。

        同时，对南宁建规指引《补充规定》印发实施日期（2022.1.18）前后分三类情况，分别执行相关规定内容。（本文附上文件及附件页面链接）
        住宅单套阳台面积≤套型建面30%；非住宅每层阳台面积≤该层总建面10%；阳台建面计入容积率；飘窗进深应≤1.1米；上下楼层飘窗的出挑构件之间不允许用实墙封闭……这些重大调整，下面我们一起来看！建议先收藏、转发，再阅读。欢迎大家文末写留言，互动交流，觉得不错点赞、在看、转发三连。


        相关公告页面截图
        《南宁市建筑工程规划指引补充规定》

        一、执行区域

        适用于南宁全市范围（含五象新区）内的建设项目。

        二、执行时间

        （一）在《补充规定》印发实施日期之后取得土地（本通知所述“取得土地”，是指出让用地签订土地合同、划拨用地核发用地预审与选址意见书）的建设项目，按照本《补充规定》执行。

        （二）在《补充规定》印发实施日期之前取得土地且不属于“住宅建筑风貌品质提升区域”的建设项目，可以按原《指引》执行，也可按本《补充规定》执行，但对于选定的标准必须完整执行，不允许在两套标准中选择性执行其中的部分规定。

        （三）在《补充规定》印发实施日期之前取得土地且属于“住宅建筑风貌品质提升区域”的建设项目，必须按本《补充规定》第三点“关于住宅建筑风貌品质提升的规定”进行设计，除此之外的其他设计规则，可以按原《指引》执行，也可按本《补充规定》执行。


        ↓↓↓页面链接↓↓↓
        http://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/tzgg/bjtz/t5051866.html


        《南宁市建筑工程规划指引补充规定》
        （南自然资发〔2022〕78号）
        划重点
        ▼▼▼
        根据《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）》，对我市住宅和非住宅的阳台、飘窗等建筑构件的规划指引要求进行修订，《南宁市城市规划管理技术规定（2011 年版）》、《南宁市建筑工程规划指引》中关于住宅和非住宅的阳台（含绿化阳台）、飘窗的规定不再沿用，统一按本补充规定执行。


        《补充规定》关于住宅建筑风貌品质提升的规定 

        为了改善城市风貌，对城市特色重点展示区域及重要自然景观资源周边的住宅建筑提出建筑造型品质提升的补充规定。当采用风貌品质提升设计时，可不执行本《补充规定》第一条“关于阳台与飘窗的规定”中的第（一）条第 4、5 点、第（二）条第 1 点。 

        （一）需要进行住宅建筑风貌品质提升设计的区域 

        1、城市特色重点展示区域内的住宅建筑：
        （1）民族大道及东沿线两侧第一个街区；
        （2）长虹路、翠竹路、凤岭北路、那安快速路围合的火车东站周边区域；
        （3）平乐大道、五象大道以及玉洞大道两侧第一个街区；
        （4）五象火车站周边第一个街区。 

        2、重要自然景观资源周边第一个街区内的住宅建筑：
        （1）沿邕江两岸；
        （2）环南湖；
        （3）青秀山风景区周边；
        （4）八尺江两岸；
        （5）五象湖公园周边；
        （6）五象岭公园周边。 


        注:
        图中“长虹路、翠竹路、凤岭北路、那安快速路围合的灾车东站周边区域"填充范围为实际实施范围，其他的填充区域应理解为"周边环绕市政道路外扩的第一个街区内"，
        “xx大道两侧"指沿线道路两侧一个街区内。

        建筑形体与阳台、外窗、设备板
        推荐采用的住宅建筑风貌品质提升做法示例
        ▼▼▼

        建筑形体设计提升要求 
        1、住宅建筑应采取平面组合优化、装饰构件“表皮”等方式，减少平面凹凸规整体型，做到建筑形体规则，体块简洁。 

        2、住宅建筑顶部应规整，应将突出屋面的楼梯间、水箱、招牌等建构筑物进行整合、遮蔽，设计整体造型，太阳能设备应与建筑一体化设计。 
        建筑立面设计提升要求

        1、阳台品质提升 
        （1）阳台宜采用落地窗封闭。敞开阳台不应在阳台顶棚下设置晾衣设施，可在阳台范围内栏杆高度以下设置晾衣设施。 
        （2）阳台可按造型需要，设置落地装饰柱、装饰墙。当装饰柱、装饰墙同时为结构构件时，应按相应规则计算阳台建筑面积。 
        （3）鼓励设置阳台垂直绿化，栏杆可为通透式栏杆或透光栏杆。



        2、外窗品质提升 
        （1）外窗可按造型需要设置。外窗防护和防盗设施应设在窗内侧，应与窗一体化制作，统一安装交付。 
        （2）飘窗应凸出建筑物外墙面设置，飘窗两侧可接墙体或采用不透光侧板。上下楼层飘窗的出挑构件之间可用透光装饰窗封闭。 
        （3）外窗玻璃颜色不宜采用深色、有色玻璃。 

        3、外墙上设施、设备的品质提升 
        （1）外墙上建筑结构规则性构件可按需要设置，装饰构件可按造型需要整体设置。 
        （2）外墙上设施、设备的安置构件应避免分散设置，并应设置立面一体化装饰遮罩。 
        （3）外墙上设施、设备的安置构件、建筑结构的规则性构件、装饰构件等的设置，应在方案设计说明中做必要性专项说明。原《南宁市建筑工程规划指引》第三点“三、关于结构板的补充规定”可不执行。

        4、外墙装饰品质提升 
        （1）建筑外墙应采用干挂幕墙或高级仿石涂料，块面平整。 
        （2）立面装饰构件与线条应简洁明快。 
        ↓↓↓《补充规定》附件下载↓↓↓
        http://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/tzgg/bjtz/P020220119569857028792.pdf


        小克分析：

        南宁建规指引《补充规定》，早在2021年9月末，市自然资源局邀请了保利、中国铁建、金科、万科、南宁轨道地产等5家房企代表参加座谈会。会上，各参会企业均表示支持本次补充规定修编工作，并就补充规定的执行区域及执行时间等内容提出意见和建议。


        时隔3个多月，《南宁市建筑工程规划指引补充规定》现已完成编制并正式印发。
        而近日（1.7），南宁市住房和城乡建设局网站发布【关于公开征求《南宁市“十四五”住房发展规划（征求意见稿）》，明确了主要目标：
        以住有所居、住有宜居为目标，到“十四五”末，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度更加完善，住房保障体系更加健全，住房市场更加平稳健康，供应结构不断优化，居民住房条件持续改善，居住品质明显提高，居民获得感、幸福感明显提升。（→点此了解更多）


        —— 小克点评分割线 ——

        最后，小克总结《补充规定》实施后或将带来的几个影响，个人观点，仅供参考（也欢迎各位网友，在文末“写留言”评论区补充看法）：

        影响1：南宁阳台、飘窗建规改革，新拿地开发住宅项目将不再享受面积高赠送。即2022年1月18日的“招拍挂”或划拨用地建设的新建住宅，将统一采用《补充规定》。阳台计容算入建筑面积，全赠送面积的绿化阳台或“芭比Q”。

        飘窗的半赠送面积的净高标准“略减”至净高度2.1米；而飘窗进深尺寸和飘窗台高度限制等其他等方面，未做过多的调整。

        影响2：“住宅建筑风貌品质提升区域”的新建住宅，“公建化”映衬邕城新的风景线。对处在城市特定区域的住宅形体及外立面，采用与公共建筑外立面相同或相似的构造做法进行设计与建造。 

        同时也对外立面的建筑设计简化，阳台、飘窗、结构板、道路交叉口、外立面、屋顶等有了更加细化要求，以保证安全性为前提。

        影响3：建规指引《补充规定》环环相扣，影响多方。它影响开发商的拿地成本，进而设计、施工以及新房销售定价等，环环相扣。并且与“旧规”设计的新房或二手房的定价或有间接影响。

        按《补充规定》执行的户型设计，还有预售定价，开发商多个部门的小伙伴的“算账”公式也要更新了。

        影响4：待看首批《补充规定》执行的项目落地。新规的药方已有，还看执行“疗效”。“住宅建筑风貌品质提升区域”的打造，小克推测或有后续相关监理、验收等细则辅助，多方部门监督，方可将这幅蓝图描绘到现实之中。

        影响5：还有更多引发的思考问题。假设如其所愿，或临城市重大打造主干道、或比邻自然资源和景区资源等的“住宅建筑风貌品质提升区域”，该区域内的新房价格、二手房价格，与该区域外的“卖房”价差会有多大？区域价格分化、产品分化是否会加剧？购房者愿意买单？


        不论如何，面对相隔一个街区（十字路口），不同设计风格的“竞品”除了“外在”美，购房者可能更多关注它们彼此不同的“内在美”（内部配套设置、物业服务、园林景观等）。

        最重要的是户型设计符合房屋居住的安全性，还有隐私性及人性化等，希望，我们今后买新房，不愿再看到“牵手楼”、“斜门歪道”、“奇异户型”等个例出现。

        最后提醒一点，业主后期装修，如“封阳台”或其他改造，千万要记住：事先问物业要到施工图纸，图纸上黑色填充标识为承重墙、承重柱、承重梁，一定不能拆除（安全第一！业主不要心存“侥幸”），否则影响的是整栋楼还有隔壁楼栋的建筑质量安全。


        《南宁市建筑工程规划指引》
        （南规发〔2014〕141号）
        再次回顾
        ▼▼▼


        【本文互动话题】
        南宁建筑工程规划指引补充规定
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        信息来源：广西南宁市自然资源局网站；
        本文仅为个人观点，不代表所在企业观点；
        公众号“ 广西地产大数据 “ 微信号（gxdcdsj）”编辑，转载请注明出处。

        来源：南宁微楼市

        作者：CRIC广西

        重要提示：本文仅代表作者个人观点，并不代表乐居财经立场。 本文著作权，归乐居财经所有。未经允许，任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容；经允许进行转载或引用时，请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com，或点击【联系客服】

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