继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之三十：2021沈阳楼市备忘录。

  城市综述：2021年沈阳新房供应量与成交量双双创新低，房价告别高增长，土地成交量缩减近 4 成，流拍率创历史高点。从市场到土地，前后半年跌宕起伏，购房者们观望情绪浓厚，开发商以价换量，市场信心不足，调控政策逐渐向稳楼市靠拢， 2022年预计将有31个新盘入市，房企唯有回归品质，才能迎来下一个春天。

  新房：供求创近七年新低 均价涨幅回落

  据沈阳中原研究部数据显示，2021年，沈阳全市新建商品住宅新增供应面积916万㎡，同比下降34.7%；成交1176万㎡，同比下降0.8%，无论从供应量还是成交量来看，均处于近七年（2015-2021年）来的最低位。

  另外，值得注意的是，剔除恒大全年集中备案量297万㎡，全市实际成交879万㎡，销量下降25.9%。整体来看，市场供求疲软，购房者信心不足。

  图片来自：沈阳中原研究部

  从供应节奏来看，呈现先放松后收紧的态势，上半年供应量逐渐攀升，可6月份一过，市场明显遇冷，供应量也接连下跌。从成交节奏来看，传统金三银四、金九银十旺季不旺，8-11月份成交量更是在低位徘徊，年末随着全国政策维稳信号的释放，楼市吹起暖风，开发商加大优惠抢收力度提振购房者信心，加之此前积压的网签也逐渐通过，12月成交量“翘尾”，达到年内成交峰值，给沈阳楼市2021年画上句号。

  从价格来看，2021年全年成交均价12002元/㎡，同比微涨3%，房价告别高增长，涨幅回落；剔除四季度恒大集中备案后，实际成交均价12103万元/㎡。

  图片来自：沈阳中原研究部

  截止2021年底，沈阳商品住宅存量1729万㎡，去化周期18个月，据沈阳中原研究部预测，2022全年销售面积预计达1100万㎡，全年价格微涨4%至12700元/㎡。

  二手房人均挂牌量全国首位 房价稳中有降

  据新峰地产数据统计，截止2021年9月，沈阳二手房在售量达154068套，人均挂牌量达170（套）/万人，排名全国首位，去化压力面临严峻考验。预计随着新建商品住宅的陆续竣工验收、交付下证，二手房挂牌量将持续上升。

图片来自：房谱网

  成交价格方面，“稳中有降”为二手房市场主旋律，据国家统计局数据显示，2021年前8个月环比都是正增长，涨幅最高为0.6%，从9月份开始，受新房市场下行影响，二手房市场步入调整期，销售均价接连下跌，最高跌幅0.5%。 

  政策：人才购房补贴再升级 楼市舆论加强管控

  2021年沈阳楼市，既有首轮集中供地的火热，又有规则调整后的趋冷趋稳；既有人才购房补贴再升级，又有防止以学区房等名义炒作房价的强管控。

  公积金贷款额度涨至最高80万

  1月4日，沈阳住房公积金管理中心发布《关于公布住房公积金贷款资金使用率的通告》，中心本级住房公积金个人住房贷款流动性调节系数按1执行。调整后，公积金最高贷款额度变为单人40万、双人60万、三人80万元。这一调整意味着使用住房公积金贷款的购房者预算将更充裕。

  人才新政3.0版 购房补贴再升级

  7月28日，沈阳市人力资源和社会保障局发布“创新沈阳”人才新政3.0版，提高人才首次购房补贴，博士毕业生补贴由6万元提高到7万元，硕士毕业生由3万元提高到4万元，本科毕业生和技师由1万元提高到2万元。原有人才政策进行全面升级，多举措吸引高层次人才、产业人才、高校毕业生、技能人才，利好人才在沈置业安家。

  防止以学区房等名义炒作房价

  9月22日，沈阳市房产局、沈阳市互联网信息办公室、沈阳市市场监督管理局发布《关于规范房地产销售宣传的通知》提到，房地产开发企业及商品房营销代理机构在销售商品房过程中，房地产销售广告不得含有为入住者办理户口、升学等事项的承诺；不得对规划和建设中的文化教育设施作误导宣传，房地产中介机构在居间代理二手房买卖过程中，不得以学区房名义挂牌二手房；不得以明显高于市场价格或政府公布的交易参考价格挂牌二手房；不得组织出售方联合抬高报价；不得协助交易双方签订阴阳合同。

  辽宁省加大力度整治房地产秩序 舆论管理升级

  11月10日，辽宁省住建厅等八部门联合发布《辽宁省持续整治规范房地产市场秩序行动方案》，对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个领域进行重点整治。集中整治行动自2021年11月开始，持续到2024年12月，分四个阶段实施。

  其中明确提到，对捏造、散布不实信息，歪曲、误导房地产调控政策，借助“热点”事件煽动扰乱社会秩序的房地产开发企业、房屋销售代理机构、房地产中介机构及从业人员，房地产网络信息平台、网络自媒体等将进行整治。

  土拍竞买规则调整 首提竞品质、摇号等

  2021年沈阳举行了三轮集中土拍，竞买规则也在不断调整升级。由“限地价、竞更高更优建筑品质”模式，到“达到最高限价后，采取摇号方式确定竞得人”。还增加了禁止“马甲”参拍、审核购地金额来源等规则。并将溢价率控制在15%以内，进一步缩小热点地块的溢价空间，促进土地市场向稳发展，控实际地价以平稳房价，中小房企也会有更多的参与机会。

  土地：成交面积同比下降39% 流拍创历史高点

  2021年是沈阳集中供地元年，也是土地市场热度骤减的一年。

  据沈阳中原研究部数据显示，三次集中供地，累计供应面积1510万㎡（同比涨23%），供应量持续上升，但房企拿地意愿减弱，尤其是第二次和第三次集中供地，土地流拍率高达61%和70%，成交量大幅下滑，总成交731万㎡（同比降39%），楼面价5419元/建筑㎡（同比涨11%），溢价率降至10%以下。

  弱市之下，房企拿地收缩至三环以内，从区域来看，首府新区、望花、农大等泛东部土地成交量增加，预计2022年将出现多家新盘上市。而浑南新市府受地价上扬影响，成交量减少。

  图片来自：沈阳中原研究部

  图片来自：沈阳中原研究部

  据统计，2021年沈阳共成交经营性土地54宗，其中住宅用地51宗，商业用地3宗，其中中铁拿地建筑面积最多，约68万㎡，万科华润次之，分别拿地60万㎡和58万㎡。中海、龙湖、华发三家房企拿地楼面价最高，其中中海拿地2宗，楼面均价约1.2万元/建筑㎡。龙湖以47.85亿元的总价位列房企拿地金额榜首，华润、中海次之。

  图片来自：沈阳中原研究部

  从整体拿地情况来看，下半年品牌房企似有“躺平”之势，本土房企趁机见缝“补仓”，鑫丰、城投、天易晶城、万锦、万嘉、汇置、中德开、宏运等均有所收获。预计2022年大量本土及非品牌房企会受到挤压，联合开发或成为本土房企突围的关键。

  区域：道义、经开、新市府“三足鼎立”

  据沈阳中原研究部数据统计，2021年道义板块以 19509套、191.3万㎡夺得成交面积、金榜双榜冠军，新市府板块与经开区位列其后，“三足鼎立”之势连续多年未变。

  图片来自：沈阳中原研究部

  在环线成交方面，市场形势下行，城市发展向内收缩，2021年供求二三环内间占比提升6%，三四环供应占比减少14%、成交占比收紧7%；三环内价格稳涨，二环内涨幅最高约5%，四环外重回6字头，降温最大，约为7%。

  图片来自：沈阳中原研究部

  沈阳房价收入比5.95 普通家庭购房需6年

  据新峰地产大数据统计，2021年沈阳新建商品住宅平均单套总房款约127万元。

  据国家统计局数据，2020年沈阳全年城镇居民人均可支配收入47413元，由此，我们可以按照房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5），尝试估算下2021年沈阳房价收入比，约为5.95。也就是说如果以家庭为单位，需要将近6年的时间才能在沈阳购入一套适合面积段的商品房。

  租金：2021年沈阳住宅租金环比微涨0.5%

  据中国房价行情网数据，2021年沈阳住宅租金平均总价1701元/月，环比微涨0.5%，从各区域来看，在12月份，除沈河区、大东区、沈北新区、于洪区四区平均租金环比有所上涨外，其余各区均呈现下降态势。

  一位铁西的房东表示，“年初的时候房子不好出租，而且租金也比以往降了200-300元/月，年中好转，但涨得不多，每月涨50元左右；以往租户一般都选择年租，今年更多都是散租，租金也是月付或者季付。”

  2021购房者出手谨慎 开发商“割肉换量”

  2021年沈阳在大环境影响下，6、7月份过后，楼市瞬间进入寒冬，新建商品房销售低迷，成交乏力。二手房成交量也呈接连下滑趋势，购买者普遍持观望态度，出手更为谨慎，房地产行业信心不足。购房需求也逐步回归本身居需求，形成以配套和产品为先导的置业逻辑。

  开发商在业绩销量、现金流等多重压力下，降价频发，甚至出现了“割肉换量”的大力度优惠政策策略，以快速回笼资金。而部分购房者看到市场价格持续走低，进一步增加观望情绪，形成买卖双方的短期“恶性循环”。

  2022年沈阳楼市将由下行走向逐步企稳

  随着调控政策松绑，购房门槛降低，沈阳未来一段时间内，都将以去库存为主，新入市的产品会大幅减少。2022年上半年沈阳楼市进入休整期，房企拿地频率热度骤减，购房者进入观望态势，即便刚需进场也将会变得谨慎，下半年客户购买信心或将恢复，市场将实现量价平稳上升，回归正轨。

  新峰地产&房谱网沈阳公司副总经理于岳雅认为，预计2022 年上半年沈阳市场还将处于盘整状态，下半年随着市场信心重建，成交量将回暖。但总体房价不会明显走低，反而因为低于市场均价的房源成交备案量占比减少，以及受地价上涨，从而对房价形成有效支撑。

  31盘待入市 购房者将更注重品质

  2021年沈阳新上市项目58个，其中品牌房企占比进一步增加，共有54个品牌新盘首开，但整体首开去化率下降明显，超半数项目首开去化率不足50%，整体首开去化率仅为47%，市场热度明显不足。

  2022年，沈阳市场预计将有31个新项目入市，其中品牌房企项目16个，待入市项目多集中在城市南部以及位于主城区北部的皇姑区和大东区，北三环外项目较少。另外，市场进入博弈期，房企推盘仍将偏于保守，或将集中在年中或下半年上市，预计售价在7000-22000元/㎡之间，未来是否会出于业绩和资金压力，降价跑量，还有待进一步观察。

  图片来自：沈阳中原研究部

  面对2022年，政策效应与客户信心修复需要时日，另外随着调控政策逐渐向稳楼市靠拢，很多未满五年的房子可以进行挂牌登记，二手房将会迎来更高的挂牌量和交易量，购房者的选择更多，对新房的考验也将更加严峻。二哥看楼市主笔潘昌雨认为， 经过2年的动荡下行期，沈阳房价止涨，人们对房屋的认识终于回归到居住属性，对品质的要求也越来越高，开发商应该致力于不断提升自己的口碑、产品品质和服务品质，才能在2022年的楼市中脱颖而出。

  于岳雅也认为，沈阳楼市近几年逐渐从刚需向改善转变，并且从户型面积改善，到品质改善，环境改善，装修改善，品牌改善，物业服务改善等， 2022年品质硬，口碑好的房企楼盘将会更有市场。

  本次年度备忘录采写人：万万