乐居新媒体 斯达 发自成都 

  回到南充的第3年，置业顾问刘宇准备离开南充。

  今年春节行情成为促使刘宇决定离开的“最后一根稻草”，春节期间刘宇没有卖出一套房。

  南充楼市春节有多冷淡？克而瑞用两个词形容南充的春节市场——透支、疲软。据克而瑞调研，南充春节周成交环比跌幅在八成左右。

  1月底，南充发布了《全市持续整治规范房地产市场秩序工作方案》，表示将开展房地产开发等五个方面的专项整治，其中有一个将被重点整治的行为是“低价倾销”。

  2018年，刘宇从成都回到南充，回去的第一年，刘宇对自己的收入还是比较满意的，“项目销售火爆，置业顾问的工资肯定也不差。”

  2020年开始，随着市场开始降温，刘宇的收入被明显影响，特别是在2021年，“最低的一个月可能只有巅峰时期的零头”。他已经有了再去成都的打算，“成都也没有前些年好，但购买力还是存在的。”

  刘宇所在的南充并不是个例，克而瑞统计了四川16个二级城市春节月的成交量发现，同比去年1、2月，出现全面下跌，整体十分惨淡。

  四川的大部分三四线城市的楼市下行其实已经被摆在了明面上，面对筑底的市场，进入2022年，一轮地方政府和当地房企联动的楼市“自救行动”被开启。

  降价：官方组织“降价促销”活动

  已经有楼盘开始以“0首付”作为宣传噱头。就在上周，成都很多渠道销售在朋友圈发布了一则以“零首付”为宣传重点的某楼盘推介广告。

  发布的信息中，并没有指明楼盘的名，只透露了“南天府精装高层”，“0首付 三年无息分期”等信息。

  乐居新媒体了解到，这个宣传“0首付”是眉山某楼盘。但进一步咨询“0首付”如何操作后，渠道销售表示，宣传三年分期的名额是有限的，目前已经用完了，但还有两年无息分期，在交了定金后，首付在两年内付清，并且两年分期的名额也不多，“即便没有0首付，这个项目的优惠力度也是很大的了。”销售补充。

  目前来看，在四川“0首付”更像是噱头，采用的楼盘并不多。但是，优惠促销活动实打实的在三四线城市众多楼盘中蔓延开来。

  春节开始后，德阳和眉山的多个楼盘开始通过“购房福袋”、“补助券”等方式降价促销，值得一提的是，这些促销活动，都是由官方组织。

  眉山32个楼盘参加了由眉山市商务局、住建局等多个部门联合启动的“2022眉山迎春购物月暨“促消费 迎新春”寻年味活动”。本次活动，在住房消费领域发放了1亿元的“购房福袋”，面值分别为3万元、4万元、5万元

  其中，面值为3万元的福袋适用于所有面积的商品房；面值为4万元的福袋适用于90㎡以上的商品房；面值为5万元的福袋适用于120㎡以上的商品房。

  1月27日，由德阳市建筑房地产业联合会开展的“筑巢引凤—安居德阳”集中宣传营销推广活动开启，德阳20多个楼盘参与到了该活动中。

  在该活动期间，对符合补助人员，购买德阳市中心城区取得预售许可或完成现售备案的新建商业用房和商品住房，按成交房屋合同总价2%的标准以补助券的方式给予一次性购房补助。

  松房贷：已有两城松动住房公积金

  1月18日，自贡住房公积金发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，取消了认房又认贷的规定。自贡成为今年四川首个，全国第二个放宽公积金贷款的城市。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，自贡对于公积金贷款政策的调整，显然降低了门槛，使得更多购房者可以按照首套房的比例认购住房，具有非常好的刺激效应。

  自贡之后，达州也对公积金政策作出了调整。2月28日，达州推出公积金新政，凡在达州中心城区使用公积金贷款购房的，缴存人在本人公积金账户中留足贷款额度5%后，可申请提取账户余额支付首付，实行又提又贷。

  此外，夫妻双方缴纳住房公积金的，贷款额度上限由50万元调整为60万元；夫妻一方（或单身）缴纳住房公积金的，贷款额度上限由40万元调整为50万元。

  值得一提的是，达州本次公积金政策的调整还明确了执行时间——只执行至 2022年12月31日。

  两个月的时间，已经有两个城市放宽公积金贷款，业内人士分析“通过公积金政策上的松动，可以看出是当地政府还是想拉动房地产消费的，对于房企而言，这是一种积极信号的传递”。

  争夺购买力：“抢人才”大战开启

  已经有城市开始把目光投向购买力，2022年以来，四川已有多个城市出台了针对人才的购房补贴政策。这是以往在四川三四线城市少有出现的政策。

  和单纯的降价促销不同，这些购房补贴政策对购房人有落户或者工作年限的要求，“留人”意图明显。

  1月，泸州市下发关于印发《泸州市“酒城创新人才聚集行动”人才住房保障实施细则（试行）》的通知。通知明确，2021年8月24日至2023年8月23日期间，符合条件的人才在泸州市中心城区建设用地范围购买首套新建商品住房可享受10—200万的人才安居补助。

  2月20日，眉山市六部门联合印发《切实做好“1+3”主导产业发展用工保障工作的若干政策措施》的通知。通知显示，在眉山市内无产权住宅的企业员工，与企业签订2年以上劳动合同，并稳定就业2年以上的，在市内购买建筑面积140平方米以内普通商品房，按照200元/平方米的标准给予补贴。

  就连眉山下辖的县级城市青神县，也单独出台了“抢人才”政策。

  2月，青神县出台《关于支持大学毕业生和技能人才来青创业就业的实施意见》，涵盖人才落户、安居补贴、就业补贴、创业补贴、成长激励、社会引才、贴息贷款、税收减免等八个方面激励措施。

  对首次落户青神县中心城区的高校毕业生和技能人才，每人发放1000元落户奖励。为进一步解决优秀人才住房难问题，按照博士研究生5万/年、硕士研究生3万/年标准发放安家补助，发放周期为3年。博士研究生每人20万元、硕士研究生每人12万元、本科生每人5万元的标准一次性给予购房补助。

  救市背后：市场普遍以价换量 有房企准备退场

  一系列措施的背后是2021年四川三四线城市房地产市场整体惨淡的局面。

  四川被纳入70个大中城市商品住宅销售价格变动情况监测的城市，除了成都，还有南充和泸州。

  根据最新发布的1月70城房价指数，泸州新建商品住宅销售价格已连续8个月没有上涨，二手房价格已连续4个月下跌。

  南充新房二手房也都已经连续下跌数月，其中，1月南充二手房房价同比跌幅达5%，跌幅在70城中排在第二位。

  事实上，2021年四川三四线城市普遍都在经历筑底。克而瑞统计了16个四川二级城市2021年的量价情况发现，价格下跌的城市明显多过上涨的城市，除绵阳量价齐升外，均是以价换量或量价齐跌。

图据：克而瑞

  克而瑞在上述报告中表示，进入2021年下半年后，受行业整体下行影响，叠加房企“暴雷”不断，市场信心严重受挫，四川多城开启以价换量，但整体效果不甚显著，至年底，基本筑底。

  市场持续下行，也让不少前几年积极布局四川三四线城市的一线房企开始重新评估三四线城市。

  某百强房企的区域负责人明确向乐居新媒体表示，接下来他们公司将不会在成都以外的其他四川城市拿地。而在此之前，他的公司已经在川内两座二级城市布局，并且项目体量都不小，都在百亩以上。

  据克而瑞调研，2021年四川二级城市土地市场降温明显，其中，内江、达州、眉山、遂宁虽卖地频繁、土地成交高于往年，但国资平台取地占大头；资阳取地房企稍多，但主因往年同期基数较小，整体规模可控；余下城市则均有收缩，尤其市场下滑严重的南充、泸州、自贡等城，土地成交规模也收缩最为明显。

  乐居新媒体也注意到，2021年在四川，包括新城控股、碧桂园、中南置地等多家房企进行了组织架构调整，调整的方向都是将多个区域整合。而此前这些房企“下沉”四川三四线城市颇为积极。

  “房企收缩战线是行业当下的趋势，当摊大饼的发展模式不再继续，三四线城市自然成为了暂时舍弃的对象。”业内人士分析。

  “暖风”能吹到三四线吗？

  可以看到，四川三四线城市楼市“救市”的同时，全国一大批城市也在发布楼市松绑、刺激性政策，甚至包括省会城市郑州。

  焦点在于，众多刺激性政策来临，对于市场的提振作用到底有多大？乐居新媒体与众多房地产行业从业者交流后发现，更多的人还是持谨慎态度。

  刘宇表示：“感觉降价，房贷松绑短时间对购房者的刺激都不大了，其实南充市场从2020年开始就有部分楼盘开始降价促销了，但项目的销售情况还是没有2018年的时候好。”

  某市场研究机构研究员陈可认为，三四线城市楼市下行的因素很多，其中有产业结构，人口结构的原因，也有整个房地产行业大调整的原因，“目前仅靠局部的刺激性政策，很难做到拉升市场。”

  “但据我了解，很多四川三四线城市发布的楼市新政，更多是为了让楼市止跌，而防止‘大起大落’也是符合国家楼市调控大基调的，从这个方面来看，这些政策对市场的积极作用还是很明显的，也能起到提振市场信心的作用。”陈可补充道。

  （应受访者要求，刘宇、陈可为化名）