乐居新媒体 方小末 发自青岛

  3月16日，中巍（青岛）房地产开发有限公司经历了大股东变更、股权出质、实际控制人变更等一系列转变，频繁变动的消息也将其推向了风口浪尖，而追本溯源，这一切还要从佳源集团说起……

  违约风波

  近日，浙系房企“四小龙”之一佳源系旗下公司陷入违约风波。据相关消息，佳源地产发行的定融产品出现实质性违约，从2021年12月30日起到2022年2月12日，累计本金5085万。

  据了解，该款定融产品名为“佳源集团广州中新债权项目”，起投金额30万元，预期收益9%-9.5%，发行人是佳源南方（深圳）集团有限公司，管理人为深圳市佳海投资有限公司，资金用于广州增城佳源印象的后续开发建设。

  除此之外，佳源地产母公司佳源创盛控股集团有限公司亦有压力。目前，在境内债方面，佳源创盛还存续8只债券，存续规模43.3亿元，其中有4只债券将于2022年到期，到期规模19.3亿元。另外，去年年底，佳源创盛与上海杰忠企业管理中心收购上市公司中天金融（000540.SZ）地产业务，即中天城投集团有限公司，交易总价89亿元，目前还剩73.2亿元没有结清。

  绿档“黑马”

  在近两年崛起的浙系房企中，业内对佳源集团的认知大多仅限于一家总部在嘉兴的浙江房企，在很多城市可以看到它的项目但对企业不甚了解。明明是一家品牌价值已位列全国前50强的房企，但大家对其品牌认知度并不太高。

  据官网，佳源集团，1995年始创于浙江嘉兴，历经26余载发展，目前已成长为一家集房地产开发、市政园林、健康养老、服务、商业管理、文化旅游等产业为一体的控股集团型企业，业务范围遍及国内20余个省（自治区、直辖市）的180余座城市。其中，房地产业作为核心产业，重点聚焦长三角、粤港澳大湾区、京津冀、中西部有发展潜力的省会城市以及“一带一路”有关国家和地区。2013年至今，已连续7年跻身中国房企50强！截至目前已累计开发房地产项目190余个，累计开发面积达4500万平方米。

  更有数据表示，佳源国际作为佳源集团属下上市公司，在“三道红线”方面表现得相当不错。截至2021年上半年，其净负债率为40.71%、剔除预收款后的资产负债率为62.11%、现金短债比为1.29，“三道红线”指标全部达标，属于绿档之列。

  五年四子

  2018年，佳源落子青岛，以百亿大手笔择址崂山，于金家岭金融核心区诞下“贵胄”——佳源华府；2019年年底，佳源集团宣布成功获取青岛西海岸两宗地块，总建面达24万㎡，初入西海岸便拿下住宅、产业两大项目，可谓“双C位出道”，这两个项目就是佳源·海玥府和青岛·未来云谷；2020年3月18日，青岛主城区一宗商住地入市交易，最终中巍(青岛)房地产开发有限公司（佳源集团）以起拍价12.2亿元竞得，这也是继佳源华府、黄岛住宅地块、黄岛产业地块之后，佳源布局青岛的第4子。

  其实，从山东来看，这片半岛一直以来都不是佳源的主阵地，不仅多年来落子项目有限，而其在像青岛、济南等多个山东城市的土地市场摘地也十分有限。

  雏子反哺

  近年来，佳源集团名下优质项目频频以“低价”注入到佳源国际。被“喂养”的佳源国际，不仅在2021年以32%左右的毛利率，在行业内颇受瞩目，还成为了“三道红线”全部达标的绿档房企。

  2019年6月25日，佳源国际宣布，将以41.55亿元的代价收购徽源投资全部股份，徽源投资正是由佳源国际控股股东沈天晴全资拥有。根据买卖协议，交易款项全数由佳源国际按每股3.513港元的发行价向沈天晴或其代名人配发及发行约13.78亿股代价股份予以结付。

  资料显示，在2020年，佳源国际也进行了类似操作。

  而在2021年1月14日，沈天晴再次向佳源国际注入了3个青岛项目和1个威海项目，而佳源国际以“债券+配股+现金”三种形式，向其支付72.48亿港元。其中仅15%采用现金支付，剩余的则全部采用权益性工具。

  这四个项目对佳源国际意义重大，2020年年度业绩沟通会上，佳源国际总裁沈宏杰曾表示，2021年公司的销售目标为405亿元，其中，预计山东区域贡献约65亿元，佳源国际原有区域贡献340亿元。

  地产尚未正式回暖之际，佳源虽然顾虑到了“三道红线”，但作为房企生命线的现金流似乎出现了问题，同时容易带来融资成本过高的隐忧。接下来，它将会如何开展自己的布局，在山东推进的多个项目是否会受到影响，这些问题仍需要时间的进一步验证。