编者：乐居新媒体推出“开盘前”栏目，细说入市前热盘值不值得买！

       乐居新媒体 孟洁琪 发自西安

       从浐灞到沣东、从未央到航天、从高新到长安，绿城西安5年发展历程可称步步为营，一向以产品力著称的绿城品牌已经深入人心。

       2022年，绿城西安陈兵布阵，西安和庐、南山雲庐、春和印月如箭在弦，蓄势待发，而率先进入视野的竟是绿城桂语云境。

       3月17日，西咸新区管委会发布最新一批房源价格，其中绿城桂语云境一次性释放22座楼栋共661套房源准售信息，来势汹汹。

       其中，占主力户型的134㎡大四室户型被绿城官方定义为“一步到位”，自信满满溢于言表，在改善型产品大行其道的当下，绿城敢于夸下海口，究竟哪里来的底气？

       本次公示价格的楼栋层高6-17层，楼栋均价在12736元/㎡—23230元/㎡之间，整盘均价为16980元/㎡，户型区间110-247㎡，包括110-134㎡小高层和155-247㎡叠拼产品，总价约在143万至539万之间。

       绿城桂语云境规划占地面积约79.3亩，容积率2.0，约3.15米以上标准层高，规划小高层和叠拼产品，共计22栋楼，其中包含7栋小高层，2T4户，另外还有15栋叠拼产品，共计661套毛坯交付房源。整体建筑密度≤25%，绿地率≥35％。

       这是绿城在西咸新区空港新城的第一个项目，也是西安绿城唯一一个不限购项目。

       绿城桂语云境预计将于3月底拿证开盘，那么它到底值不值得购买？更适合哪类型购房者下手呢？

       未来虽可期 现实太“骨感”

       绿城桂语云境位于西咸新区空港新城草堂大街与崇仁路十字东北角，该区域是西北地区重要的航空、铁路、高速公路汇集的交通枢纽。空港新城属于西咸新区的五大板块之一，主要依托于西安咸阳国际机场发展，共规划4区，仅绿城桂语云境项目所处的会展文化及都市生活片区为居住区，其他3区均为产业区。绿城桂语云境项目占据了空港新城的重要位置。

       空港新城拥有临空产业的支撑，再加之政策倾向，在整个都市生活服务区，地铁、学校以及公园配套都已落位或在建，未来发展可期。

       但就目前来说，整个区域发展尚未成熟，特别是区域内公共交通尚不完善。不过幸而开通了地铁14号线，项目距离艺术中心站直线距离约500米。地铁14号线途经西咸新区空港新城、未央区、浐灞生态区、国际港务区，可连接地铁3号线，在北客站可换乘地铁2号线和4号线，有效弥补了区域公共交通不便的缺陷。

       此外，还有两条规划中的地铁线，地铁16号线贯穿空港新城、能源金贸区和沣东，全程16个换乘站；地铁12号线连通空港新城和高新区，可直达南客站。

       就商业配套来说，更多的是项目底商，缺乏大型商业配套。虽然东航商业综合体、苏宁广场、云冠时代广场、绿地会展综合体、T5站前城市综合体等都处于在建中，但建成并投入使用来日方长，区域缺乏人气的状况尚需时日才能得到改善。

       此外，绿城桂语云境周边3公里内学校有空港实验学校（距离约977米）、枫叶国际学校（距离约2.3公里），两所学校均涵盖从幼儿园到高中全年龄段入学需求；项目周边三级甲等医院空港国际医院在建设中，距离约1.8公里，另外，距离陕西省人民医院西咸分院约4.5公里；距离项目约1.5公里还有空港新城城市中心公园。

       整体来说，项目的配套还是可圈可点的，不过受制于板块发展现状，虽然规划很美好，但距离实现尚需时日。此外，自去年下半年主城区推盘量加大以来，加之购房者回归理性，西咸楼市遇冷人气不佳，多盘线上登记意向申请家庭仅为个位数。

       直接竞品少 品牌优势强

       目前绿城桂语云境所处的空港新城板块，在售的楼盘有龙湖天璞、绿地西安世界中心、东航云锦东方。

       龙湖天璞项目1#、2#、3#、5#、6#已于2021年6月29日开盘，均价约1.42万元/㎡。项目主推的是叠拼别墅，目前房源较少；东航云锦东方2021年11月22日首次开盘，户型区间72-141㎡，推售楼栋为1#、2#、3#、5#、7#，均为在西咸新区管委会公示了房价的楼栋，备案均价15102元/㎡，东航此前摘得目前东航云锦东方地块的楼面地价为3685元/㎡。

       作为绿城西安唯一一个不限购的项目，再加之采用绿城物业，绿城桂语云境拥有品牌开发商、品牌物业双加持，品质和服务俱佳。

       2021年10月30日，项目城市展厅开放，公开了110㎡三室两厅两卫和134㎡四室两厅两卫户型。

       110㎡三室两厅两卫户型设计方正，客厅开间4.1米，客厅、主卧、次卧配有阳台或飘窗，采光好；厨房、餐厅、客厅一体化设计，视野空间更大，增加了家庭成员的互动区域；卧室、书房与餐客厅各居一端，动静分离。该户型较为适合三口之家。

       134㎡四室两厅两卫户型更够更好满足三代同堂的需求，客厅开间4.2米，空间较大，采光好；整体来看，该户型南北通透、户型方正，设计合理；主卧、次卧、客厅三开间朝南，从来客动线上看，入户之后，主要活动空间在餐厅和客厅，能有效的保证卧室的私密性；客厅、主卧飘窗设计，次卧带阳台，满足生活的多样化体验。

       但其不足之处也很明显：没有入户玄关，缺乏私密性，影响生活；户型图没有标记尺寸，示意不合理会误导购房者，不容易注意到餐厅空间狭小的问题；卧室布局较为紧凑，客卫在两个卧室之间，家庭成员之间亲密有余私密不足；卧室之间的走廊浪费面积，设计不合理；仅有一个次卧有阳台，对于比较看重这一点的家庭来说可能会比较介意。所以说，以这一户型来看，要想“一步到位”恐怕有些难度。

       限制因素多 置业需谨慎

       从综合表现来看，绿城桂语云境产品涵盖购房人群比较广，刚需家庭可以“上车”，改善家庭需求也能被满足。此外，最大的亮点是被限购的客群也可选购。但是，虽然14号线已经通车，但是相对来说距离主城区还是比较远的，对通勤有考虑的需要慎重。不过要是在附近工作，就无需考虑这一点了。

       除了考虑到工作通勤需求，还要考虑到生活习惯问题，特别是有孩子和与老人一起居住的家庭。如果对孩子升学有较高的要求，那么空港新城的教育资源可能无法满足其需求；如果老人喜欢幽静独处、养花弄草的话，绿城桂语云境是个不错的选择，但如果喜欢社交、喧闹生活氛围的则不适宜在此生活。

       就公布的两种户型来说，110㎡三室两厅两卫户型总价约为144万，首付约为43万，如果按照商业贷款20年来算，月供需6500左右；134㎡四室两厅两卫户型总价约为171万，首付约为51万，按照商业贷款20年来算，月供需7700左右。根据月供情况来看，即使家庭月总收入在1.5万左右，再加之需要养老抚幼，还是很吃力的，至少需要2万+，才能够抗下房贷。

       从当下来看，区域发展还欠成熟，从长远来看，区域发展属性也已基本定性，很难出现较大的增长点，所以未来不动产保值增值系数不高，对于后期置换可能会有一定压力，这也是需要考虑的。

       空港新城楼盘密度较低，最高限制在2.0，相比主城区来说低密生活更加舒适。加之政策利好，各项配套也将逐步兑现。且绿城桂语云境作为是绿城空港首项目、也是唯一一个不限购的项目，对于追求生活品质和住宅品质的购房者来说，也是一个不错的选择。但同时因为处在发展尚未成熟的区域，各种配套落地尚需时日，短期内会面临缺乏人气、生活不便的问题，限制因素较多，特别是对于比较注重生活气息的购房者来说更需要慎重考虑了。