乐居新媒体 高明东 发自西安 3月21日，国家发展改革委发布关于同意西安都市圈发展规划的复函，内容称“原则同意《西安都市圈发展规划》”，并要求“发挥西安辐射带动周边城镇联动发展作用，加快西安+咸阳一体化发展”。

  至此，西安正式成为全国第五个都市圈。

  小圈&大圈

  其实2021年12月初，关于西安都市圈的审批就已经传出风声，有人通过网络就此问题咨询了陕西省发改委，得到了回复是“近日将获批复，预计2021年底前实施……”，但被一场突如其来的疫情打乱了节奏，至今近期此事才真正落定。

  消息一出，反响热烈，本地多家媒体集中报道，朋友圈竞相转发，话题的焦点集中在西安都市圈正式批复究竟意味着什么？

  在此之前，2021年2月8日，国家发改委发布同意南京都市圈发展规划的复函，这也是全国首个由国家发改委正式批复的都市圈规划。

  随后的短短一年时间里，福州、成都、长（长沙）株（株洲）潭（湘潭）和西安陆续获批，速度之快也反映出“都市圈”发展模式已臻成熟。

  西安都市圈的建立，除了强化西安区域中心城市的地位之外，更多是希望加强城市功能，带动周边及整个西北区域众多二三线城市的共同发展。

  2021年的人口普查数据显示，西安常住人口接近1300万，同时GDP继2020年破万亿后保持持续增长，这些从一定程度上都是“虹吸”作用的必然结果，但对于周边咸阳、杨凌、渭南、铜川等城市来说，区域内保持协同发展才是长久之计，而都市圈的建立也将从根本上实现“以大带小”的作用。

  具体到“西安都市圈”的地域范围，则包括西安、咸阳、渭南、铜川、杨凌等四市一区，呈现“一核一轴、两翼三区、多组团”的发展格局。

  未来五年，陕西以城市群和都市圈建设为重点，提升新型城镇化质量和水平，到2025年，人口规模可达到1600万量级，常住人口城镇化率达到65%，GDP量级近1.5万亿左右。

  此外，从西部省份的地理格局并结合区域经济发展情况来看，西安与成都、重庆三大国际中心各自辐射西北、西南地区，而从西北五省（陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆）的城市规模与经济实力来看，西安是唯一一个短期发展潜力明显的省会级城市，这点已成共识。

  值得提到的是，虽然西安GDP连续两年超万亿，但在全国城市排名仍在20名之后，而以西安为核心的关中城市群同时也是“一带一路”的重要节点，在此基础上西郑、晋陕、西咸一体化的多层次“小圈层”已被多次提及。

  房企圈层

  房地产行业向来看重区域联动的发展模式，几乎所有的一线房企都以西安为中心，建立了陕西省内的区域发展模型，甚至把整个西北区域作为管理单元。

  2021年10月，龙湖集团发布公告，称因业务发展需要，西安公司与郑州公司合并成立龙湖集团西郑公司。

  今年2月，春节刚过，融创宣布进行组织架构调整，由七大区域调为九大区域，成立三个新区域：西北区域、成渝区域、云贵区域，其中新成立的西北区域将管理陕西、山西、甘肃、宁夏四省。

  根据不完全统计，超过20家一线品牌房企建立西北区域公司，万科、绿地、旭辉、金辉、大悦城、朗诗等已经完成区域整合。

  同时，中南置地、正荣、富力、鑫苑根据各自业务拓展现状，以西安为起点，与郑州、太原、武汉、长沙等城市展开深度联动。

  行业变局之下，精简城市公司、扩大管理单元，将成为不少房企内部降本增效的直接手段，而随着西安都市圈的不断深化，对区域发展的辐射作用将不断增大，房企西北区域公司的规模和数量都将不断扩大。

  2020年，一向谨慎的龙湖地产在落地扎根西安10余年后，开始逐渐关注到周边城市群。今年2月13日，龙湖集团旗下六盘集中上线，覆盖西安、兰州西北两大省会城市，其中投放兰州的龙湖·天璞、龙湖•揽境将成为当地改善型产品的标杆。

  3月15日，绿地西北五城联动，集合了西安、杨凌、兰州、西宁、太原5座在售楼盘的百套特价房源，为绿地集团成立30周年的庆祝活动献礼。

  作为行业领头羊，万科在西北区域的布局则早了许多。2021年5月11日，西安万科官方发布消息称，万科西北区域商业联盟正式成立，万科西北区域首席合伙人郭继勋现场表示，2021-2022年间，随着西北区域商业联盟的启动,万科西北区域商业项目众多商业项目将陆续投入运营，覆盖城市包括西安、银川、西宁、新疆等地，其中悦榕集团旗下西北首家悦苑酒店也将于2022年6月在西安开业。

  根据官方消息，万科自2008年落地西北区域，以西安为发展核心，目前已覆盖乌鲁木齐、兰州、银川、西宁、渭南、咸阳7大城市，业务延伸至商办、租赁住宅、教育、物流仓储等业态，目前万科西北住宅开发总量已超百座，服务17万户家庭，配套建立4座学校；自持已开业运营7座商业项目、3座办公项目、1座酒店和4个物流园；同时泊寓目前在西安已经开业11家门店，共计5700余间房源累计服务近5万人。

  就在日前，旭辉西北发布官方消息称，2021年旭辉西北业绩达成率为91.7%，列集团各大区首位。其中西安、太原、银川多盘销售业绩均在当地保持领先，根据统计旭辉西北5年来，共计服务11828户业主，西北区域公司已经成为集团重仓之地。

  颇为遗憾的是，在一众全国性房企大动手脚的同时，以天地源、紫薇、天朗、金泰、经发为首的西安本地房企对于区域发展的重视程度明显不足，除省内个别城市的住宅产品覆盖之外，仅向太白、长安等区域的文旅项目做过品牌输出，充分暴露出软硬实力不足、保守封闭的现状。

  双城生活

  在西安都市圈的发展格局当中，一核一轴再次被提出，其中“一核”指的是以西安主城区、咸阳主城区和西咸新区组成的都市圈核心区；“一轴”代表依托陇海铁路、连霍高速形成的东西向发展轴。

  2002年首次提出的“西咸一体化”已经成为老生常谈，实际上的真正融合应该从2017年之后西咸新区交由西安代管开始。

  2021年9月，沣东、沣西部分区域与西安主城区同步实行限购政策，同时因为前期布局的产品大多以改善型房源为主，价格较高，购房需求短时间内骤减，但随着价格策略的调整，以及万科、龙湖、华润置地的一线房企的进驻，沣西板块或将成为西安主城区之外的宜居之地。

  2021年12月初，沣西板块的龙湖景粼玖序迎来首批212套房源价格公示，产品包括90-128㎡的高层精装、143㎡的小高层和叠拼，起步价17055元/㎡，首批房源的市场接受度尚可。

  沣西新城作为承载“秦创原”建设的总窗口，也将成为大西安创新发展与未来生活的宜居封面。华润置地沣華九里、万科沣华锦鸣均有产品布局，而在沣河、渭河之间的区域，既有“秦创原”科创属性加持，同时与主城区保持1小时通勤圈的距离，已经有房企打出“科创湾区 双城生活”的目标定位。

  去年6月，2021中国西部科创大湾区发展高峰论坛举办，首播一小时浏览量便达130万人次、点赞量达71.4万。前不久秦创原和大湾区即将一周年之际，微博话题“让科创力量澎湃大西安”，也得到超7000万人次关注讨论。

  融创西北其实早对该片区高度关注，2022年2月19日，“大秦文明苑 融创西部湾”项目开工仪式举行，当地市政府相关领导、融创中国董事会主席孙宏斌、融创中国副总裁、西北区域总裁朱祖星以及陕西建工集团等合作单位出席参加。

  2021年10月7日，融创西部湾首批住宅房源开盘，不到8000的均价让直线距离不足5公里的沣西板块诸盘艳羡，按前期规划显示，未来融创西部湾周边将由云巴接驳地铁、高速无缝链接双城，奥特莱斯、北大金秋一站式教育、强森国际医疗作为基础配套，而西部湾本身的休闲娱乐配套丰富，同时距离咸阳主城区20分钟左右车程，这也是目前“双城生活”最为接近现实的案例。

  据2021年的GDP统计数据显示，西安保持4.1%的增速全年实现10688.3亿元，但相比成都、武汉等城市，不管增速和绝对数字都有明显差距，要成为真正的区域中心城市，“都市圈”路线是最佳选项。

  随着西安都市圈的不断深化，西北五省乃至陕晋豫的重叠覆盖将大大增强中西部地区城市联动，而房地产企业也善于谋而后动，将在肉眼可见的3-5年内成为促进区域发展的有生力量！