乐居新媒体  高明东 发自西安4月26日晚间，西安住建发布《关于房产业务系统暂停服务的通告》，计划于4月29日17时至5月5日9时，暂停门户网站部分功能及全市各区县（开发区）房产业务系统对外服务，其中包括商品住房销售公示平台、销售价格公示、现&预售项目公示等，4月新房市场提前收官。

  房源锐减需求猛增 “两极分化”现象明显

  截止4月27日晚18点，市商品住房销售公示平台共上线13个楼盘，推售房源总量2443套，环比、同比均大降近4成。

  反观意向登记家庭总量则出现明显逆差，4月新登记的购房意向家庭总数有望突破7万组，环比、同比出现大幅增长。

  从单盘情况来看，4月16日，三迪灞河壹號96套房源房源线上登记，意向登记家庭203组，最终仅52组通过核验。

  4月20日，碧桂园云府186套房源上线登记，户型面积109-197㎡，均价16332元/㎡，意向登记家庭总数512组，但实际核验环节出现大幅衰减，仅180组购房意向家庭通过，最终未过“及格线”。

  随后4月22日，绿地国港新里城92套房源推售，均价15151元/㎡，意向登记家庭总数近94组，其中60组通过核验，这也是该楼盘年度第二次推售，市场表现几乎一致。

  多盘推新市场表现差强人意，但此时断言“潮水已退”为时尚早。就在本月初，4月9日登记的华润置地未来城市推售248套房源，最终线上累计46748组购房意向登记，刷新本地摇号史纪录。

  从上述楼盘购房意向登记情况来看，虽同属浐灞板块，但市场表现差异巨大，排除登记次序及选房环节的“锁定”干扰，购房需求端已经出现明显“两极分化”，其中价格及品牌成为重要因素。

  无独有偶，除浐灞、港务区外，曲江周边也有类似情况。

  4月14日，中国铁建万科翡翠国际推出161-491㎡大户型产品，总计306套房源，实际意向登记达到18836组。就在4月初，雁翔路板块中京坊同类产品入市，192套房源登记总数162组，而实际通过核验数量只有区区12组，两下对比明显。

  虽然新房推售数量大减，但市场需求表现依然强劲，尤其在个别楼盘的带动下，不管是刚需低价产品或者是改善大户型，均表现出强大的吸引力。

  截止目前，4月上新的13座楼盘中，满足摇号规则的楼盘仅4座，房源不足当月入市房源总量的30%，但意向登记家庭则超过当月总数的96%以上，其中华润置地、中铁建（万科）两大国央地产拿下绝对大头。

  国央地产受宠  成解决置业焦虑最佳方式

  从克尔瑞陕西发布的《2022年3月西安房地产企业销售排行榜》来看，销售业绩前三甲分别为中铁建、华润置地和绿城中国，单盘榜单中华润·悦玺以18.96亿的销售金额占领榜首，中铁建·西派国樾的销售业绩也超过15亿排位第二。

  3月销售面积前10中，国央地产占比居然达到8个，其中华润置地、中铁建表现抢眼，而4月同样延续了这一趋势。

  市场下行趋势下，1季度不少全国性知名房企持续暴雷，引发购房端信心不足,置业心态出现焦虑，进而购房选择更加谨慎。在此背景下，客户需求明显向国央地产倾斜,这一趋势从2021年下半年已经显现，目前在购房群体当中已经成为破解置业焦虑的主要方法。

  从克而瑞西安机构近期连续4周的开盘监控中了解到，除华润置地未来城市、中铁建万科翡翠国际外，中冶奥体云璟、紫薇国际生态城的开盘去化率也达到了100%，这也是国央地产市场关注度持续升温的有力证明。

  从2022年初截止目前，国央地产项目供货量已经占到新房市场半数以上，全国性央企如保利、华润置地、招商、中海、中冶、中铁建和大悦城均有新货加推。

  此外，以天地源为首的本地国企动作幅度不断增大，紫薇地产、经发地产、金泰恒业今年内均有新货入市，从购房意向登记情况来看，市场接受度良好。

  虽然从供货量、开发数量及产品覆盖面等多种角度来看，国央地产还有较大提升空间，但从购房群体的置业心态上已经全面向倾斜，国央地产成为市场主流仅是时间问题。

  房价略涨户型偏大  刚需恐将受挫

  4月15日，国家统计局公布了3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，西安新建商品住宅及二手房实现“双涨”，其中新房价格环比上涨0.4%，同比去年上涨5.6%。

  对于刚需期盼的房价下滑，目前尚未出现，相反从热点区域来看，房价正在不断攀升。

  以港务区为例，招商城市主场、中冶奥体云璟同类型房源均出现500元左右的价格上涨，虽然比例不大，但趋势明显。

  根据西安本地机构1季度市场总结报告显示，1季度高新、浐灞、港务区持续“高温”，成交价格方面高新整体均价突破2万，并保持长线看涨的趋势。而此前最受刚需关注的港务区，成交均价也达到了17000元/㎡，该价格较去年普遍上涨2000元/㎡左右。

  此外，在产品结构调整的趋势上对刚需更加不利，截至目前，新房市场推售的100㎡以下户型的占比逐渐减少，仅占楼盘总量的35%。4月推售的13个楼盘中，仅有4个楼盘包含100㎡以下户型，且数量严重不足。

  从1季度的市场统计数字中发现，160-200㎡面积区间占比达到24.1%，120-140㎡面积区间占比达22.8%，两大面积区间占比较去年年底提升近10%，而最受刚需关注的90㎡左右户型已经成为稀缺。

  业界普遍认为，现阶段购房群体中改善型需求仍为主力，产品端为了贴合市场需求，同时保证利润空间，在房价有效抑制的前提下，提升面积区间是个相对合理的办法，但这对于刚需群体来说并不友好，而这也成为近期个别单盘遭遇蜂拥抢购的直接因素。

  从近期频繁出现的“万人摇”情况来看，均为一些地段好的老盘加推，在严格的限价政策下，一部分老盘维持着几年前的低价入市，虽然面积偏大，但还是吸引了大批刚需客户“碰碰运气”，从侧面也反映出客观需求的旺盛以及楼市、房价长线看好的整体趋势。

  期待“五月红” 新盘抢进高新CID再起烽烟

  4月27日晚18点，4月商品住房销售登记的最后两个楼盘结束了线上登记。其中，位于高新CID版块的龙湖青云阙首次上线208套房源，意向登记家庭总数456组。从销售公告来看，该批次房源以110㎡、130㎡的三室两厅双卫户型为销售主力，均价26485元/㎡，

  根据统计，5月西安楼市大概率将迎来改善房源的供应潮，其中龙湖天奕、鑫苑府、天地源云水天境等区域标杆将持续加推。

  从区域来看，港务区华润紫云府、融创望江府、中粮奥体壹号、招商央畔均有计划在5月加推。值得注意的是，有消息称，融创望江府预计推出710套143㎡的毛坯房源，均价17000元/㎡。

  新盘方面，已经连续数月出现在“预计开盘”中的高新金茂悦园承担着众多炙热的目光，该项目已取得首批房源销售备案价，该项目预计首开310套房源，户型区间120-143㎡。

  此外，高新CID版块的天地源棠樾坊、华宇·御璟天宸、紫薇云峰里、紫薇云上、高新云熙港计划近期亮相，一场改善产品的激烈内卷即将上演。

  最近，全国多地楼市调控政策不同程度放松，西安是否跟进的讨论一直沸沸扬扬，虽然4月楼市出现了明显的供需不平衡，但也正说明了市场需求的客观存在，乐观态度认为西安楼市还远未到“救市”的程度，现阶段有效降低库存、积极调整产品结构、促进一二手房互补关系才是更应该关注的焦点。