乐居新媒体 东东 发自南昌 “五一假期”刚过，南昌楼市便迎来了大利好。

  5月5日，网传自即日起（2022年5月5日），江西银行、邮政银行无论限购与非限购区域，首套贷款首付比例均按首付2成、贷8成计算，只认贷不认房，首套房贷还清后二套算首套。

  对此，乐居新媒体向相关银行人士求证，得到了肯定的答复。至此，自今年3月以来，南昌限购区限购政策松动之后，信贷政策也迎来了放松。

  此前限购区首付最低三成

  “不限购、首付两成”。这是一份南昌新建区某楼盘的对外推广语。

  原先，在南昌不限购区域内实行了差异化信贷政策，首付比例最低可做2成，而限购区首付比例最低须3成。

  因此，自2016年10月8日南昌出台第二次限购政策以来，南昌不限购区域的楼盘在对外推广中，都将“不限购、首付两成”的字眼作为广告对外输出，以吸引无南昌限购区购房资格人的眼球。

  根据南昌的限购政策，以个人为单位，限购区域范围为东湖区、西湖区、青云谱、青山湖区、高新区、经开区、红谷滩中心区（红角洲、凤凰洲）、南昌县莲塘老城、新建区长堎老城。

  而九龙湖、象湖新城、儒乐湖新城、望城、欣悦湖、湾里等板块为不限购区域。这些不限购区域也成为了2016年南昌重启限购政策以来，南昌楼市的主要供应区域。

  坊间也流行一个观点，南昌寄希望通过限购政策，将人流导入不限购区，以带动这些区域的发展。

  不过2021年以来，南昌楼市下行压力大，于是在2022年3月，南昌“默默”放松了限购。

  对于限购区的购房政策，此前为本地户籍名下不得超过一套、外地户籍须连续两年社保或纳税证明，现在调整了本地户籍可在限购区购买第二套、大专及以上学历的外地购房者凭租赁证明、学历证明可在南昌限购区购买一套住宅房源。

  5月5日，江西银行、邮政银行无论限购与非限购区域，首套贷款首付比例均按首付2成、贷8成计算，只认贷不认房，首套房贷还清后二套算首套。

  这也就意味着，倘若购房者的购房需求在两套内，买南昌限购区、不限购区，几乎没什么差异。

  购房者继续等房贷利率降

  政策一出，引发了南昌购房者的热议。

  李平当下正在看青云谱的一个项目，价格12000元/㎡左右，面积100平左右的三房。李平给自己算了一比账。

  按照首付3成，等额本息30年计算，他需要首付36万，总还款金额约166.99万元，支付总利息82.99万元，月供约4638.51元。

  如果将首付变成2成，那么他的首付只需24万元，但是总还款金额为190.84万元，支付总利息94.84万元，月供约5301.16元。

  也就是说，如果李平购买这套房，由首付3成变成2成，那么虽然首付可以减少12万元，但是支出总利息要增加11.85万元，月供增加662.65元。

  李平直言，有得有失。

  在限购区的上车门槛降低，但利息要多付，南昌购房者仍有一定抗性，利率继续下调的预期仍然存在。

  部分购房者表示，“等待首付两成、利率4.6%”。

  如果南昌首套房贷利率下调至4.6%，加上首付两成的政策，那么对于李平而言，相较“首付三成、利率5.25%”，首付将减少12万，支付总利息少1.82万，月供仅增加282.88万元。

  显然，这对李平更具吸引力。

  像李平这样，抱着利率还会继续下调的南昌购房者不在少数，不少购房者认为，现在“等等党赢麻了”。

  限购区楼盘热度上涨

  五一假期，在受到疫情反复的冲击下，南昌各大楼盘都牟足了劲，试图在假期中拉回业绩。

  “南昌红盘，当红不让，快深夜11点了，还在卖房”

  5月3日深夜12点，欧阳在朋友圈写下了这段文字，并配上了一张客户正在签约的实拍照。

  欧阳所在的项目是位于经开区的旭辉中心，处于“原政策文件”中的限购区。

  为了应对来势汹汹的价格大战，一向促销优惠较少的经开区域热盘——旭辉中心，在五一期间打出了10400元/㎡起的价格政策。而这样的价格促销，效果也是立竿见影。根据欧阳透露，五一期间旭辉中心到访量明显上升，甚至出现了深夜11点买房、看房半个小时就认购。据了解，南昌旭辉中心五一期间劲销约6000万元。

  同样限购区热度较高的项目，华侨城万科世纪水岸五一期间累计销售额约1亿元，4月的整体备案均价21074元/㎡，是4月销量前20楼盘中唯一的“2W+俱乐部”。

  南昌房管局备案数据显示，2022年4月南昌新房住宅成交TOP20中，除华润昆仑御、绿地VR科创城、联发红城投藏珑大境、保利天珺4个项目外，其他项目均位于限购区，占比80%。

  值得关注的是，限购区域内的青云谱，7个项目上榜前20，其中4个项目为保利，备案均价在10000-12000元/㎡之间，对于刚需十分友好。

  往前推到今年一季度，南昌新房住宅一季度卖得最多的是青云谱，成交1868套，占全市总成交量的三成以上，与往年成交量低的成绩形成反转。而且，今年以来青云谱每个月都是区域销冠。从一季度TOP20排行榜来看，前20强中青云谱就有8个项目上榜，整个区域的均价为11747元/㎡。

  市场是否恢复信心看5月16日南昌土拍

  无论是刚需盘还是改善需求，在南昌楼市横盘下，拥有更加成熟配套的限购区域，越来越受到南昌购房者的青睐，尤其是在限购、限贷政策双重放松的加持下。

  而以往大热的“不限购区”，则面临更大的挑战。

  重仓青云谱的保利发展，业绩迎来爆发。五一期间，保利江西三天成交额破6亿，来访量超5000组，劲销423套。这也是目前为止，发布五一期间销量的为数不多的房企之一。据云火虫数据显示，2022年第一季度南昌房企商品房销售面积、销售金额，保利发展以18.02亿元、成交面积15.39万㎡稳居榜首，并拥有大幅优势。

  业内分析，限购、信贷政策放松，对于市场而言显然是一个积极的信号，不过购房者信心的改善仍需要时间。而限购区的松绑，对于房企而言或是机会。

  5月9日、16日，南昌21宗涉商业、商务、住宅等用地将开拍，合计面积达到1327.152亩，起拍总价达到104.09亿元，7宗地未明确销售限价，其中处于限购区的地块达到18宗，房企拿地的信心或有一定程度的提振。

  事实上，限购区的松绑并非只有信贷。业内透露，看上去限购两套的限制，也有一定办法突破，所以在南昌限购区可以说全面解禁。

  接下来南昌限购区的楼市会被激发吗？

  “这要看5月16日南昌首场土拍的结果了！看看开发商们敢不敢拿地”业内这样说。