江西抚州人防车位收益争夺案省检察院介入丨深度

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  中国房地产报 冷万欣 樊永锋 7.6w阅读 2022-05-22 12:44
受访者提供的公元1959小区图片

冷万欣 中房报记者 樊永锋丨北京报道
  
“人防车位权益归属纷争,成了过去三年间的烦心事。”
  
在江西省抚州市公元1959小区业主委员会成员梅先生看来,让他和其余642户业主心力交瘁的是,“长约三年的系列胜诉,在省高院终审判决遭遇反转。”
  
位于抚州市临川区的公元1959小区又名东旭1号,是在2009年由抚州市东旭房地产开发有限公司(以下简称“东旭地产”)开发的商住类小区。
  
然而,在项目开发十年后的2019年,公元1959小区业主委员会与东旭地产以及原物业公司江西美城物业管理有限公司(以下简称“美城物业”),围绕该项目地下人防设施中规划的200个停车位权益归属问题,进行了长约三年的一系列诉讼。
  
根据一位公元1959小区业主委员会负责人向中国房地产报记者提供的裁判文书显示, 2019年10月,东旭地产和美城物业以原告身份起诉公元1959小区业主委员会,以侵权责任纠纷为由,要求返还200个地下人防车位及赔偿车位租金损失118万元。
  
江西省抚州市临川区人民法院立案后,该案历经法院一审、二审判决,均驳回原告及上诉人东旭地产和美城物业的诉讼请求。随后,东旭地产和美城物业作为再审申请人向江西省高级人民法院提请再审。再审判决撤销了一审、二审判决,并要求公元1959小区业主委员会停止对200个地下人防车位的占用,东旭地产享有这些人防车位的使用收益权利。
  
随着再审判决结果的“反转”,公元1959小区业主委员会在今年2月向江西省人民检察院申请民事监督。
  
不过,在2022年“五一”劳动节的前一天,即江西省人民检察院在受理民事监督的三个月后,业主委员会收到了《中止审查决定书》。
  
据记者了解,目前,小区业主委员会已经委托律师向最高人民检察院提交了《撤销中止审查决定申请书》,且最高检已经受理。
  
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业委会解聘美城物业引纠纷
  
2009年12月,东旭地产取得了抚州市抚河大道西侧,南门路延伸段北侧(赣东大道182号)建设用地使用权,并在该地块上投资开发建设了公元1959小区,其中包含了小区的地下人防设施,这部分人防工程建筑面积为7759.85平方米,使用面积为6992.17平方米,规划200个停车位。
  
小区建成交付后至2017年1月,小区物业由美城物业进行管理,2015年4月,抚州市人民防空办公室(以下简称“人防办”)向美城物业颁发了抚(2015年)人防平字第01号人民防空工程平时使用证。
  
据该证所载,公元1959小区防空地下室使用单位为美城物业,证书有效期为2015年4月13日至2020年4月13日。
  
随后,2016年9月,公园1959小区成立了第一届业主委员会,彼时,业主委员会决定解聘美城物业,由业主委员会成立管理公司管理小区物业。
  
2018年11月,抚州市人防办向该小区业主委员会颁发了抚(2018年)人防平字第1号人民防空工程平时使用证。
  
据新的证件所载,公元1959小区防空地下室单位为该小区业主委员会,证书有效期为2018年11月1日至2023年10月31日。
  
不过仅一年不到,人防办就向小区业主委员会作出了行政许可撤回决定书,决定撤回前述抚(2018年)人防平字第1号人民防空工程平时使用证。
  
公元1959小区业主委员会不服该决定,遂向抚州市南城县人民法院提起行政诉讼。2019年10月22日,南城县人民法院作出一审判决,认为抚州市人防办的行政行为侵犯了小区业主委员会的陈述权、申辩权,违反法定程序,判决撤销抚州市人防办向东旭1号(公元1959)小区业主委员会作出的行政许可撤回决定书。
  
抚州市人防办不服前述判决,向抚州市中院提起上诉。2020年4月26日,抚州市中院作出二审判决,驳回上诉,维持原判。
  
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开发商起诉业委会索要使用收益
  
车位纠纷按下葫芦浮起瓢。经过依法确权的公元1959小区业主委员会心中的石头尚未落地,地下人防车位权属问题再起风波。
  
2019年10月,东旭地产与美城物业以侵权责任纠纷为由,向抚州临川区法院起诉公元1959小区业主委员会。东旭地产和美城物业诉讼请求中要求业主委员会返还200个人防车位,赔偿租金损失118万元。
  
根据抚州市临川区人民法院(2019年)赣1002民初5037号民事判决书中表述。东旭地产方面认为,2017年3月15日小区业主委员会未经东旭地产和美城物业同意,强行占有了全部地下停车位并进行商业收费。
  
业主委员会则认为,美城物业不是人防车位的建设者和投资者,只是前期物业管理者,且在2017年已经被更换,不具备诉讼主体资格。此外,小区人防车位的建设成本已经摊入到小区的房价中,东旭地产向业主们出售房屋后,就不再是投资主体,人防地下车位作为小区公共配套建筑设施,其用益权应当归全体业主。
  
临川区法院认为,虽然东旭地产提供的材料证明了人防车位没有计入公摊面积,但东旭地产认可地下人防车位的成本计入了小区的建设成本。此外,东旭地产否认计入了销售房价,但表示因时间较长,相关财务证据没有保留,无法提供先关财务证明,因此法院不予采信。
  
东旭地产作为开发商在向业主销售房屋后,其收回建设成本后,地下车位的投资者应为全体业主,而业主委员会代表全体业主对地下车位享有使用管理及收益权。
  
2012年7月5日,抚州市物价局向美城物业发布了关于制定公元1959小区物业管理服务费试行收费标准的批复,也规定了小区地下人防车位收取的停车费应当为小区业主服务,证明小区业主对该人防车位享有收益权。
  
针对原告方提出的在向业主销售房屋时双方签订了商品房买卖合同,对地下人防车位约定了归原告方所有、由原告管理使用收益的观点,临川法院认为该条款虽然约定了地下人防车位的所有权、收益权和使用权归原告所有,但该条款属于格式条款,且该条款明确排除了业主对地下人防车位的收益权,在签订合同时并没有对该条款予以明示,该条款应属于无效。对于原告要求业主委员会返还小区地下人防车位并赔偿损失的诉讼请求,不予支持。临川法院驳回了原告的诉讼请求。
  
随后,东旭地产和美城物业不服判决,上诉至江西省抚州市中级人民法院。法院于2020年9月23日开庭进行了审理。
  
东旭公司提供了《关于抚州市东旭房地产开发有限公司各业态的定价及成本核算的专项审计报告》(以下简称“报告”),拟证明公元1959小区的住宅、底商及车位没有收益。
  
业主委员会方面质证,认为前述报告系东旭地产单方面形成,且根据形成时间可知是一审庭审后新制造的证据,不认可该证据的真实性及合法性。
  
抚州中院认为,报告系东旭地产在一审庭审后单方委托会计师事务所制作形成的报告,且该报告尾部注明“本次审计是依据贵公司(东旭公司)提供的会计资料进行的,因资料不全、不真实而影响审计结果,本会计师事务所及签字注册会计师不承担任何责任”等相关信息,且东旭地产一审、二审诉讼中明知且认可案涉人防车库不能销售,但报告的部分内容是以车位的计划销售定价、收入等数据而做出的,故对该证据的准确性、真实性及证明力存疑,不予采信。抚州中院最终判决,驳回上诉,维持原判。
  
江西省地产协会公众号发文截图

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省高院再审判决“反转”
  
纠纷到此并未画上句点。东旭地产和美城物业向江西省高院申请再审。
  
2021年6月9日,江西高院作出(2021年)赣民申476号民事裁定,提审该案件。
  
东旭地产和美城物业申请再审称,原审法院认为地下人防车位是依附结建式人防工程修建而来,是住宅建筑必备的附属公用配套设施,属于从物依附于住宅建筑,不占有土地容积率,所占空间属于住宅建筑物地表使用权的合理适度延伸使用范围,是错误的;原审法院认为开发商作为人民防空工程建设的初始投资者,其投资者身份是会随着房屋的售出理应转移且实际转移给全体业主,是错误的;原审法院认为商品房买卖合同中对于地下人防车位相关权益约定的格式条款为无效条款,是错误的;原审法院认为美城物业不具有本案诉讼主体资格,是错误的;东旭地产和美城物业作为案涉地下人防车位的管理使用和收益权人,有权要求业主委员会停止侵害,返还财产并赔偿损失。
  
公元1959小区业主委员会引用相关证据在答辩中论证小区业主为地下人防车位停车费的受益人,东旭地产无权取得和享有。
  
江西省高院认为,根据《中华人民共和国人民防空法》等相关法规确定的“谁投资、谁使用、谁收益”的原则,本案所涉人防工程经批准,由东旭地产投资建设并经竣工验收,公元1959小区业主委员会对于东旭地产投资建设该人防工程的事实也不持异议,故东旭公司对案涉地下人防车位享有使用收益的权利。此外,现行法律制度框架下,商品房面积(含专有建筑面积及公摊建筑面积)并未包含地下人防工程面积,其销售价格自然也不包含地下人防工程建设成本。尽管开发商销售商品房后其人防工程建设成本一般都能收回,但有关法规、规章明确规定商品房销售面积不包括人防工程,且人防车位除人防工程成本外,还存在将地下室建成车位的成本,故商品房销售收入系开发商除人防工程(车位)以外的投资所产生的收益,而人防车位的使用收益权实际是国家鼓励开发商建设并管理人防工程的补偿。
  
2021年12月29日,江西高院作出(2021年)赣民再90号判决,撤销抚州市中院(2020年)赣10民终991号民事判决和抚州市临川区法院(2019年)赣1002民初5037号民事一、二审判决:公元1959小区业主委员会自判决生效之日起停止对公元1959小区200个地下人防车位的占用,由东旭地产对上述人防车位承担管理义务、享有使用收益权利。
  
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省检察院受理监督后中止
  
面对一审和二审胜诉、再审“反转”的现实情况,公元1959小区业主委员会正式委托律师向江西省人民检察院提出监督申请,2022年2月21日,江西省人民检察院下达了受理通知书,并在随后确定了承办检察官。
  
不过,在今年4月底,公元1959小区业主委员会收到了江西省人民检察院的《中止审查决定书》,对于中止理由的表述是“必须以抚州市人防办撤销人防工程使用证为前提”。
  
业主委员会代理律师唐律师也第一时间向最高检提交了《撤销中止审查决定申请书》。
  
唐律师告诉中国房地产报记者,根据《人民检察院民事诉讼监督规则》第七十二条第一款第三项,只有存在另一案已经处在裁判机构审理过程中,即处在司法机关或仲裁机构审理过程中,且该另一案的处理结果属于民事监督案的前提依据的,人民检察院才可以中止审查。
  
根据唐律师在前述申请书中的表述,首先,江西省高院(2021年)赣民再90号判决作出时,申请人名下的《人防工程使用权证》处在正常合法有效期内,且一审、二审、行政诉讼均撤销了抚州市人防办的撤证行为,维持了申请人名下《人防工程使用权证》的效力。江西省高院民事判决结果与使用证及在先行政诉讼的终审判决结果相冲突,这原本属于检院应监督纠正高院判决错误的证据、事实与理由,岂能等开发商弥补高院判决的该项漏洞,致申请人于“不利”时再恢复监督审查?何况,检院审查本案时,应该考虑的是江西省高院在作出民事判决当时的各方面法律关系状态,而非此后的状态。其次,高院判决并未涉及人防工程平时使用证。再次,江西省高院判决中,认为诉争小区人防车位属于国防资产即归国家所有,这已经适用法律错误并导致其判决结果错误,而只要发现高院判决适用法律错误,仅此一点都构成应提请抗诉之理由。现申请人提出抗诉申请未结、却要申请人等到开发商欲用高院之错误判决要求抚州市人防办撤销平时使用证之后,这既明显对申请人不公、偏离了客观公正的立场,又适用法律错误。

股权穿透图显示东旭地产及东投集团实控人均为陈某旭

2021年陈某旭任江西省房地产协会会长一职相关报道

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东旭地产实控人系“双料”会长
  
值得关注的是,东旭地产早在2009年进军房地产的同时也涉足市政建设领域。公元1959小区一度是东旭地产的“代表作品”,而今代表作品引发的纠纷却始终没能尘埃落定。
  
据企查查信息,东旭地产法定代表人为周某兰,但是其实际控制人为陈某旭。
  
根据股权追溯显示,东旭地产由东投地产集团有限公司100%控股,东投地产集团有限公司则是江西东旭投资集团有限公司(以下简称“东投集团”)的全资子公司,东投集团法定代表人为陈某旭,持股比例99%。
  
中国房地产报记者调查了解,陈某旭系江西省房地产业协会第五届理事会会长。
  
值得一提的是,另外一家名为江西省地产协会的网站显示,该协会的执行会长也是陈某旭。
  
记者拨打两家协会电话核实,确定两家协会的会长陈某旭系为同一人。
  
换言之,东投集团实际控制人即东旭地产实际控制人系江西省地产界“双料”会长,且为江西省政协委员。
  
经过记者核实,江西省地产协会前身是江西省工商联房地产业商会,2014年经江西省民政厅批准成立,由江西省工商联主管;江西省房地产业协会则是成立于1993年,监管单位为江西省住房和城乡建设厅。
  
2022年1月12日,公众号“江西省地产协会”发布了一篇名为《江西省地产协会帮助会员企业积极维权获省高院支持,判定地下人防车位使用收益权由开发商享有》的文章。
  
文章中对于江西省高院的判定,认为“是对江西省地产协会帮助企业积极维权工作的支持和认可。”
  
文章称:江西省地产协会一直致力于为企业发声,助力企业合法经营,依法维权,成为了企业成功路上不可或缺的“法治好帮手”。协会不定期组织的法务专题研讨会,按照“企业拿案例、协会来组织、大家共谋划、事事能推动”的原则,共同营造良好的行业法务环境。”
  
而另一案涉方美城物业,经记者查询,其目前已经更名为东投美城物业服务(集团)有限公司,则是由东投集团持股99.96%的控股公司。
  
为了进一步核实情况。记者拨打美城物业公司的工商注册所留电话,该公司的电话因欠费始终无法拨通。
  
经查询,东旭地产和东投集团的备注电话为同一号码,记者拨通后表明身份,得到了东投集团品牌部门一马姓主管人员电话,在问及该案件的进展时,马主管反复表示“不了解这件事,不清楚”。
  
随后,中国房地产报记者致电江西省抚州市人防办,人防办一位负责审批工作的彭(音)姓工作人员以在外开展防疫工作为由,要求记者把问题编辑短信发至其手机。截至发稿前,记者没有收到回复。
  
5月14日上午,业主委员会受访者在接受记者采访时表示:“我们肯定(对案件)坚持到底,我们一方面要抗诉,一方面要检举开发商的违规行为,捍卫自己的合法权益。”
  
记者从公元1959小区业主委员会受访者与业主委员会律师的采访中交叉印证,目前江西省检察院负责的检察官通知要和小区业主委员会进行沟通了解情况。
  
不过,记者尝试与江西省检察院取得联系,但江西省检察院在官方平台所公开的总值班电话为空号,无法拨通。

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人防工程权益归属亟待法律完善
  
对于公元1959小区人防车位的纠纷,尤其是再审的改判,记者收到当地另外一种观点,认为江西省高级人民法院对抚州公元1959住宅区人防工程平时利用权纠纷再审一案的再审裁判理由,逻辑上是难以自洽的,有为了支持开发商而强找理由之嫌。
  
前述观点认为,将《物权法》第七十四条第二款有关“规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”之规定,作为支持开发商主张的依据。该裁判理由,明显是错误的。人防工程并非规划用于停放汽车的车位车库,《物权法》第七十四条第二款的适用范围并不是包括人防工程。
  
值得注意的是,公元1959小区的人防车位纠纷不是个例。长期以来,人防工程权益归属问题一直存在。
  
“人防工程权益归属一直是房地产纠纷争议的一个焦点话题,按相关法律来看,人防工程不属于公摊面积,根据《人民防空法》,民用建筑的人防工程属于配建设施,战时由政府统一安排使用,平时按‘谁投资谁使用谁管理谁受益’的原则进行管理。”首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院研究员、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池教授在接受中国房地产报记者采访时说。
  
在她看来,具体到每个项目的人防工程权益归属还要根据各个项目的具体情况而定,如人防工程是否已分摊到售楼款中,是否工程款已经收回交付业主使用,来确定是否属于全体业主所有,还是由开发商所有。
  
“为了避免纠纷,建议在相关法规中明确民用建筑中配建的人防工程的产权与权益的归属。”赵秀池说。
  
在相关法律法规对此没有作出明确规定的情况下,各地法院根据每一个个案不同细节,对人防工程归属、相关合同效力作出不同认定的情况,或将持续存在。

责任编辑:徐妍

美编:华少

审读:戴士潮


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来源:中国房地产报

作者:冷万欣 樊永锋

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