文/乐居财经 李奕和

  虽然万科郁亮的一番“触底”言论，让地产股迎来了久违的“涨声一片”，但地产开发商毫无疑问仍在度过黎明前的一段暗淡时刻。

  7月3日晚间，世茂集团（00813. HK）披露业务最新消息及内幕消息，其于新加坡证券交易所发行上市的本金总额10亿美元优先票据，已于2022年7月3日到期，但其尚未支付债务项本金及利息。

  房企出现阶段性流动危机，原因是多方面的。特别自2021年下半年以来，受行业整体流动性危机影响，融资难度逐渐加大，市场低迷叠加疫情影响，销售持续下滑，不少房企债务均出现违约及展期情况。

  就世茂而言，其“自救”行动是主动而迅速的。在公告中，世茂称，已聘请钟港资本作为财务顾问及盛德律师事务所作为法律顾问，正在评估资本结构及流动性状况以探讨可行的解决方案。而此前，为了化解债务危机，世茂已积极处置多处资产。

  寻求化债方案

  世茂无法偿还的10亿本金美元债，由其发行于新加坡证券交易所，利率为4.75%，已于2022年7月3日到期。目前，本金以及应计未付利息总计10.2375亿美元，世茂尚未支付有关款项。

  对于最新无法偿还的这笔美元债，世茂称，去年以来，受行业流动危机影响，融资难度加大，疫情叠加市场低迷，虽然公司积极采取包括促进销售回款、处置资产、现有融资展期及豁免等措施以改善流动性，但受限于融资市场的不确定性以及整体经营及资金状况，现阶段仍面临着较大的流动性压力。

  世茂集团表示，因不能如期还款向所有债权人致以最诚挚的歉意。同时其将坚决维持项目施工及业务经营的稳定，以期创造有利条件解决全体利益相关方共同关切的事项。

  关于境外其他债务，该公司一直在与相关债权人保持对话，以期达致友好的解决方案。公告表示，世茂收到了来自2018，2019银团大多数参贷行出具的书面支持函，表示其原则上支持公司继续探讨重组方案，并愿意与公司合作，不影响公司的正常经营，并无意采取法律行动。

  目前，相关债权人并未采取任何强制措施以要求加速偿还债务，境外债务问题暂不会影响公司正常经营。为更好地寻求相关债务整体解决方案，世茂已聘请钟港资本为财务顾问和盛德律师事务所为法律顾问。

  其将坚持积极自救，坚定保交付及维持经营稳定，继续与债权人积极沟通，寻求在合理时间范围内与债权人达成最佳解决方案，保障债权人利益。

  积极“自救”

  除了在债务层面积极与债权人沟通，此前，世茂集团已经多次出售资产进行“自救”。

  今年1月，根据媒体消息，世茂拟将旗下多个城市地标项目摆上货架，当中就包括深圳地标深港国际中心，当时报价151.43亿元。该项目建筑面积136.45万平方米，项目配置有5栋商务写字楼，约30万平方米的大型集中商业，总货值达629.04亿元。

  随后，世茂密集披露资产出售进展，接盘方不乏国资、央企身影。1月21日，世茂集团公告称，以10.6亿元的价格将旗下上海世茂置业转给上海久事北外滩建设发展有限公司，后者隶属于上海国资委。世茂方面预计，通过此次出售，其将获取收益约2.7亿元；出售事项所得款中，将有约90%用于降低负债。

  3天后，世茂宣布出售广州亚运城项目26.67%股权，买方是中海地产，总代价约为18.45亿元。世茂方面表示，此次交易预期出售收益约7.16亿元，拟将所得款项中80%用于降低负债，约20%用于一般企业用途。

  1月28日，世茂集团再次公告，向上海地产出售上海世茂北外滩开发建设有限公司，总价为45亿元。世茂方面预期将会变现出售收益约30.1亿元，出售事项所得款项中约80%用于降低集团负债及约20%用于一般企业用途。

  此外，近半年来世茂还接连退出深圳等地多个此前进入的旧改项目，以缓解流动危机。

  从2021年下半年至今，世茂积极处置多处资产化解债务危机，包括已公告的香港维港汇项目股权、黄浦路229号地块、广州亚运城股权、上海外滩茂悦大酒店，另还有上海21街坊、北京IN三里、世茂御榕·武夷度假酒店等近20处资产，补充经营性现金流，复工复产，保障生产经营稳定。

  除资产出售外，世茂还展开了其他自救举措，包括债券展期、回购美元债等。据公开数据，今年以来世茂建设共有7笔ABS到期，到期规模30.3亿元。其中，世茂已兑付5笔，总金额18.3亿元。

  公司债方面，1月13日，世茂提前三天向中国证券登记结算上海分公司指定的银行账户足额划拨兑付资金，用于兑付本金为19亿元人民币、票面利率4.65% 的“19世茂G1”债券，1月17日兑付完成后，债券本息已全部结清。

  等待“反弹”

  在众多的“自救”措施中，加速库存去化与销售回款，始终是房企恢复造血和解决问题的根本。

  据了解，受制于行业整体大环境，世茂集团过去一年的经营业绩并不算好。根据该公司此前发布的盈利预警，世茂预期截至2021年12月31日止年度的股东应占利润及股东应占核心利润将较去年同期分别下降约62%及约57%。

  其原因主要受去年下半年房地产行业严峻的环境影响，世茂录得的销售收入有所降低且毛利率下降，计提的存货减值、应收款项等预期信贷亏损拨备有所增加。此外，市场竞争激烈和销售难度增加导致行销及市场推广成本支出增加，以及出售项目股权也录得部分亏损。

  根据前5月数据，截至2022年5月31日止五个月，世茂集团的合约销售额约342.6亿元。

  然而，受益于行业政策的积极调整及疫情防控的阶段性胜利，目前市场正在缓慢企稳回升。6月28日，郁亮在万科2021年度股东大会上，就表达自己对市场的最新看法称，“短期市场已触底，恢复是一个缓慢温和的过程。”

  行业数据似乎也很好地证明了这点。克而瑞披露数据显示，2022年6月，TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，单月业绩规模环比大幅增长61.2%，同比跌幅逐步收窄。而此前5月，百强房企销售已止跌回升，实现环比增长约5%。

  对行业的回暖，申万宏源证券也同样表示，本轮周期的基本面底已在二季度出现，预计下半年开始行业的结构弹性将更强，包括：城市间的分化，一二线城市基本面弹性将更强；房企间的分化，优质房企基本面弹性将更强，并且集中度将进一步提升。

  具体回归到世茂方面，数据显示，世茂集团6月销售环比增长达55.5%，销售改善明显。世茂表示，随着政府相关政策的传导及落地，相信公司的销售情况将进一步企稳。

  其称，本着积极负责的态度，公司将抓住市场复苏契机，依托坚实的资产质量和业务优势，有序加快复工复产及推货节奏，维持项目施工及业务经营的稳定，充分保障项目交付，并继续尽最大努力促进销售回款、积极处置资产、寻求债务展期及引入战略投资者，以缓解当前流动性问题。