文/乐居财经 林振兴

  在帝都，建筑楼宇密度最高，单位GDP产出也最高的商务中心，非国贸CBD莫属。这里，鳞次栉比的玻璃幕墙与高楼大厦，勾勒出城市无与伦比的天际线。

  在老北京人记忆中，国贸一带以前叫“大北窑”，因为侵华日军曾经在此地建窑烧砖。1978年，中国开始改革开放，当时几位外经贸部的领导提出，要在北京建一个“中国国际贸易中心”。自此，大北窑的命运迎来了转折。

  上世纪90年代开始，国贸中心建成开始运营，以往冷清、残旧的建外、大北窑地带一下子集中了60%以上的外商驻京机构。

  此后，从中国大饭店到国贸商城，从建外SOHO白楼到万达广场，一座座地标建筑如雨后春笋。国贸，成为北京对外开放的第一站，也成为高频次举办国际国内重大会议及大型商务活动的首选。

  直到2011年，大望京第二CBD被正式写入《北京市规划委“十二五”规划》，成为了承载国贸外溢的主要商务中心，规划明确的世界500强企业总部的聚集地。由此，21世纪首都第二扇对外橱窗，开始缓缓打开。

  最早来到望京的主要是韩国人。他们是为了躲避的金融危机影响，来到中国创业和生活。并随着望京科技园落成，很多韩国企业，包括三星和现代等企业入驻望京地区，这里也慢慢变成了北京最大的韩国人聚集地。

  时至今日，望京不仅有不少韩国企业，还入驻了一批国内大型企业，包括阿里、美团、陌陌、携程、奇虎360等，并且住宅产品丰富，商业配套完善，已经发展成为一个真正的综合型新城。

  虽然国贸CBD和望京CBD在不同阶段助力了北京经济的腾飞，但同时因为空间过于饱和、资源过度集聚，“大城市病”问题凸显。在减量发展和高质量发展的双重背景下，首都功能势必将重新布局。

  北京东部的下一个“CBD”在哪里？2020年9月21日，国务院印发《中国(北京)自由贸易试验区总体方案》的通知，揭晓了答案。东坝闪亮登上舞台，它将与望京和国贸形成一个“金三角”，通过给予自贸区的利好政策，带动产业发展，打造第二个三里屯和第四使馆区。

  曾经，东坝是北京资格最老、开发最慢的“边缘地带”，如今却要摇身一变成为“首都第三扇窗口”，它有着怎样的底气与自信？

  超级产业｜产业聚集促进CBD价值越升

  众所周知，产业是CBD 发展的最重要驱动力。例如，望京CBD的发展离不开包括惠普、戴姆勒奔驰、美团、阿里等世界500强总部经济的带动；国贸CBD则离不开以国际金融、高端商务、国际传媒的聚焦带动。

  而眼下，自贸CBD也被赋予了新的产业使命。根据规划，未来这里将建设国际组织集聚区、服务贸易示范区、数字贸易试验区和高端跨境消费中心，营造和谐宜居的“类海外”环境，并创建国际领先的“智慧化”场景。

  具体来看，这里将重点发展数字贸易、跨境金融、专业服务、文化贸易、跨境消费、国际教育、医疗健康等七大主导产业，逐步形成产业链聚集。传闻，字节跳动和几家头部跨境电商也将进驻该片区。

  随着板块内的产业聚集，自贸CBD 也将吸引更多企业纷沓而来，并集聚越来越多符合北京城市战略定位的国际高端人才。另一边，产业扶持政策也会紧跟着出台，包括税务减免，房租减免，人才引进等等。

  可见，自贸CBD定位之高，政策之优，理念之新，远超此前两大CBD，是未来朝阳乃至北京爆发力最强的片区。

  超级交通配套｜城轨融合，北京三大枢纽之心

  要提升城市能级，必须轨道枢纽先行。因此自贸CBD率先启动的就是拥有两大“微中心”的北西区板块。

  何为轨道“微中心”？根据官方的说法，是指与轨道交通站点充分融合、互动，可达性高，土地集约化利用程度高，具有多元城市功能，具备场所感和识别性的城市地域空间。

  北西区规划有2个轨道枢纽站点——北岗子站和东风站，未来将有五轨在此交汇，与丽泽枢纽、副中心枢纽并肩成为北京的三大枢纽。

  官方消息中，五条轨道分别为M3、M12、M22、L4线和R4线。目前已有M3号线（地铁3号线）和M12号线（地铁12号线）在建，计划于2023年年底率先开通。其中，3号线7站就到三里屯，12号线4站就到三元桥。

  而3号线又在区域内与R4线接驳，这是一条北起首都国际机场，贯穿自贸CBD，到达大兴国际机场的连接线。未来“自贸CBD”的居民前往两座机场，都可以通过轨道交通迅速通达。

  此外，按照规划，在北西区将实现城轨融合，除了建造轨道，还要完善“小街区、密路网”的道路体系，提高通行效率，构建便捷的交通系统，强化轨道线路与两大航空枢纽、中心城区、副中心的有效联动，实现高效换乘。

  当然在CBD中，除了交通，功能完善且全面的配套设施也必不可少。眼下，在自贸CBD中更要符合区域规划定位，建设对标国际标准的生活配套设施。据悉，板块内规划一贯制学校、朝阳区博物馆、国际化医院、东坝中央公园等众多全新生活配套。

  眼下，从第四使馆区到坝河滨水公园，从城市轨道微中心工程招标公示到地铁3号线东坝车辆段工程封顶，涉及教育、医疗、交通等配套的全速开工。一处集枢纽、购物、教育、文化、医疗、休闲、娱乐为一体的自贸CBD蓄势待发。

  超级住宅｜北京首个次世代理想社区范本

  纵观历史，CBD的产生必然与高端住区相伴。在北京，围绕着国贸周边，诞生了比肩全球的CBD豪宅区，而望京CBD板块均价9W+的人居价值也在不断攀升。

  去年北京第三次土拍，京投发展以175.3亿元拿下东坝北西区三宗土地。众所周知，京投发展是拥有国企背景的城市运营商，长年专注于地铁停车场上盖综合开发，在北京、无锡等城市开发过西华府、琨御府、公园悦府、岚山、愉樾天成等多个TOD标杆项目，均拥有过硬品质和出色口碑。

  此次东坝地块，京投发展定名为——北熙区，与“北西区”谐音。据乐居财经悉，京投发展·北熙区将应用 TOD 智慧生态圈先进模式，匠筑约56万方超体大盘，打造最新一代TOD5.0品质社区，为自贸CBD的发展先行助力。

  在这里，北熙区要营造全新城市生态，涵纳城市公园、全龄教育、复合商业、轨道垂直交通、高端住区等多元形态，全维度打造一个次世代生活样本。

  项目在规划设计上，京投发展充分利用了轨交枢纽交融的优势。北熙区临近北岗子站和东风站，从小区直接接入地铁系统，业主未来出地铁站之后，可以直接走到自家的地下车库，下了地铁直接回家，便捷程度可见一斑。

  除了高效便捷，京投发展还将“慢生活”植入北熙区。

  尤其当下，新的生活工作理念，也改变着人们对生活、工作环境的需求变化。曾经高楼林立钢筋混凝土代表着城市与繁华的设计理念，已渐行渐远。生态宜居、绿色、和谐的新规划理念，强势卷土而来，所以才有了今年爆火的“亮马河”“飞盘”“露营”等等。

  在京投发展总裁高一轩看来，“亮马河在今年疫情期间变成了塞纳河亮马分河，对环境空间使用感觉不一样，以前就是景观河，景观绿地，随着疫情我们与户外露营的结合，对未来公共空间的使用产生变化，更加意识这种公共空间的价值。”

  京投发展也格外重视对公共空间的价值利用。例如，在北熙区，有大面积的城市绿洲围绕在项目周边，项目内贯通300米的轴线绿化。此外，这里还构建了连续安全的慢行体系，业主下班之后，慢跑、散步、骑行，不用闻汽车尾气，可以完全放松下来。

  在高一轩看来，这样的规划非常有意义，“在如今以效率优先的时代，穿越整个北熙区的慢行系统，让人们的脚步慢下来，能够有更多的时间陪伴家人，进而收获幸福感。”

  除了园林景观、慢行系统，京投发展还在北熙区打造了一条被称为“绿谷”的街区，从地铁12号线北岗子站微中心一直延伸到地铁3号线东风站的微中心。“绿谷”是“檀谷”的延伸，是京投发展倡导生活方式的空间载体，在这里，人们可以适度隔绝都市喧嚣，沉浸在具有独特人文氛围的场域中，回归家庭，找到自己的精神家园。

  以上几个要素，促使东坝一步步发展成为产业聚集、配套完善、职住平衡的板块，各个方面形成良性循环，成为北京最有潜力的CBD地区。