行业透视 |? 精装修率超6成,苏广锡杭几乎达到推盘即装修

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  克而瑞地产研究 4.1w阅读 2022-07-26 12:19

出于环保、城市景观、节约成本、节约时间、人民对美好生活品质的追求等多方面的考量,越来越多的城市加大了精装修的比例交付要求,精装修交付已经成为了当前市场的主流。

  作者 / 沈晓玲、羊代红

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自2008年开始,精装房已经进入普及化时代,上海、浙江、海南、安徽、江苏、河南、深圳等许多省市已经相继出台了精装政策,要求未来大部分住宅交付是精装房。住建部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中又明确提出“城镇新建住宅全装修交付”,这使得全装修、精装修市场规模不断扩大,特别是一二线城市精装房市场更是得到了快速发展,使得精装房市场份额逐年稳步递增。当前市场精装房标准一般是多少,精装房占比情况如何?在市场下行的情况下,房企推盘的精装标准以及份额占比又有什么变化呢?

平均精装修率67%
长三角、大湾区较高

从50家房企2021年1月-2022年6月在22城的精装修推盘情况来看,精装修的推盘占比达到60%以上,当前精装修已经成为项目销售的主流现象。

其中从城市表现来看,苏州、广州、无锡和杭州的精装修率均超过90%,分别为96.0%、95.6%、90.9%和90.0%,几乎达到推盘即装修。这些城市属于经济较为发达的一二线城市,且精装修标准及要求推广较早的城市,如杭州最早的精装修可以追溯到1999年,以精装修酒店式公寓——双牛大厦等为代表,在2019年9月10日浙江省人民政府办公厅印发《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》(以下简称《实施意见》)提出“10月1日起,全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅,全部实行全装修和成品交付,鼓励在建住宅积极实施全装修。”进一步推动了精装修市场的繁荣,装修率上升。

分区域来看,珠三角的精装修率达到91%,其中广州早在2007年的精装房率就已经达到70%,其发展速度呈现出消灭毛坯房的趋势。长三角区域次之,精装修率为82%,环渤海区域精装修率仅为49%,毛坯房交付才是市场主流。

从城市能级来看,一线城市精装修率达到了86%,占比最高,二线城市装修率为62%,自2016年上海、北京、杭州等一二线城市提出进一步加大精装修要求以来,一二线城市精装修率稳步上升,是当前市场主流,三四线城市的精装修率为60%,其毛坯房占比相对更多一些。值得注意的是,面对市场下行的时候,三四线推盘精装修率下滑,2021年下半年、2022年上半年三四线的装修率仅为分别为58%和54%,分别较2021年上半年的62%的水平下降4个和8个百分点,而一二线城市变化不大。

精装标准最高超万元/平
三四线追求品质装修费反而高

从装修标准来看,装修标准最高的TOP10个项目均来自一线城市和新一线城市,其中上海占据6席。具体的装修费用来看,装修标准最高的为瑞安房地产开发的上海翠湖五集项目,每平米的装修标准达15000元,北京中海首开拾光里、绿地海珀外滩项目的每平米装修标准均价也达到了万元门槛。不过值得注意的是,装修标准高,其对应的成交均价也比较高,装修标准最高TOP10项目成交均价在十万元/平方米的项目有5个,属于城市内的豪宅型项目,兼具好地段好产品的特质。

从装修标准均值来看,2021年50家重点房企的精装修项目平均值为2612元/平方米,其中三四线的装修标准最高,达到2730元/平方米,一线城市次之,二线城市最低为2603元/平方米,主要是因为一二线城市装修存在更大的普遍性,刚需房也需精装修交付,标准相对较低,而三四线项目精装修与毛坯分庭抗礼,进行精装修的项目更多的是品质的选择,价格标准相对较高。分区域来看,环渤海区域以2989元/平方米的价格领衔,珠三角为2051元/平方米,与区域装修率排名相反,可以看出装修率高的区域由于要求普遍存在,标准较低,而装修率较低的区域,进行精装反而是品质的选择,价格反而相对更高。

装修费占买房成本一成
一线城市还是房子本身更贵

从装修标准/成交均价的比值表现来看,所有推盘项目比值的均值水平在10.0%,装修标准占个人买房成本一成左右。其中,二线城市达到11.8%,比值表现最高,三四线城市达到了11.5%微低于二线城市,特别值得注意的是,一线城市比值标准仅为6.5%,由于一线城市的房价水平相对更高,物价表现上房子本身价格和装修物料价值有较大的差距,同时一线城市的限价更加严格,使得房企降低精装修的费用标准,这也是导致该比值较小的原因。

从区域表现来看,珠三角的装修标准/成交均价为6.5%,装修性价比较为良心,由于该区域几乎达到全装修的标准,不存在因区域价格和产品类型不同导致的比值差异,可以一定程度上反应全装修占买房成本的情况。另外,中西部区域装修标准/成交均价比值达到14.0%,高于平均水平4个百分点,从区域来看房价影响因素较高,由于中西部城市成交均价相对更低,而精装修的标准又有一定的门槛,导致比值更高,如南宁的比值表现高达20.2%,超平均装修水平10个百分点,但其均价仅为推盘平均均价的48%。

市场降价回归理性
限于政策新开盘精装修率高于2021年下半年

市场下行导致市场推盘节奏变化,疫情反复叠加市场下行,房企精装修占比下滑变相降总价。从月度首开项目的精装修的占比变化来看,2021年上半年市场稳步发展,房企首开的项目的月均精装修率一般稳定在71%的水平,其中2021年5月最高达到78%。2021年下半年由于企业暴雷频发以来市场下行明显,精装修的占比有所下滑,在2021年7-11月,月精装修率平均水平仅为59%,较上半年较少超10个百分点,主要是因为彼时市场下行,房企加大了市场的推盘力度同时部分项目实行折扣降价,为降低让利程度,以毛坯项目为主,精装修上市项目推盘意愿相对较低,精装修推案占比下滑。

到了2021年年底,市场持续下行,企业年度销售目标完成在即,此前挤压的优秀货源也面临上市压力,部分企业加大了优质项目的推盘,高能级城市项目推案上升,同时为回笼现金,进一步让利,精装修项目推盘占比上升;到了2022年市场仍不见好,不过市场降价重回理性,精装修率方面,由于各城市对精装修有一定的比例要求,此前推案项目毛坯比例相对较高,2022年需加大精装比例以达到监管要求,所以到了2022年虽房企精装意愿未回到历史水平,但月均精装修推盘占比达到68%,较2021年12月的水平回落,高于2021年下半年的“至暗”水平,重新回到相对正常水平。

出于环保、城市景观、节约成本、节约时间、人民对美好生活品质的追求等多方面的考量,越来越多的城市加大了精装修的比例交付要求,精装修交付已经成为了当前市场的主流,特别是珠三角区域几乎达到了推盘即装修,同时更高能级城市对精装修比例的要求也更高。不过值得注意的是,当前条件下,房企利润空间收窄,“精装修”不仅成为房企项目产品品质组成的核心展示部分,更成为房企利润调节器,有时候存在货不对板的情况,导致交付时维权事件时有发生,近几年来监管也逐步加大了在该方面的监管力度,精装修标准或迎来进一步的监管,房企应加大运营管理力度,向管理要效益,积极升级产品力,做出与市场适配度更高的产品。

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