文/乐居财经 魏薇

  一周前，在全国督战的郁亮，风尘仆仆回到了深圳。他身穿白色衬衫，蓝色西装外套站在了一场签约仪式的C位上。同样站在C位上的，是郁亮背后的万科。

  这场签约，阵容空前。合作方涵盖了深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团6家，都是深圳重量级的市属国企。

  朱保全在微信朋友圈这样形容：顶流合作。

  据了解，深圳将规划建设20个先进制造业园区，且按照每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年的进度，向社会提供低成本产业空间。

  此次签约，意味着万科将有更多机会参与到20个产业园区的开发、代建、运营等模块中。

  每年2000万平方米，这是一笔妥妥的大单。要知道，万科在2021年累计实现的合同销售面积也才3808万平方米。

  巧妇难为无米之炊，签下大单的万科，马不停蹄开启了自己的“储粮”计划。

  11月22日，中国银行间市场交易商协会官微披露，近日，万科向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送。

  而在前一天晚上，万科才公告，董事会同意向股东大会申请授权公司，新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权。

  连续的发债融资消息的释放，不得不让人对这位行业的尖子生浮想联翩。有投资者在网上直呼，万科“终于要出手，上杠杆，干活了”。

  万科乘势储粮

  郁亮焦虑，但万科并不悲观。作为行业第一个高喊“活下去”的房企，自始至终都处在安全区的万科，今年以来不断向外界传递信心。当然，信心很大程度来自手中所持有的现金，这对万科也不例外。

  该次280亿元储架式注册发行，虽然仍处在初始的表达意向阶段。但可以看出，在融资窗口松动之际，万科自然也不会放过“囤钱”的机会。

  11月21日晚间，万科A就公告称，为夯实公司融资资源储备，进一步优化债务的期限和类型结构，支持公司长期健康稳定发展，董事会同意向股东大会申请授权公司，新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权。

  发行种类为直接债务融资工具，包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、绿色票据、永续类债券、资产支持类债券、企业债券等，或者上述品种的组合。

  发行时间方面，可一次或多次发行，且可为若干种类。发行方式及发行利率方面，将授权董事会（或其转授权人士）根据市场情况，于发行时通过合理合规的方式确定。

  这并不是万科首次申请发行直接债务融资工具的授权，在2018年、2019年、2021年，万科曾分别申请董事会同意提请股东大会授权公司在不超过350亿元、320亿元和300亿元的范围内发行直接债务融资工具，且决议有效期均为自股东大会审议通过之日起24个月内有效。

  相比于前3次，万科此次申请的直接债务融资工具不仅规模更大，且期限也较长。

  对于资金用途，万科表示将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目）等。

  自2014年开始向“城市建设服务商”转型，万科目前除去传统的房地产开发以外，已在产业办公、物业服务、商业运营、长租公寓、物流仓储等多个领域领跑，其仍在大力发展“第二曲线”。

  今年1-9月，万科物流仓储业务实现营业收入29.7亿元，同比增长42.7%；租赁住宅业务中营收23.1亿元，同比增长11.5%；商业开发与运营业务营收62.5亿元，同比增长10.6%。在地产主业逐渐触底之际，新的利润增长点

  从眼下的数据看，“尖子生”万科仍为自己预留的安全边际很充分，截至2022年9月底，其现金及现金等价物余额为1158亿元，覆盖627.5亿短期借款和一年内到期的有息负债之后仍有富余。

  但在此刻的地产行业，估计没有谁会嫌钱太多。

  就在11月23日这天，万科还与交通银行签署全面战略合作协议。据此，交行将为万科集团提供人民币1000亿元意向性综合授信额度，并提供多元化融资服务，包括但不限于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等。

  房企忙融资

  这几天，有关房企融资的好消息有点多。

  在万科发布融资公告的当天，央行、银保监会联合召开了全国性商业银行信贷工作座谈会，强调了全国性商业银行要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。另外，还要用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。

  人民银行党委委员、副行长潘功胜介绍，在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。

  随着政策的相继落地，优质房企的融资空间正在进一步扩大。久旱逢甘霖的房企，融资积极性也在提高。

  11月10日，龙湖集团200亿元储架式注册发行获受理；11月11日，新城控股公告拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度；11月14日，交易商协会受理美的置业150亿元中期票据储架式注册发行；11月15日，龙湖集团已完成200亿元中期票据注册。11月17日，交易商协会受理新城控股150亿元储架式注册发行。

  根据中国银行间市场交易商协会披露的消息，除万科外，金地集团也向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请。这是继龙湖、新城、美的置业三家民营房企开展储架式注册发行工作后，混合所有制房企首次提出储架式注册发行意向。

  仅粗略统计，在11月8日交易商协会释放“第二支箭”利好消息的半个月时间内，龙湖、美的置业、新城加上万科和金地，5家房企拟申请发债的总规模已达到930亿元。

  11月23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。

  另外，旭辉、碧桂园、中梁等多家民企已着手申报第二批发行，金辉、雅居乐等民企则是在“积极准备中”。

  另一方面，“第二支箭”、“金融16条”等一系列政策利好极大刺激了市场信心，也带来了股价的上涨，借着股价反弹的契机，有房企在第一时间选择配股融资。

  11月15日，碧桂园拟以每股2.68港元的价格配售14.63亿股股份，占公司目前已发行股本约6%以及经认购事项扩大后已发行股本约5.66%，净额约为38.72亿港元。

  11月16日，雅居乐发布公告称，拟以“先旧后新” 方式配售2.95亿股股份，募资7.83亿港元，配股价格为2.68港元，发行股数占发行后总股数比7.0%。

  11月18日盘后，中原建业分别与12名个人投资者订立协议，后者以认购价0.80港元/股的价格共认购3.4314亿股股份，所得款项净额约2.74亿港元，相关资金拟用作集团代建业务发展以及一般营运资金。据悉，这是中原建业上市以来首次配发新股。