文/乐居财经 魏薇

  沉寂数月的融创在近期打出了一套组合拳。上周，孙宏斌为融创找来了120亿的纾困资金。这周，融创紧接着开启了新一轮组织调整。今天，融创的境内外债务重组都有了眉目。

  12月9日，融创公布境外债务重组进展，并披露初步重组原则和建议重组框架概要。当天，融创也发布了2021年财报。巧的是，这一天也是境内债重组方案债权人表决截止日。

  一旦重组成功，融创未来数年的流动性压力将得到缓解，整体财务状况会进一步改善。

  实际上，融创的流动性危机在去年下半年就已初步显现，这一年多的时间里，融创面临了前所未有的挑战和经营压力。从去年9月开始，融创展开积极自救，配股、出售贝壳股票、转让项目、孙宏斌自掏腰包提供无息借款、出售商业运营板块，全力偿还债务。

  自救至今，融创已通过各种举措实现境外债及境内公开债展期49.7亿元，贷款展期259.6亿元。

  在财报中，孙宏斌向各位股东、债权人、客户、合作方等相关各方表达了诚挚的歉意。同时他表示，本集团将深刻反思过去发展中的不足和问题，吸取经验教训，坚决调整。也将再接再厉、全力以赴，尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。

  不得不说，融创赶上了一个好时机，信贷、债券、股权的融资支持政策“三箭齐发”，“优化疫情防控20条”和“金融16条”的相继出台，为市场注入了更多信心和活力。

  年报迎来发布

  延期8个多月的2021年报终于发布，距离复牌也进了一步。去年，融创实现营收1983.9亿元，同比下降约14%。受行业极端环境影响及对资产价值评估的审慎态度，融创大幅计提各类减值约520亿元，盈利指标因此受到直接影响，毛利、核心净利润分别为-17.9亿元、-253亿元。

  在进行了大规模的资产减值后，融创的净资产仍有1246.7亿，剔除减值影响后的核心经营利润125.7亿元。

  “等市场逐步恢复后，前期计提的减值会根据情况转回，预计融创的盈利水平也会逐步好转。”有业内人士判断，预计融创中期不会再大规模计提减值。

  财务方面，2021年年底，融创的总负债为1.05万亿元，较2020年的9306亿元略有增长，其中，流动负债净额245.9亿元，流动和非流动借贷分别为2351.5亿元和865.6亿元。同时，其现金余额（包括现金及现金等价物及受限制现金）692亿元。除了受限资金外，其账上可动用的现金及现金等价物为143.4亿元。

  有息负债的增长也事出有因。2021年年底，融创有少量债务逾期，触发股权合作方保护性条款。知情人士透露：“合作方出于安全性考虑（项目无法满足进度要求、行业极端环境、评级下调、诉讼等），主动来找公司沟通，将部分股权融资转为有息负债，导致有息负债有所增加“如果参考过去相同口径，不考虑股权融资转为有息贷款的因素，全年公司有息负债能下降百亿元。”

  融创预计，未来七年左右，集团连同其合营及联营公司的开发项目预计产生现金流总额约为3200亿元(该金额为偿付项目层面债务后的现金流，且未考虑酒店、商业、乐园等持有物业变现的资金流入，截至2021年末，该资产的账面价值约为1300亿元)。

  其预测现金流总额中约20%可用于集团境外实体偿债；在未来7年或更长时间内，集团将视市场情况及资产运营情况可能考虑逐步出售部分资产，预计将使集团的整体流动性增加约600亿元。

  截至去年年底，融创权益土地储备约1.6亿平方米，权益土地货值约1.77万亿，约80%位于核心一二线城市。

  多年累积下来，融创的家底仍然丰厚。或许，这也是孙宏斌笃定“其他地产公司会暴雷，融创也不会暴雷”的底气之一。

  据了解，在“稳经营、保交付”策略之下，融创一方面积极协调上下游，另一方面争取纾困基金，不断推进项目复工复产。其目前全国20个城市近70个项目，已获批总数超百亿的纾困基金。今年前11月，融创实现累计交付15万套。

  债务重组双重进展

  过去几个月以来，融创一直与本金约91亿美元的优先票据及其他境外债务的部分持有人及其顾问进行建设性接洽。目前为止，双方尚未订立正式协议，融创仍在积极与债权人小组沟通境外重组方案。

  探讨的初步重组框架主要内容包括：将30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具，使得债务规模降至稳健、可持续的水平；剩余现有债务将兑换为新的以美元计价公开票据，期限为自重组生效之日起的2至8年；提供部分资产处置净收益拟作为偿还新票据的额外资金来源；同时拟向及时支持重组方案的债权人提供同意费。

  对于境内债，融创近日已对债券持有人发布境内债重组方案，并在12月6日至12月9日就展期方案召开债券持有人会议，进行投票表决。

  在最新公布的方案中，对于已展期的债券本息兑付，融创将最终兑付日期定在2025年12月，较此前市场消息提前了9个月，即从此前的计划展期3.75年，变更至展期3年。关于未展期的债券，融创亦制定出兑付计划，最终兑付日期则为2026年12月，展期时间从4.5年降至4年。同时，融创将对所有债权人先行支付3%本金，并于2023年分两笔支付。

  在最新的方案中，融创还增加了增信措施，其中，“H融创05”、“H融创07”、“PR融创01”、“H融创03”增加偿付保障措施包括重庆文旅城和绍兴黄酒小镇的收益权；“H6融创01”、“20融创02”、“H1融创01”、“H1融创03”、“H1融创04”、“H1融1优”增加偿付保障措施包括广州文旅城、无锡文旅城、济南文旅城、成都文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城的收益权。

  除上述方案之外，融创另外设置了小额兑付安排，认定标准为5万元，承诺分别在2023年3月31日和2023年9月30日进行兑付，每个证券账户兑付数量为持有本期债券张数的40%且不超过200张，以及持有本期债券张数的60%且不超过300张。

  若方案通过，融创将成为继富力、龙光之后第三家进行境内债整体重组的房企。

  董家渡项目融资120亿后，融创相继发布年报，债务重组也传来消息。有分析认为，在国内经济向好、行业支持政策密集落地的大背景下，融创债务重组如能成功，将帮助其重塑健康的资本结构，帮助经营性现金流逐步恢复，加速回归正轨。