文/乐居财经 魏薇

  在中国的房地产界，龙湖集团创始人吴亚军的地位无需多言。她退隐的消息，一度被外界视为利空，龙湖股价随之巨震。80后“仕官生”陈序平接任后连环出招，抛出多个动作稳住大局，向市场释放信心。

  有“民营房企信仰”的龙湖从未让人失望，自融资通道打开以来一路“开挂”，先后拿下首笔中债增担保债券、“第二支箭”首单，又收获“内保外贷”首单。

  近日，中国银行利用境内外市场资源，为龙湖集团提供“内保外贷”业务。该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。

  “内保外贷”是指由境内银行作为担保人，为注册在境外的企业提供跨境担保，并由境外金融机构为其提供贷款的业务。

  据悉，本次贷款结构为中国银行重庆分行为龙湖集团开立人民币融资性保函，中银香港以人民币保函为担保，为龙湖集团境外企业提供贷款融资。

  监管层连续推出一系列支持房地产的政策，让外界应接不暇。一个月时间内，继信贷、发债、股权三支箭之后，“内保外贷”第四支箭又落地。

  不仅是龙湖，12月12日，资本市场消息，中国工商银行也拟为碧桂园提供“内保外贷”业务，贷款规模初定为3亿美元，具体金额还有待最后落定。

  有金融分析人士指出，“内保外贷”落地将有助于房企偿还离岸债、缓解房企现金流压力、提振市场信心、改善房企离岸市场信用环境，开拓优质房企境外融资渠道，亦有望扭转全球投资者对中国房地产行业的悲观预期。

  龙湖样本

  中国银行公司金融部总经理葛春尧称，本笔“内保外贷”主要有两方面特点：一是业务落地效率高，在接到企业申请后，在不到10个工作日的时间内，完成了保函开立以及境外放款，有效满足企业时效性需求；二是机构间合作紧密，该行境内外两家机构，一家服务境内担保主体，一家对接香港融资主体，充分发挥该行海内外一体化优势，在各个业务环节密切配合，高质量地完成了此次金融服务。

  在此前两轮银行间市场组织的支持民营房企债券发行中，龙湖都是首单发行的房企。

  11月10日，中国银行间市场交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增同步受理企业增信业务意向。这是央行称支持约2500亿元民营企业债券融资落地的首单。

  11月29日，龙湖20亿元中期票据完成簿记，由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，期限为三年，票面利率仅3.0%，创中债增进担保民营房企债券的新低，甚至逼近国开债。

  在这期间，龙湖在11月23日-24日分别与六大行达成战略合作并签署协议，将在房地产贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资、保函、供应链融资及结算服务等业务领域，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。也是继万科之后，第二家与全部六大行签订战略合作协议的房企。

  多次受到官方机构的青睐，与龙湖自身的硬实力密不可分。截至2022年上半年，龙湖连续六年保持“三道红线”绿档，期末现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%。也是少数获得标普、穆迪、惠誉三大机构全投资级评级的房企。

  积极融资的同时，龙湖一边提前偿还贷款，修复海外融资市场的信心。在获得“内保外贷”贷款的当天，龙湖发布公告称已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%，赎回价为票据本金100%另加截至（但不包括）赎回日期的累计及未支付的利息。至此，2023年内龙湖已无到期美金债。

  在股价下跌之际，龙湖曾于10月31日及11月1日接连提前偿还两笔银团贷款，分别为34.5亿港元和51亿港元，合计提前偿还银团贷高达85.5亿港元。

  龙湖集团CFO赵轶曾透露，“龙湖的短期负债极少，正在铺排提前还债事宜，顺利的话，明年上半年到期债务几乎为零，下半年到期债务只剩200亿元左右；也在准备资金赎回明年到期的美元债，不出意外的话，明年在海外没有任何债务到期。”

  美元债曙光

  去年下半年以来，房企普遍遭遇流动性危机，在偿付高压下，多数房企选择了“保内弃外”，中国房企在境外的信用形象急剧下滑，房企的境外评级纷纷被下调，中资美元债市场一度崩溃。

  11月以来，房地产行业再迎来一波美元债违约小高峰，流动性紧张的房企无奈在境外债券市场违约。上坤出现交叉违约，旭辉到期未付4.14亿美元境外债本金和利息，并暂停支付所有境外债务本息，中南建设、中梁控股也公告暂停美元债兑付。

  有业内人士认为，龙湖获得“内保外贷”释放出一个信号，即监管机构有意修复中国房企在境外的信用形象，此举不仅帮助房企如期兑付到期的美元债，也有望令境外融资渠道重回正轨。

  此前已有相关信息传出。11月21日，中国人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，央行副行长潘功胜表示，要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，商业银行境外分支行要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度，加快项目落地。

  在12月1日，光大银行与10家房企举行银企战略合作协议签约仪式，提供意向性融资总额合计2600亿元，将重点围绕房地产开发贷款、内保外贷等业务领域，与签约房企开展合作。

  另外，监管机构要求中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行这四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款，包括龙湖、碧桂园、旭辉、美的置业、新城等几家头部房企可能是首批受益的民营房企。

  除了龙湖，12月12日资本市场消息，中国工商银行也拟为碧桂园提供“内保外贷”业务，贷款规模初定为3亿美元，具体金额还有待最后落定。后续不排除将有更多企业持续跟进。

  这波支持来有如一场“及时雨”，有数据显示，目前房企存量债务规模接近2.7万亿元，其中，海外债超过1.23万亿，预计在2023年1月、4月、10月迎来新一轮的偿债高峰。