景晖智库首席经济学家胡景晖，依托其多年的行业洞察，市场及行业研究，面向政府有关部门的政策建议，以及深入一线企业的顾问咨询服务等，提出如下十大趋势，希望能帮助大家看清市场，做好经营。

　　趋势一：立法进程提速

　　继《北京市住房租赁条例》于2022年9月1日起施行，《上海市住房租赁条例》也将于2023年2月1日起施行。这是目前国内率先落地的两个专门针对住房租赁的省、直辖市一级的地方性行政法规。除了这两个地方立法之外，广州、青岛、石家庄、佛山、深圳、常州等地也纷纷出台相关制度规范，对维护承租人权益提出明确要求。相信，在2023年各省市也会加快住房租赁的立法进程。我们也期盼针对住房租赁有更高级别的上位法出台，为“租购并举”的国家战略保驾护航。

　　趋势二：公募REITs向市场化租赁住房打开

　　2022年，先后有四支保障性租赁住房的公募REITs成功发行，由于底层资产扎实，现金分派率高，受到了市场的热烈欢迎。2022年底，有关部门表示公募REITs将向市场化租赁住房和商业地产开放，我们预计2023年不但会有更多的保障性租赁住房项目成功发行公募REITs，也会有市场化租赁住房项目登陆公募REITs市场。

　　趋势三：保障性和市场化双轮驱动

　　2023年将成为保障性租赁住房建设和入住的高峰年。在新增的集中式长租房领域，保障性租赁住房无疑将成为主流；而由于既定的历史因素，在存量和分散式的长租房领域，市场化的租赁住房仍将占据主要部分。我们希望，市场化租赁住房也能受到部分的政策支持，长租房能够呈现保障性和市场化双轮驱动的局面。

　　趋势四：长租房“纳保”势头或将减弱

　　由于长租房纳入保障性租赁住房以后能够享受诸多政府的优惠政策，又有机会通过公募REITs实现退出，所以虽然保障性租赁住房受到租金低于同地段同品质市场化租赁住房和年度租金涨幅不超过5%，以及建设管理标准严格等条件限制，但都不能阻挡市场化租赁住房的业主和运营商主动申请项目纳入保障性租赁住房。2023年，随着公募REITs向市场化租赁住房打开，以及部分政策优惠有可能覆盖市场化租赁住房，市场化长租房纳保的势头有可能减弱。

　　趋势五：租金整体平稳中分化

　　随着整体经济在2023年的修复，一二线城市的住房租赁市场会逐步恢复活力，而三四线城市的住房租赁市场取决于当地的产业、就业和外来人口数量。全国重点城市的租金会稳中有升，而一二三四线不同城市之间的租金水平也会进一步分化，缺乏优质就业机会和外来人口涌入的城市住房租金或进一步下降。

　　趋势六：市场参与主体进一步多元化

　　随着2023年中国经济的恢复向好，以及中国住房租赁市场的巨大成长潜力，加之政府优惠政策的叠加和公募REITS的开放，除了国有企业，民营企业和外资企业等更加多元化的市场主体将更加积极的参与到长租房行业的发展中，促进市场的百花齐放。

　　趋势七：以租换购城市增加

　　据统计，2022年推出“以租换购”的城市包括：天津、湖南长沙、四川成都、陕西西安和辽宁沈阳等。2023年预计会有更多的城市会出台“以租换购”的政策，即居民家庭如果将闲置的房源交由政府指定的运营企业出租，就可再一次性获得一个购房资格。这一方面可以使得长租房运营企业获得更多的分散式出租房源，也可以促进当地的新房销售和库存去化。

　　趋势八：产品与服务显著提升

　　随着长租房市场的出清，2023年业主和运营商将更多的关心和聚焦长租房的产品和服务。从户型设计，到装修标准，从低碳环保，到智能化管理，从配套完善，到出行便利，从社区营造，到租户自治，长租房市场将迎来产品和服务显著提升的时代。

　　趋势九：免押金逐渐成为市场主流

　　随着各地政府对于租房押金监管的加强以及个人信用体系的完善，长期以来困扰住房租赁市场的押金问题将得到根本性解决。越来越多的长租房运营商会通过查询租客的信用积分来免除和部分免除租客的押金，从而避免繁琐的手续和降低纠纷投诉的可能性。

　　趋势十：公积金支付租金更加便利

　　随着公积金按季度、按月提取支付房租，公积金提取支付异地房租，公积金直接支付保障性租赁住房房租等一系列便民措施的推出，在2023年中，公积金支付房租会变得更加便利，这一方面有利于提高公积金的使用效率，同时也有利于减轻购房人的支付压力。