文/乐居财经 李奕和

  在市场传出收购北京苏宁生活广场十个月后，凯德的官宣才姗姗来迟。

  2月23日，凯德集团官微披露，凯德投资设立凯德中国特殊机会伙伴计划（以下简称“CCOP计划”），总承诺股本11亿新元，投资于中国的特殊机会项目。

  该计划包括一支规模2.91亿新元的单一资产基金，以及一家8.24亿新元的计划性合资公司。

  目前，单一资产基金以5.53亿新元（28.1亿元人民币）收购了北京苏宁生活广场。

  计划性合资公司则以1.57亿新元（7.99亿元人民币）收购了位于广东佛山的一个优质物流项目。作为CCOP计划的种子资产，凯德投资实际于去年5月已对该项目进行了收购。

  CCOP计划是凯德投资自去年成立三支人民币基金后，成立的又一支新基金。

  据了解，凯德投资将与凯德地产紧密合作，为北京苏宁生活广场项目制定全面的资产升级计划，并管理佛山物流项目的开发。

  姗姗来迟的官宣

  北京苏宁生活广场项目位于北京朝阳区慈云寺区域，是一个包含办公及零售业态的综合体，总建筑面积9.98万平方米，地上7层至19层为甲级写字楼，项目负1层至地上6层为商业卖场，包括大型电器卖场、特色餐饮、休闲设施等。

  该项目净可出租面积（NLA）为5.26万平方米，其中，2.42万平方米为办公空间，2.84万平方米为零售空间。项目地块最早由苏宁在2010年9月以9.65亿元拿下，最终于2016年建成竣工。

  在巨额债务下，苏宁置业早在去年4月已传出要将北京苏宁生活广场出售的消息。当时市场传闻称，凯德将以24.5亿元接手该项目。令人意外的是，凯德最终并没有直接对项目进行收购，而是选择了通过成立基金的方式进行。

  另外，与去年传出的收购价相比，凯德如今公布的28.1亿元收购价也要高出一些。

  据凯德透露，基金将对北京苏宁生活广场进行重新定位，将零售部分改造升级为甲级办公楼，改造将于2023年一季度开始。

  改造后，项目可出租办公面积将增加3.08万平方米，达到5.5万平方米。同时，在负一层和一层将保留6500平方米的零售空间作为配套，以满足办公楼租户和周边居民的需求。其改造后将成为一个独特的办公楼产品，将拥有包括开放式办公空间、极具社群氛围的公共区域和一个户外花园。

  除单一资产基金外，CCOP计划的另一个计划性合资公司，将投资于中国商业及新经济领域的特殊机会项目，如办公楼、购物中心、物流及工业地产。凯德投资将负责管理该合资公司。

  该合资公司收购的佛山物流项目的开发，预计将于2023年三季度完成。项目的净可出租面积（NLA）为14.04万平方米。地理位置较为优越，距离规划中的珠三角枢纽机场只有10公里，预计到2035年，该机场将承载3000万人次的客流量。

  数据显示，凯德投资在中国的40多个城市管理200多个物业，截至2022年12月31日，资产管理规模为470亿新元。其多元化投资组合包括位于五大核心城市群一、二线城市的办公楼、购物中心、旅宿、产业园区、物流和数据中心。

  轻资产与新资产

  2021年3月，凯德集团宣布重组转型，随后成功重组出上市房地产投资管理公司凯德投资（“CLI”）和私有化后的房地产开发凯德地产（“CLD”）两个运营平台。

  2021年9月，凯德投资在新加坡证券交易所首次上市交易，一跃成为亚洲最大房地产投资管理公司。而其也成为除加拿大博枫、美国黑石外，全球第三大交易所上市的房地产投资管理公司。

  期间，凯德在中国的优化和扩张，未曾停止，轻资产和通过成立基金对项目进行收并购，以升级改造盘活资产，再寻求退出，是其在国内扩张的主要方式。

  CCOP计划的设立是凯德投资轻资产战略的又一次实践。据悉，目前凯德投资已从全球顶  级机构投资者募得8.92亿新元，合作方在该计划中持股80%，凯德投资仅持有其余20%股权。

  其也是凯德投资自去年成立三支人民币基金后，成立的又一支新基金。此前，2022年6月以来，凯德投资已设立了特殊机会人民币基金I期、产业园核心型人民币基金I期以及产业园核心型人民币基金II期

  三支基金总基金规模近47亿元人民币，已从第三方募资近7.8亿新元（40亿元人民币），并迎来10家中国机构投资伙伴。三支基金已相应完成了对三个优质商办及产业园区资产的收购。

  其中，特殊机会人民币基金I期收购了位于上海的一栋优质办公楼；产业园核心型人民币基金I期收购了凯德投资旗下位于上海浦东新区的张江高科技园区的腾飞科技楼；产业园核心型人民币基金II期收购了位于上海杨浦区五角场商圈的尚浦中心，项目包括10栋高品质办公楼，总建筑面积近20万平方米。

  加上近期新成立的基金，凯德投资已经从第三方募资超过20亿新元，投资了中国的七个优质资产。截至2022年12月31日，凯德投资在中国共有12支私募基金，持有31个物业，基金资产管理规模为213亿新元。

  随着数据经济的发展，数据中心等基建成为热点，凯德对这些领域的兴趣有增无减。

  2019年，凯德曾以110亿新元收购重组星桥腾飞，这让它在中国的资产类别从商业综合体、办公楼、购物中心、住宅、服务公寓扩展至物流和商务园/产业园。

  2021年4月，凯德集团斥资36.6亿收购中航信托上海闵行数据中心园区，这是其在中国的首个数据中心项目；5月，凯德以5.01亿元从合作方亿达中国手中收购大连软件园腾飞发展有限公司50%股份，将持股提升至100%；10月，凯德方面再以16.83亿元收购了位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产。

  过去这几年，凯德在投资重心上做了不少转换，除了继续发力商业地产，其已把赛道拓宽至产业园区、物流、数据中心等领域。这一动作无疑仍在持续。

  2022财年业绩报告显示，凯德投资去年全年营收同比增25％至28.76亿新加坡元，但由于投资房地产的重估获得较低的公允价值收益，全年净利8.61亿新加坡元，同比下挫36.2％。