地产“水龙头”松了,2月房企获批中票超千亿

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 魏薇 8.9w阅读 2023-02-25 11:11

  文/乐居财经 魏薇

  在至暗的2022年,房企们呼救不断,终于在2022年的最后两个月看到了希望的曙光。“四支箭”齐发之下,房企融资端持续获得利好,这波政策暖风惠及到的房企名单在不断拉长。

  2月23日,中国银行间市场交易商协会官网披露,碧桂园200亿元中票、绿城110亿元中票、厦门中骏30亿元中票、雅居乐20亿元中票获得注册。上述中票在今年1月获批,总额度达390亿元。

  就在2月初,万科、美的置业、新城控股、新希望地产、中国铁建5家房企中票也获准注册,总计金额达到669亿元。

  万科一共接到三份中期票据注册通知书,金额分别为280亿元、37亿元、20亿元,总计337亿元;新城控股中期票据注册金额为150亿元;美的置业中期票据注册金额为150亿元;新希望五新实业集团中期票据注册金额为10亿元;中国铁建中期票据注册金额为22亿元。

  一个月不到的时间内,房企获批的中票发行总额已达1059亿元。

  从获批发债主体看,监管层对央企、国企和经营面稳健的民营房企较为“偏爱”,值得注意的是,政策对流动性紧张房企的融资正逐渐松动。此次中骏、雅居乐两家房企出现在了发债获批名单中,2022年,这两家房企顶住了流动性压力,目前为止均未发生违约。

  融资开闸背后不可忽视的是,脆弱的房企们已经不能再经受一次打击。2023年,房企的到期债务总额逼近万亿,若这一年的销售持续低迷、融资通道不畅,对房企来说无疑是雪上加霜。更重要的是,巨额的偿债压力下,房企还肩负着“保交楼”重任。

 定增、发债与“保交楼”

  针对这场地产行业的危机,此前,国央企、险资、AMC机构等已经多次接盘问题房企,但这毕竟只是权宜之计,毕竟“僧多粥少”。若行业危机继续蔓延扩大,或将会引发金融危机甚至是经济危机。

  去年以来,房企频现交付问题,这也打击了潜在购房者的信心,从而会影响销售端回暖,不利于房地产行业的健康循环。因此,推进交付工作,修复房地产市场信任链刻不容缓。“保交楼”成为房企、行业,乃至全社会的最强呼声。

  2022年7月28日,中共中央政治局会议首次提出“保交楼”。今年2月22日,中国房协发布“保交楼”行动倡议,倡议房地产开发企业及楼盘项目公司自觉履行企业责任,切实提供房地产交付保障措施,做好保交楼、保民生、保稳定的各项工作。

  这其中,房地产企业是“保交楼”的责任主体,更是“保交楼”的重要一环。让房企回归正常融资需求,激活流动性,成为解决保交楼任务的重要工作。此后,监管层针对房企股权融资、发债逐渐放松。

  去年11月28日,证监会宣布恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资,这也意味着暂停多年的A股房企并购重组以及再融资政策的松闸。此后不到一个月的时间里,包括万科A、陆家嘴、招商蛇口、嘉凯城、华发股份、绿地控股、格力地产等在内的多家A股上市房企筹划再融资。

  本轮“定增潮”主要集中在两大领域,一方面是招商蛇口、格力地产等房企重启并购重组,并发行股份募集配套资金。另一方面,部分房企筹划定增募资,用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目等政策支持领域。

  最新在2月23日,中交地产公布向特定对象发行股票预案,其拟定增募资不超35亿元,募集资金在扣除发行费用后的净额将全部用于5个“保交楼、保民生”项目及补充流动资金。

  数据统计,自2022年11月28日房企股权融资重启以来,至今已有超30家房企筹划股权再融资。

  在发债融资方面,进入2月以来不到一个月的时间内,房企获批的中票发行总额已达1059亿元。且一些流动性紧张房企,也开始出现在融资名单。保交楼推进之下,监管层对房企融资端的放松也在持续。

 偿债压力大,违约风险仍在发生

  目前来看,房地产行业的融资环境已经有所改善,但摆在房企面前的债务压力依然很大。

  克而瑞指出,虽然有近30%民营房企在“三支箭”以及内保外贷的支持下资金链有了一定的保障,但大多数民营房企仍存在着较大的流动性压力。2023年前三季度,100家典型房企到期债券总规模达到5528亿元,同比增长6%。其中,境内债券到期2805亿元,境外债券到期2724亿元。偿债压力主要集中在一季度,到期债券规模达到了2225亿元。

  其中,仅2023年上半年,民营房企即将到期债券总额就达到了2913亿元,风险房企的到期债券占比超过了61%。

  若没有融资政策的支持,房企的流动性压力会进一步承压,2023年或许会比2022年更为惨淡。

  对于房企的负债问题,1月10日有重磅消息传来,人民银行、银保监会召开了主要银行信贷工作座谈会,强调保持房地产融资平稳有序,并实施改善优质房企资产负债表计划,聚焦优质房企开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动,综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流,引导优质房企资产负债表回归安全区间。

  在激活房企现金流、维护行业健康发展以及保交楼的政策风向下,房企融资环境继续松动将是趋势。但即便如此,房企在债务压力之下,违约事件仍有发生。

  1月31日,金科股份首次发生境内公开债务违约,截至2022年11月末,金科股份已到期未支付的债务本金合计90.91亿元,占公司 2021年经审计净资产的23.36%。1月26日,融信中国称,尚未支付2023年1月到期优先票据,本金及应付利息总计约4.31亿美元。


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