乐居财经 严明会 3月1日，惠誉宣布确认丽丰控股（01125.HK)的长期外币发行人违约评级(IDR)为“B-”。展望为负面。惠誉还确认了丽丰控股的高级无抵押评级以及由Lai Fung MTN Limited发行的20亿美元中期票据计划的评级为“B-”，回收率评级为“RR4”。

  与此同时，出于商业原因，惠誉已决定撤销对丽丰控股的评级。

  关键评级驱动因素

  基于其独立信用状况的评级：惠誉评定丽丰控股的独立信用状况(SCP)与其母公司丽新发展有限公司(Lai Sun Development Co. Ltd.，简称“丽新发展”，00488.HK)的并表信用状况相似。截至2022年7月(2022财年)，丽新发展的并表投资物业(IP)的EBITDA利息覆盖率从2021财年的1.1倍下降至0.7倍，这是因为在疲软的零售环境下，其租金收入下降。

  惠誉预计，丽新发展2023财年的投资物业EBITDA不会有显著改善。因此，惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，基于其独立信用评级(处于“b-”水平保持不变)对丽丰控股进行评级。

  利息覆盖率下降：惠誉预计，2023财年，丽丰控股的投资物业EBITDA利息覆盖率将保持在0.5倍至 0.6倍，主要原因是其现有物业的租金收入可能因防控而面临压力。惠誉还预计，丽丰控股新的写字楼入驻率将在2025财年改善至80%左右，这将推动其利息覆盖率在2025财年达到0.7倍至0.8倍，但是其改善进程仍存不确定性。

  预租赁新投资物业：位于上海的丽丰天际中心于2022年9月竣工，但是预租赁活动受到防控影响。截至2022年10月，大约8%的商业区域和写字楼已经预租。惠誉预计，考虑到上海市的竞争程度和新写字楼供应，其入驻率将逐步提高。

  位于广州的丽丰国际中心已于2022年11月初完工，截至2022年10月，约20%的商业区域与写字楼已经预租。惠誉预计，在2026财年，这两个投资物业将贡献约2亿元人民币的租金收入，该部分占丽丰控股2022财年租金收入的20%-25%。

  创新方(Novotown)表现不佳：惠誉预计，由于游客人数持续低迷，创新方主题公园的EBITDA在2023财年仍将为负值。惠誉预计，随着国内旅游业的逐渐复苏，酒店EBITDA和主题公园的游客数量将从2024财年开始改善。创新方在2023财年的零售收入因提前终止一家租户的合作而减少。珠海市免税企业集团有限公司(Zhuhai Duty Free Group ，简称“珠海免税集团”)成为新租户，使得创新方商业区的整体入住率达到77%。惠誉预计，创新方的负向EBITDA将被开发物业销售的正向现金流所抵消。

  资本支出减缓：惠誉估计，在未来三年，该公司将花费30亿至40亿港元用于开发创新方二期的资本支出。二期或将在2024年之前完工。惠誉预计，资本支出的资金将主要来自境内建设贷款。惠誉认为，由于旅游需求复苏的不确定性，丽丰控股可能会放慢二期建设。

  评级推导摘要

  丽丰控股的评级高于力宝商业信托(Lippo Malls Indonesia Retail Trust，CCC+)的评级。丽丰控股在上海和广州有更大规模和更高质量的投资物业资产，并且丽丰控股的再融资风险低于力宝商业信托。

  关键评级假设

  不适用，因为评级已撤销。

  评级敏感性

  不适用，因为评级已撤销。

  流动性和债务结构

  流动性充足：截至2022年7月底，丽丰控股拥有21亿港元的非限制现金和19.85亿港元的未使用承诺银行授信额度，足以覆盖其38亿港元的短期债务。丽丰控股已使用内部现金和银行授信额度偿还于2023年1月到期的3.5亿美元高级票据。

  发行人简介

  丽丰控股的核心业务包括国内的服务型公寓、住宅、写字楼及商业地产的投资与开发，以及文化、休闲、娱乐和相关设施的开发、运营及投资。