乐居财经 严明会 3月13日，穆迪宣布将越秀房产信托基金（00405.HK）Baa3的发行人评级和下列评级列入下调的观察名单：

  1.YuexiuREITMTNCompanyLimited的有支持中期票据(MTN)计划的暂行(P)Baa3的有支持高级无抵押债务评级

  2.根据上述MTN计划发行的有支持中期票据Baa3的有支持高级无抵押债务评级。

  与此同时，穆迪将上述评级展望从负面调整为评级观察。

  穆迪分析师许有为表示：“评级列入下调的观察名单反映了越秀房产基金的运营业绩弱于预期，以及该公司的运营情况好转和去杠杆措施是否足以使其信用质量改善到支持当前Baa3的发行人评级存在不确定性。”

  评级理据/可引起评级上调或下调的因素

  越秀房产基金披露的2022年运营业绩和财务指标大幅削弱。虽然穆迪预计未来12-18个月越秀房产基金的运营有望从2022年的较低基数改善，但其信用指标能否恢复至符合其Baa3发行人评级的水平尚不确定。穆迪认为越秀房产基金需要招揽新租户来提升其各类房地产的入驻率，因此运营改善尚需时日。

  越秀房产基金2022年运营趋弱的原因是疫情冲击导致其为租户提供了人民币1.46亿元的租金优惠及其房地产资产的入驻率下降。鉴于2022年国内疫情重燃及相关封控措施造成经济不确定性，当年越秀房产基金的办公、零售和批发房地产的入驻率均下降了6-10个百分点。

  因此，越秀房产基金以净债务/EBITDA比率衡量的债务杠杆率从2021年的14倍削弱至2022年的16倍左右。该公司以EBITDA/利息覆盖率衡量的利息偿付能力也从3.6倍显著恶化至2.2倍，部分原因是2022年境外资金利率上升导致其利息支出同比增长66%。与地区内受评房地产投资信托基金同业相比，上述主要的信用指标无法支持越秀房产基金的投资级别评级。

  越秀房产基金仍将有较高比例的浮动利率借贷。因此，在境外利率上升的环境下，其资金成本会继续提高。截至2022年底，越秀房产基金的无套期保值浮动利率借贷占其披露总债务的62%。

  越秀房产基金在寻找其他融资渠道，以更好地管理外汇风险和利息成本。但是，这些融资渠道能否将越秀房产基金的资金成本有效地稳定在合理水平并不确定。此外，如果越秀房产基金因抵押房地产资产导致有抵押债务增加，其财务灵活性将会下降。

  穆迪将观察越秀房产基金能否：(1)大幅提升运营；(2)明显降低债务杠杆率；(3)在境外利率较高的环境下降低其利息成本。

  如果越秀房产基金显示出改善运营和降低债务杠杆率的较强能力及决心，穆迪可能会确认其评级。

  但是，如果穆迪认为越秀房产基金的运营和信用指标不大可能改善至符合其投资级别评级的水平，则其评级可能会下调。

  发行人概况

  越秀房地产投资信托基金(越秀房产基金)是首家房地产组合全部位于中国(A1/稳定)内地的香港上市房地产投资信托基金(REIT)，也是唯一一家由内地房地产开发商发起的香港上市REIT。

  截至2022年底，越秀房产基金的投资组合中有10个房地产项目，其中6个在广州，另外4个分别位于上海、武汉、杭州和香港特别行政区。上述房地产包括一座批发购物中心、甲级办公楼、零售购物中心、一家高级国际五星级酒店和一座服务式公寓。

  截至2022年6月底，越秀地产股份有限公司持有越秀房产基金40%的股份。越秀房产基金的资产委托越秀房托资产管理有限公司以信托形式代为管理，后者为越秀地产的关联公司。