乐居新媒体 朱雅文 发自上海

  2023年上海首拍在即，市区积极出让宅地，其中徐汇区田林街道一地块，地处徐汇田林与沪上传统豪宅区“大古北”交界，引人关注。

  从现象级豪宅古北壹号，到以产品力硬刚的古北中央公园，“古北”始终是上海老牌国际社区的代名词，也由此产生高端住宅林立和配套娴熟的区位优势。如今，这一带豪宅开发逐渐饱和，多个10万级豪宅接近清盘。而本批古北旁地块出让后，或将再度掀起一阵置业热潮。

  大古北豪宅已近清盘

  细数上海传统富人区，“古北”一定榜上有名。然而近几年，古北核心区以及包含金虹桥在内的“大古北”，新房供应愈发紧张。

  区域豪宅开盘往往销售较佳，对于古北的认可、产品表现，都让区域的高端豪宅保持着较高热度。近几年大古北入市项目较少，近期主要有三个项目推出了一批豪宅房，截止目前总量接近清盘。

  古北中央公园在2020至2022年间三次推盘，首推349套房，均价10.88万/平，认筹率167%，开盘即售罄；二期推226套房，均价不变，开盘同样售罄；三期于去年7月加推开盘，推出52套房，均价10万/平。网上房地产显示，项目整体627套住宅已网签586套，接近清盘。

古北中央公园网签情况

  该项目开发商为中崇和滨江两大房企，虽是一个旧城改造项目，产品品质却可比标杆。项目不负“公园”之名，向南规划有约3.8万方绿地，在社区内打造了约1.4万方园林。在建筑外立面上，选用全进口巴西紫点金麻石材和铝材。车位配比达到了1:1:9，此外配备有2000平方米豪华双会所，均为改善型社区水准。

  周边同样高配，教育包括上海不列颠英国学校（国际）、协和双语高级中学（国际）、世外学校、虹桥中心小学、宋庆龄幼儿园等，医疗有上海第六医院、上海伽马医院、上海和睦家医院，商业配套包括尚嘉中心、南丰城、古北1699等。

  在古北中央公园的不远处，即古北天御项目。该项目一期推出229套房，成绩一般约70组摇号客户，二期推出24套叠墅，均价11.3万/平，却一时火爆，收获64组认购客户，认筹率高达267%。目前项目已售罄。

  古北天御目前由上海弘久实业集团100%控股，于2018年3月1日开工，共规划5栋楼，253套房源，由前排3栋叠墅和后排2栋11/25层的高层公寓组成，其中1#及2#楼为回迁房，3#、4#及5#为可售楼栋。小区为全人车分流，车位配比1:1.2。

  项目距离15号线吴中路站仅有约200米，沿项目前的吴中路向东一公里，即上内环高架，交通便捷。1公里左右范围内拥有包括建青实验学校、吴中路小学、田林第一小学在内的多所学校。

  在临近闵行金汇的一侧，则有一个颇为低调的楼盘——古北尚公馆，由东苑集团开发，整个小区分为4幢7层花园洋房和3幢14层小高层，面积段138到188平，其中7层洋房在周围几乎没有竞品，具备稀缺性。

  项目外立面采用铝板幕墙、Low-e玻璃铝合金外窗加局部干挂石材，简约却不失精致感。住宅全部为精装交付，采用完全人车分流设计，车位配比达1:1.5，社区内还拥有近3000平的生活会馆，从小区整体配置上，可见其定位更偏改善、高端置业。

  古北尚公馆331套房源一次性放出，均价8.2万/平，最终有406组客户认筹，认筹率131%，开盘即去化约9成。

  可预见，随着这些豪宅项目清盘临近，大古北区域新房供应又将迎来低潮期。

  100平以上户型受古北新房青睐

  古北作为偏改善的置业区，开发商在项目户型设计上多青睐100平以上的大户型，以满足改善型人群生活需求。总体看上述三个项目，除古北天御有98平户型外，其余在户型范围上均采用120平方米以上的设计，主推3-4房。

  古北天御整体由三栋叠加别墅和两栋11-25层的高层公寓组成，高层公寓主力户型为98㎡的3房和142㎡的4房，叠加户型为130-140平左右。项目在户型设计上有所花心思。例如，卧室和主功能间全部朝南，每个户型都配置了6米宽的超大阳台，卧室和书房还带大飘窗。143平做到4房2厅2卫，北向书房可加强餐厅与书房互动等。不过实际样板间体验也发现，房间虽多但每个都不大。

古北天御143平户型图

  古北中央公园的门槛要比古北天御高。因为同为3-4房，古北中央公园的户型面积做到了135-245平，户型设计在南向至少三开间的基础上，做到了南北通透，甚至南北双阳台。项目均价达到10万/平以上，总价方面更是达到千万级别。

  古北尚公馆则推出户型为138-188平的3-4房。其中主力户型为138平3房，精装交付，项目装修规格较高，如大金VRV中央空调、博士地暖、3M净水系统、科勒整体厨房、子母门、科勒高仪卫浴系列等。但槽点同样存在，如150平、170平和188平户型的次卫为暗卫等。

  大古北近几年的代表性楼盘纷纷采用了改善型设计，而其单价也在10万/平上下徘徊，但近期在古北隔壁的一地块土拍联动价公布后，板块或又将被重估。

  周边新地块联动价突破13万/平

  古北隔壁的徐汇田林首批土拍将推新地块，该地块也恰处在两地交界地段。

  徐汇区田林街道167-02(n)地块四至范围为东至宋园路、南至红松路、西至张虹路、北至规划绿化，为住宅用地，出让面积8911.8平方米，容积率2.5，起始价17.49亿元，房地联动价13.1万/平方米，为一批次最高联动价地块，地块住宅套数下限为227套。

首批徐汇田林地块具体位置

  首批的这宗徐汇田林地块位置十分优越，紧邻长宁古北、闵行金虹桥，周边的宅地与新房价格已突破10万/平方米。

  例如，2021年10月上海城投竞得的徐汇康健地块，联动价为10.2万/平方米；新房鑫耀中城均价10.45万/平方米、古北中央公园均价10.88万/平方米。本地块联动价却高达13.1万/平方米，再次刷新板块预期。

  但也有业内观点认为，该价格并不算意外。首先徐汇区近几年的新房供应量非常稀缺，改善型产品更加屈指可数，若从区域二手房价看，也都在14-15万/平方米的水平；其次徐汇田林板块已经很久没有宅地供应，内部需求大，该地块临近古北，将来若打造改善型产品，则基本不愁卖。

  该地块周边配套已经非常成熟，紧邻地铁15号线吴中路站、姚虹路站，可通过15号线快速通达上海南站和漕河泾。周边有虹桥中心幼儿园、协和双语高级中学、建青实验学校、上海市西南位育中学等教育资源，以及复旦大学附属华山医院(伽马分院)、上海浦东发展银行、光启公园、百联徐汇商业广场（华山路店）等生活资源。

  谁将是竞得该地的幸运儿？4月即将见分晓。