丰汇·璀璨时代位于全国TOP14强镇东莞虎门镇。而虎门镇贡献了东莞热门板块——滨海湾新区约2/3的土地。今年年初，广东省十三次党代会提出，打造环珠江口100公里“黄金内湾”，代表东莞参与“黄金内湾”协同一体化发展的，正是处于珠江口东岸的滨海湾。滨海湾未来，重点推动高端电子信息产业和先进制造业、服务业发展，这一规划无疑将为虎门注入海量的人才、资本、科技等先进生产要素。

  虎门本身常驻人口超110万，近年来旧改迎来大爆发，全域共计32处旧改。其中，丰汇·璀璨时代周边2公里内涵盖8大旧改项目，占地面积超过120万㎡， 操盘者多为深耕粤港澳大湾区的本土开发商。加之，旧改往往在项目定位、功能规划、公建配套等方面享受“开绿灯”待遇，因此对于当地以及周边市场而言，具有很大吸引力。

  在丰汇·璀璨时代这个增量项目后，世茂管理输出专业能力，采取定位升级、产品创新、营建冲刺、营销破局等一系列举措，用高品质的准现房，成功突围，不但“霸榜”虎门，乃至东莞楼市，更向寒意中的市场传递暖意，给予委托方与业主十足信心。

  精准升级项目定位

  深度匹配城市内核与客群需求

  项目能不能“红”，一半取决于“出身”及其定位规划。

  丰汇·璀璨时代出身优越，周边商、行、景、教、医全维配套荟萃。其中，万达广场、黄河时装城、天虹商场三大商圈环伺；白马湖公园、虎门公园、大岭山森林公园生态为伴；龙眼小学、虎门中学、虎门第三中学（规划中）等义务教育完备，世茂管理又自建6300㎡社区幼儿园打造12年全龄教育圈。

  项目所在板块交通也是四通八达，四轨交（穗深城际、东莞R2线、广深港高铁、中虎龙城际）、一快速（环莞快速联通东莞市中心及9个核心镇区）、四高速（广深沿江高速、京港澳高速、广龙高速、莞佛高速）环绕，来往广州、深圳、澳门、香港等粤港澳大湾区重要节点城市均百公里范围左右。

丰汇·璀璨时代区位示意图

  先天条件之上，世茂管理放了两个大招，升级项目定位规划。

  第一招是放大温度。提及东莞，“世界工厂”往往是外界联想的第一印象，殊不知，它又被誉为“国际花园城市”，森林覆盖率接近40%，当地拥有1000多个公园，平均每2平方公里就有一个。

  世茂管理将东莞“硬核”下有温度的这一面发掘并放大。用地面积约6万㎡，计容建筑面积约15万㎡的丰汇·璀璨时代，因此拥有了建面4.7万㎡精心打造的园林景观，绿化率高达35%。

  第二招是扩大尺度。通过客群画像，世茂管理将本案目标锁定为首置、首改，但空间尺度不但没有压缩，反而增加。

  丰汇·璀璨时代采用了洋房+高层的排布，其中洋房为11层亲地设计，舒适梯户比，为当地罕见的一梯两户板式，相当于一栋楼仅22户，公摊面积更小，实用率更高，私享性更强。

  “岂止于大”除了体现在梯户比上，也彰显在车位配比这一细节。东莞汽车保有量排全国第十，停车位缺口巨大，虎门作为东莞人口大镇，车位比其他镇街更紧张。丰汇·璀璨时代户均1：1.4车位配比，秒杀大部分老小区1：0.5-0.8的局促配置。

  楼盘定位规划最怕过时，而叠加buff的丰汇·璀璨时代显然有了不惧岁月的魔力。

  产品创新扬长避短

  完美平衡设计美学与实用功能

  先天基因决定了项目“长红”的底盘，但要真正赢得市场，离不开“硬核”产品力。年初，曾有业内专家预判2023年产品创新的10个趋势，其中“景观将成为产品创新的主战场”。

  丰汇·璀璨时代地块方正，没有不规则的犄角旮旯。当世茂管理准备结合东莞“国际花园城市”标签，擘画精品景观园林的时候，却发现一是没有大面积集中景观绿地，二是消防扑救硬质面正好位于中轴，均不利于景观亮点的集中打造。

  然而这并没有难倒世茂管理。设计团队大胆创新，实现三点突破，一举扫清了横在大手笔规划落地前面的障碍，做出了尊贵感和仪式感。

  针对消防硬面“侵占”景观中轴，世茂管理给出的解决方案是“打不过，就加入”。一部分，结合消防登高面，布置主要人行通道，将其做成跑道，丰富景观运动功能，增强实用性，同时利用铺装，分割功能区域，提升空间视觉灵活性；另一部分，则隐形处理成草地，营造景观氛围。

  针对无大面积集中造景难题，世茂管理也另辟蹊径，给出了一组解决方案。

  第一步是做选择题，重点打造入口与中庭景观。

  包括营造三重礼序：主入口设置宽30米敞阔门头，尊贵对景栅格，高档铺装，景观植被层峦叠嶂；中轴礼序采用涟漪阵阵的迎宾水景，大气高耸的乔木树阵，对景墙为别致水景，北侧次入口也有美观对景墙；入户礼序打造奢阔格调的空间，独具韵味的景观绿植，高端大气的楼栋标识，赋予归家尊崇仪式。

丰汇·璀璨时代景观实景图

  以及六大特色空间：超700㎡的“星空之梦”全龄儿童乐园，搭配星球墙、瞭望台、旋转盘、宇宙飞船等互动装置，激发探索；“静谧康体”，超200㎡长者空间，按摩步道、轮椅存放处、弈棋区、鸟笼区，满足长者休闲逸趣需求；“多功能活动区”，配备超1200㎡阳光大草坪、景观小品，打造多元生活体验；“全城热炼”，篮球、羽毛球、兵乓球等运动场，激活动力；约550m夜航有氧跑道，单独照明设计，起跑区、减速区、超越区等多段程设置；林下书吧，植物组团环绕，让身心沉浸在书中的宽广世界。

  第二步是巧妙设计建筑布局，引景入园。

  丰汇·璀璨时代南向为市政绿化带，拥有公园绿地。世茂管理将园内景观向南打开，引入市政景观，利用高差变化设计多层空间，提升景观亮点，对塔楼进行降层处理，利用幼儿园—小高层（即洋房）—高层的高度梯级，打造错落有致的天际线。

  丰汇·璀璨时代景观从短板变成了长板，同时还为住宅带来了绝佳的视野与采光。

  营建营销发力冲刺

  充分给予委托方与业主信心

  丰汇·璀璨时代主打建筑面积约99㎡—143㎡的精品住宅，所有户型均带大飘窗设计，此外，除了99㎡产品外，其他产品都配备阔尺阳台，宽约5.9m-6.8m不等。

  其中127㎡洋房户型，客餐厅达32㎡，书房也配备长约3m，宽约1.2m小阳台，增添静谧空间；143㎡户型配备子母门入户，设置家政、主入口双归家动线，格局多开间朝南，餐客厅LDK无界连通设计，南向6.8m双联阳台，实现引景入室。

99m2刚需产品也营造阔尺空间感

  产品亮点虽然目不暇接，但是“酒香也怕巷子深”，尤其地产步入存量时代，楼市回归理性，价值如何转化为价格和业绩，这是每个代建企业的功课。

  东莞楼市在2022年7月放开限购之前更是出了名的“卷”。在这样的背景下，去年6月，丰汇·璀璨时代单月认购金额仍然破亿，其中在6月第三周，以95套成交套数荣登东莞销冠。

  这一战绩的其中一个原因是世茂管理因城施策、精准破局的营销策略和强执行力。

  世茂管理介入操盘后，审慎研究调控政策对市场影响，重新规划研判，根据市场变化，结合项目自身优势特点，灵活调整推售节奏，以高低价策略、集中清栋策略以及差异化销售政策三大措施，突破销售困局，赢得市场关注和客户青睐。

  同时，世茂管理还通过精选渠道和全方位、高频次企划，倍增触达率。在这一过程中，营销团队管理也进行了跨越提升，一方面组织早晚会，总结和分享经验，解读最新行业政策，解决客户关切痛点，夯实客户意向；另一方面以双人带客模式，确保转化率，促进业绩达成，项目周均成交转化率显著提升至15%。

  亮眼业绩背后的另一个原因，则是项目营建的发力冲刺。

正月十二复工复产仪式

  丰汇·璀璨时代入市两年来， 工程建造稳扎稳打，狠抓节点进度和工程品质。今年年初，世茂管理经过前置铺排和多方妥善协调，更是在正月十二就吹响了复工的号角，有力克服了疫情解封后第一个春节的返乡潮难题。

  目前，项目所有楼栋均已封顶，外立面完成，将于6月如期交付，交房速度在当下无疑是代建管理履约能力的最好证明。

丰汇·璀璨时代6月即将如期交付