乐居新媒体 任时建  发自广州  

  今年广州首轮集中供地仅上架8宗宅地，番禺扛大旗贡献3宗，总起拍价超165亿元。

  而本轮总价最贵的两宗“长隆地块”已奉上实踩报告，今天要说的是迎宾路地块。

  靠近珠江支流三支香水道，起拍地价2万元/㎡，2.4万元/㎡就触顶摇号，周边二手房却卖4万+/㎡。

  摸排时，地块获得11家房企青睐，业内预测，地块送入摇号池概率颇高，到底靓在哪里，跟着航拍镜头一起去看看。

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  处于大石板块配套成熟

  地块在航拍视角下，看起来不大，且已是一块平地，总用地面积为3.2万㎡，总计容建面为9.6万㎡，容积率3。

  从位置来说，处于番禺发展成熟的大石板块，又紧靠万博CBD，走几步就到三支香水道江边，居住环境舒适。

  交通方面，近广州地铁3号线大石地铁站（广州2023年供地蓝皮书显示，距离大石站1000米），地块旁就是迎宾路可直上沙溪大桥，附近还有新光快速路，通往海珠和天河都极为便利。

  此外，去万博CBD很方便，打车软件显示，距离南村万博地铁G口3.7公里，需9分钟车程。

  商业方面，附近有科宝商城和港润购物广场等，医疗有番禺区第二人民医院，教育资源则较为丰富，有番禺区大山学校、执信附小、富丽中学、星河湾执信中学等。

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  紧靠江边却不能望江

  配套是成熟，但也有小遗憾，靠近江边却不能望江。从航拍图可看到，如果没有锦绣银湾阻挡视线，地块就能北向望一线江景。

  就锦绣银湾整体分布而言，小区呈南低北高形态，北向一线临江部分均是高层住宅，层高在18-28层，南面则规划为高档联排别墅区。

  而恰好要出让地块正处在珠江景观带重点区段，所以拍地规划条件中明确了对建筑高度的设计要求：控制在60米以下，呈现前低后高的形态。

  按照现在普遍楼房3米层高算，未来可以建20层左右的洋房，超越不了锦绣银湾现在的洋房建筑高度，想一览无余看江景基本没戏。

  此外，地块还有配建要求，需建一所9班幼儿园，建面约2160㎡，还要配一处托儿所，用地面积1200㎡。

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  新房稀缺地价优势明显

  值得一提的是，地块最大的优势在于地价很笋，起拍总价20亿元，折算楼面价2万元/㎡，最高限制地价在23亿元，封顶楼面价为24081元/㎡。

  因此激起十余家房企夺地欲望，从而有开发商在番禺地块的介绍会上直言迎宾路地块可能要摇号。

  细数一下，在近五年时间里（2017-2022年），大石板块仅成功出让过1宗宅地。

  那就是2017年10月底，碧桂园总价近33.2亿元摘得大石街兴南大道南侧DSJ15-01地块，折算楼面价16386元/㎡。

  此后建成项目碧桂园·藏珑府，在2019年入市，2020年在售均价4.2万元/㎡，目前已是尾盘状态，推售建面150-167㎡叠墅户型。

  目前，大石板块附近在售新盘较为稀缺，离得最近的仅有广地花园·观灏在售，目前主打建面96-107㎡三至四房，在售均价在4.2-4.5万元/㎡。

  附近二手楼盘则云集，但楼龄均偏旧。相邻的有锦绣银湾和滨江绿园，一路之隔的有广州星河湾、广地花园等，其中最具参考价值的便是好邻居锦绣银湾，虽楼龄超15年，因有一线江景加持，二手房挂牌价去到3.8-4.1万元/㎡。

  楼龄接近20年的滨江绿园，挂牌价在2.8-3.5万元/㎡，一路之隔的广州星河湾有荟心园、星座园、赏心园等组团，挂牌价在3.8-4.5万元/㎡，而超20年楼龄的大盘广地花园挂牌价在2.6-3.2万元/㎡。

  对比之下，本次出让地块的价格优势较为明显，且周边均是楼龄老旧的盘，此宅地入市就能解渴新房市场，满足置换买家的需求。

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  总结

  综合看，地块前身是香江大酒店，目前已是拆除状态，较为平整，后期土方成本可省一笔。

  即便封顶摇号，最高地价也仅去到2.4万元/㎡，面对周边二手楼已破4万/㎡的局面，开发商拿地开发的利润空间是看得见的。

  靠近江边但却做不到望江，正是带着这个小遗憾，才是致地价上不去的主因。

  最后乐居君也认为，该地块极大可能性会送入摇号，如果被打脸，只能说明开发商今年还是要勒紧裤腰带过日子，看到有利润空间的地，也不敢动。

  具体会不会有一番龙争虎斗，广州乐居持续关注，4月13日见分晓。