“盘如其名”，开发商在思考项目案名的时候可谓是绞尽脑汁、博学多才。

有部分开发商“封建残余思想”根深蒂固，案名要跟非要跟皇帝、王侯将相、达官贵人挂钩，以证身份，比如用龙、天、玺、御、府、宸、庄、邸、院、阙、郡、玉、璟、江山等字词。

在这方面，港资信和置业（00083.HK）可谓登峰造极——信和御龙山，古代皇帝皇后自比龙凤，“御龙”岂不是要骑在皇帝头上，噱头十足！不仅如此，自拿地以来，信和御龙山的各类话题还真不少。

2023年4月1日，因为栏杆拆除与否，信和御龙山和华侨城滨江壹号业主发生了冲突，有人还因此受伤、流血。

对于购买华侨城滨江壹号的人而言，3月27日至31日本来是集中收房的喜庆日子，他们却有些失落，因为信和御龙山业主拉起了一条长长的栏杆，阻止他们进入御龙山小区。

（注1）

上图是信和御龙山与华侨城滨江壹号的总平图，红色线条就是栏杆的位置，两个项目的开发企业都是信和置业（成都）有限公司。只不过，其背后的大股东和项目操盘方有过变更。

2007年7月，香港信和置业经过多轮竞价以41.38亿元拿下了迎晖路六号宗地（成华区迎晖路以北、成洛路以南、沙河以东、成昆铁路以西），这宗土地面积约367亩（244359平方米），包含住宅、商业等多种用途。此后，这367亩土地被打造成信和御龙山项目，分四期开发，总建筑面积约125万平方米。

2017年9月，拿地十年后，香港信和置业对外宣布将信和置业（成都）有限公司80%的股权转让给华侨城集团，交易现金价款为人民币87.68亿元。此时，信和御龙山的一、二期已开发完毕，三四期在开发中。

华侨城接手以后，将三期的案名变更为了华侨城滨江壹号，并进行了推广、销售，由于地段、限价等因素，滨江壹号三次开盘都非常火爆，触发了熔断线，要限售五年。

（注2）

信和御龙山业主心声

信和御龙山的业主之所以架设栏杆，是因为他们认为：

1、信和御龙山和华侨城滨江壹号，属于不同开发商建造、不同物业公司管理、小区品质不同，是两个小区，不应该“互通”；

2、信和御龙山属于封闭式住宅小区，小区环境优美，目前二手房均价2.5-2.8万元/平米，物业费4.8元/平米交了七八年，小区维护良好；华侨城滨江壹号是商住一体的开放式小区，多项品质和一二期不同，开发商无权利许诺一二期和三四期打通，一二期均设有合法业委会，有权利开展自己小区的决议。

3、华侨城接手御龙山三期四期后，修改了以前的规划，降低绿化开设底商降低了小区品质，但修改规划并未整得御龙山一二期业主同意，如今互通无法接受。而御龙山一期和二期最终实现互通，前提是没有修改任何规划。

4、根据民法典第271条，御龙山小区内设围栏围墙已得到2022年业主大会决议通过，设在小区地界内（非分界线上）合法合规，且不需要《建设规划许可证》和《施工许可证》，需拆除也要程序合法。同时，华侨城购房合同称“小区内公共区域无任何阻挡”，但不是与其他小区无任何阻拦。

为了维护小区的秩序和形象，以及二手房价，信和御龙山业主才架设了围栏。

其实类似的冲突事件以前也发生过不少，全国都有很多案例，比如商品房业主与限价房业主、人才公寓业主、安置房业主，别墅业主与高层业主，住宅业主与商办公寓业主等等。当一方主张用围墙、栏杆来进行分隔，另外一方都会强烈反对；如果事情得不到妥善处置，容易引发暴力冲突。

华侨城滨江壹号业主的诉求

对于信和御龙山业主的提出诸多问题，华侨城滨江壹号的业主也针锋相对的提出了自己的意见：

1、迎晖路六号367亩土地，分四期开发，一二期由香港信和置业控股并操盘，三四期由华侨城控股并操盘，但是他们的开发商都是信和置业（成都）有限公司，均为同一建设用地规划许可证（地字510082013200356号）、国有土地使用证（国土证号：成国用（2014）第46号）。因此，分四期开发的366亩项目是一个整体，在1期、2A期、3期、4期的规划批复图上均明确表明“分期建设线不设围墙”。

（截图自透明房产网，注3）

2、三期的报规报建是香港信和置业在转让股权之前就完成了，并且于2017年3月20日获得了《建设工程规划许可证》（建字第510108201730084号）。而香港信和置业与华侨城的股权转让合同签订于2017年9月7日。

（图片来源：成都市规资局网站；注4）

华侨城接手以后，是进行过规划调整，但是政府部门已按法律法规进行公示，而且规划调整保证了总建筑面积不变、计容建筑面积不增加、配套设施不减少，调整内容为总平面图功能性质、屋顶机房轮廓线表达更正，局部增加结构梁、取消空调机位、阳台尺寸调整，架空范围调整，35号楼、36号楼非机动车车库层数表达调整，与2B期连接的天桥楼梯位置调整，综合经济技术指标相应调整。言下之意，对于一二期业主质疑三期的绿化少、商业等问题，华侨城的改规并未涉及。

3、三期有商业，但不是开放式小区，三期的设计理念是便利与安全共享，通达与私密共存，虽然各楼栋一层都有消防通道，亦可至商业街，但都需要严格门禁出入，形成封闭管理。

4、一二期业主私设的围栏于情于理于法所不容。成华区规划和自然资源局在信访回复里面明确指出：①在城市进行各类工程建设应当按程序办理规划许可。②信和置业（成都）有限公司于2007年通过招拍挂方式取得成华区多宝寺片区约373亩土地，现已分期办理《建设工程规划许可证》，“信和御龙山一二期与华侨城滨江壹号”均属于该项目，根据项目《建设工程规划许可证》附图，该项目分期范围内没有隔断、围墙等分隔设施。

（注5）

双方争议焦点：是不是同一个小区？

总结起来，御龙山和滨江壹号两方业主争议的焦点就在于一二三期是不是一个整体，如果这个问题有确切答案，那么后续问题也就迎刃而解。

在依法治国、依法办事的今天，谈论公共话题都绕不超法律和证据，任何咬文嚼字都像无源之水。

四川乐居在成都规划和自然资源局查询到了“建字第510108201730084号”规划许可证，在总平附图上明确公布了各期的约束性指标，各期的具体指标有些少许差异，但是总体平衡下来，是符合土地出让指标的。如下表，从容积率、绿地率、建筑密度三个核心指标来看，一二三期并无本质区别。

（注4：2B期为商业办公用房及开闭所、小区绿地等）

（注4）

如上总平附图，四川乐居还发现了一个特别重要的标记信息“二三期分界线不设围墙，共用消防通道”。这意味着，那一道围栏还占用了消防通道，根据《中华人民共和国消防法》第60条，应急管理部门有权责令改正并处罚款，必要时可强制执行。

事实上，对于分期建设的项目，是否设置围墙/栏杆等“分隔墙”，早些年争议一直比较多；近些年，政府部门做得更加完善了，要求开发商在设计图上明确标注是否设置“分隔墙”，只要开发商没有虚假宣传，这个问题就不存在争议。

四川乐居接触过几位现住于一二期的业主，他们明确表示反对互通，说“互通消息传出去以后，御龙山的房价下跌了，每天坐在家里，房子就在贬值”。据贝壳找房APP显示，4月6日御龙山二期挂牌均价为27034元/平方米，比上周涨了0.3%，小区的成交周期为13.3月，小区所在的万年场商圈成交周期为10.5月。过去一年，御龙山二期房价称下降趋势，从2.77万元/平米下降到了2.71万元/平米，万年场的均价则从2.04万元/平米上涨到了2.2万元/平米。

媒体观察：邻里守望相助

对于御龙山与滨江壹号冲突的根源，也是早些年一口气拿几百亩土地的开发商惯用的操作手法——各期综合平衡指标。试想一下，一个分期开发的几百亩项目，如果第一期的口碑就很差，那他后面的几期还怎么卖房。

对于这种分期大体量项目，开发商首先打造一个美轮美奂的售楼部，精美绝伦的园林示范区，然后把第一期的容积率、建筑密度都弄低一些，把绿地率、绿化率整高些，再把金碧辉煌的会所加进来，让人看起来就很有欲望买。特别是一期建好以后，卖房的置业顾问一定会带购房者去参观。这样一来，即便开发商没有变更，也会存在“所见非所得”的情况，一样会引发部分业主维权。

不过，上述维权一般都是业主跟开发商之间，业主与业主之间爆发冲突，还是比较少。

四川乐居了解到，成华区属地街道办、住建、规划、新房等部门多次对御龙山一期二期与滨江壹号互通的问题进行回应，也多次组织双方业主、开发商、政府部门进行会谈沟通，引导双方业主合法维权、反映诉求，在法治轨道上妥善解决争议。另外，为了防止暴力冲突发生，警方也派出大量警力维持秩序。

近两年，房地产经历了深度调整，不少房企停工爆雷，大量存在一家房企接盘另一家房企项目的现象。

易居研究院研究总监严跃进表示：要防范类似事件的发生，房企和政府部门都应该总结经验，若是规划和建设方面出现了违规、擅自调整或欺诈行为，需要实事求是厘清情况、追究责任；而对于业主之间的围墙或围栏建设矛盾，要按照权责一致、社区和睦、小区治理有序的原则进行积极化解。

四川乐居认为，近年来成都不少小区都出现了邻里关系积极向上的例证，不能因为极个别人的违法行为，而抹黑成都的形象，希望御龙山和滨江壹号业主都在法律范围内沟通，邻里之间守望相助才是文明成都的最佳诠释。

注释说明：

注1：底图来源于公众号“信和御龙山情报社”，红色线条为栏杆示意，根据滨江壹号业主描述绘制

注2：信息来源于成都住建蓉e办和乐居监控收集

注3：截图网页分别如下：

信和御龙山：

http://www.funi.com/xf/xinheyulongshan/news.htm

华侨城滨江壹号：

http://www.funi.com/xf/huaqiaochengbinjiangyihao/news.htm

注4：表格是根据总平图整理，公告和总平图来源于成都市规划和自然资源局网站，链接如下：

http://mpnr.chengdu.gov.cn//ghhzrzyj/jzfatzgg/2020-03/26/content_a28341bb067e49689e04d8c9f06081d4.shtml 

注5：图片由华侨城滨江壹号业主提供